Rakennuskierros – näin hallitus tarkastaa talon itse

Vuotava syöksytorvi, uusi halkeama julkisivussa, painunut sadevesikaivo tai kosteusjälki kellarin seinässä eivät näy talousraporteissa eivätkä pöytäkirjoissa. Ne huomataan paikan päällä. Rakennuskierroksella hallitus kiertää talon yhdessä ja muodostaa yhteisen kuvan sen kunnosta.

Kierros tukee hallituksen lakisääteisiä tehtäviä

Asunto-osakeyhtiölaki ei velvoita tekemään rakennuskierrosta eikä määrää, kuinka usein rakennusta pitäisi kiertää. Hallituksen on kuitenkin järjestettävä kiinteistönpito asianmukaisesti ja esitettävä joka vuosi varsinaiselle yhtiökokoukselle kirjallinen selvitys seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta (asunto-osakeyhtiölaki (avautuu uuteen välilehteen) 7 luku 2 § ja 6 luku 3 §). Kumpikaan ei onnistu ilman riittävää tietoa rakennuksen kunnosta ja kierros on yksinkertainen tapa kerätä sitä.

Kokouspöydän ääressä rakennusta katsotaan raporttien kautta. Kun jäsenet näkevät kohteen itse, keskustelu korjausten kiireellisyydestä muuttuu konkreettisemmaksi. Kierroksella syntyy myös kysymyksiä, jotka eivät kokouksessa tulisi mieleen: milloin tämä on viimeksi tarkastettu, onko tästä tehty havaintoja aiemmin ja pitäisikö asia selvittää tarkemmin?

Mitä kierroksella katsotaan

Rakennuksen ikä, rakenteet, sijainti ja aiemmat korjaukset vaikuttavat siihen, mihin huomio kannattaa kohdistaa. Useimmissa taloyhtiöissä nämä kohteet ovat hyvä lähtökohta.

Vesikatto, räystäät ja ullakko

Pienikin vuotokohta voi johtaa laajoihin kosteusvaurioihin yläpohjassa ja asunnoissa. Katolle nousu kuuluu ammattilaiselle, jolla on asianmukaiset turvavälineet. Paljon näkee maasta ja ullakolta:

• irronneet pellit, näkyvät vauriot ja kuluneet saumat
• räystäskourujen ja syöksytorvien kunto ja tukkeumat
• ullakon kosteusjäljet ja läpivientien ympäristöt.

Lisää vinkkejä löydät artikkelista taloyhtiön ullakko.

Julkisivu ja parvekkeet

Ulkovaippa on jatkuvasti sään armoilla. Katso rapautumista, halkeamia, pinnoitteiden kulumista, saumojen kuntoa ja parvekkeiden näkyviä muutoksia. Kirjaa havainnot, vaikka niiden merkitystä ei vielä tunnettaisi.

Piha, sokkeli ja salaojat

Huono vedenpoisto on yleinen syy kellarin ja perustusten kosteusongelmiin. Pihaa kannattaa katsoa sateen aikana tai heti sen jälkeen:

• Lammikoituuko vesi rakennuksen vierelle?
• Viettääkö maanpinta poispäin seinästä?
• Johtavatko syöksytorvet veden kauas sokkelista?
• Näkyykö sokkelissa uutta tummumista tai rapautumista?

Salaojien toimintaa ei näe silmällä. Jos tarkastuskaivoissa seisoo vettä tai kellarissa on toistuvaa kosteutta, salaojien kunto kannattaa tutkituttaa.

Kellari ja tekniset tilat

Kellari on rakennuksen kosteusrasitetuin osa ja ongelmat näkyvät siellä usein aiemmin kuin asunnoissa. Kiinnitä huomiota märkiin pintoihin, uusiin kosteusjälkiin, valkoisiin suolasaostumiin, putkien vuotoihin ja kondenssiveteen. Tunkkainen tai muuttunut haju on usein ensimmäinen merkki piilevästä ongelmasta. Pelastuslain mukaan kellarin kulkureiteillä ei saa säilyttää tavaraa, joten katso samalla, että käytävät ovat vapaat. Lue lisää kellarin tarkkailusta.

Lämmönjakohuone, ilmanvaihtokonehuone ja sähköpääkeskuksen tila jäävät helposti vähälle huomiolle. Silmämääräisesti voi katsoa siisteyttä, vuotojen merkkejä, kosteutta ja esteetöntä kulkua. Varsinaiset sähkö- ja LVI-tarkastukset kuuluvat pätevälle ammattilaiselle.

Porrashuoneet

Porrashuoneessa näkyvät rakenteiden liikkeiden ja vesivuotojen ensimmäiset merkit. Seuraa halkeamia seinissä ja katoissa, vesijälkiä sekä maalipinnan kupruilua ja värimuutoksia. Halkeama voi johtua rakenteen normaalista elämisestä, mutta laajeneva halkeama tai halkeama, jonka ympärillä on kosteutta, kannattaa näyttää asiantuntijalle. Tarkista samalla, että poistumisreitit ovat esteettömät ja palo-ovet sulkeutuvat.

Ikkunat

Yhteisten tilojen ikkunoissa ja ulkoa katsottuna kannattaa seurata vetoa, tiivisteiden kuntoa, puitteiden lahoa ja maalin irtoamista. Kondenssivesi lasien välissä viittaa usein siihen, että sisäpuitteen tiivisteet eivät pidä. Huurre sisälasin sisäpinnalla kertoo yleensä korkeasta sisäilman kosteudesta tai heikosta ilmanvaihdosta. Yhtiö vastaa 1.10.2026 alkaen ikkunoista kokonaisuutena, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Katso ikkunoiden vastuunjaon muutos.

Havainnot kirjataan heti

Kierroksesta on hyötyä vain, jos havainnot jäävät talteen. Merkitse päivämäärä, osallistujat, havainto ja sen tarkka paikka, valokuva, mahdollinen jatkoselvitys, vastuuhenkilö ja aika, jolloin asiaan palataan. Kun samaa kohtaa katsotaan seuraavalla kierroksella, muutoksen huomaa helposti.

Havainnot käsitellään seuraavassa hallituksen kokouksessa: tarvitaanko lisäselvityksiä, pitääkö kunnossapitosuunnitelmaa päivittää ja vaikuttaako jokin talousarvioon. Koottuna huoltokirjaan ne ovat myös isännöitsijän ja huoltoyhtiön käytössä ja ne päätyvät kunnossapitotarveselvitykseen ja vikahistoriaan. Seuraava hallitus näkee, miten kuntoa on seurattu.

Käytännön suositukset

Seuraavat ovat käytännön suosituksia, eivät lain vaatimuksia.

Kierrä vähintään kerran vuodessa. Kevät ja syksy sopivat hyvin, koska silloin sadevesien kulku ja talven jäljet näkyvät parhaiten. Lisäksi kierros kannattaa tehdä ennen merkittäviä korjauspäätöksiä. Huoltoyhtiö voi tehdä kevyemmän kierroksen tiheämminkin, esimerkiksi vuodenaikojen vaihtuessa.

Ota koko hallitus mukaan. Yksi huomaa sadevesien kulun, toinen julkisivun, kolmas teknisten tilojen poikkeamat. Tarpeen mukaan mukaan voi kutsua isännöitsijän, huoltoyhtiön edustajan tai muun asiantuntijan.

Älä tee teknisiä johtopäätöksiä ilman asiantuntijaa. Kierros ei korvaa kuntoarviota, kuntotutkimusta eikä lakisääteisiä tarkastuksia. Sen tehtävä on tunnistaa havaintoja. Jos jotain poikkeavaa löytyy, seuraava askel on tarkemman selvityksen tilaaminen.

Muista asunnot. Ulkoa ja yhteisistä tiloista ei näe, missä kunnossa asuntojen lattiakaivot, putkiston kannakoinnit tai palovaroittimet ovat. Niitä varten tarvitaan huoneistokierros.

Usein kysyttyä

Onko rakennuskierros lakisääteinen?

Ei, mutta se tukee hallituksen lakisääteisiä tehtäviä, kuten kiinteistönpidon järjestämistä ja kunnossapitotarveselvityksen laatimista.

Korvaako rakennuskierros kuntoarvion?

Ei. Kierros on silmämääräistä havainnointia. Kuntoarviot ja -tutkimukset tekevät pätevät asiantuntijat.

Artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä korvaa tapauskohtaista oikeudellista tai teknistä neuvontaa.