Taloyhtiön vikahistoria – näin toistuvat viat tulevat näkyviin

Taloyhtiössä syntyy jatkuvasti pieniä laskuja: viemäri avataan, ulko-ovi säädetään, pumppu korjataan, kellarin kosteusjälki kuivataan. Yksittäin jokainen on tavallista kiinteistönpitoa. Vasta kun eri vuosien viat kootaan yhteen, toistuvat ongelmat erottuvat.

Mitä vikahistoria on

Vikahistoria ei ole laissa määritelty termi. Tässä sillä tarkoitetaan tietoa, joka kertyy vuosien mittaan vikailmoituksista, huoltoyhtiön työmääräyksistä, korjauslaskuista, teknisistä raporteista, kierrosten havainnoista, huoltokirjasta ja pöytäkirjoista.

Esimerkki: vuonna 2024 kellarin lattiakaivo tulvii, vuonna 2025 sama kaivo avataan uudelleen ja vuonna 2026 samassa tilassa on taas vettä. Erillisinä työmääräyksinä ne ovat kolme pientä huoltotehtävää. Yhdessä ne herättävät kysymyksen, miksi ongelma palaa.

Kustannus, joka ei näy kirjanpidossa

Kirjanpito kertoo, mihin rahaa on käytetty, mutta ei sitä, liittyvätkö eri vuosien kulut samaan asiaan. Kuvitellaan, että saman viemärin avaus maksaa 1 200 euroa vuonna 2024, 1 450 euroa vuonna 2025 ja 1 600 euroa vuonna 2026, yhteensä 4 250 euroa. Luvut ovat kuvitteellisia. Kirjanpidossa ne näkyvät kolmena tavallisena kuluna, vikahistoriassa samana ongelmana kolme kertaa.

Laskun lisäksi toistuva vika vie huoltoyhtiön ja isännöinnin työaikaa, aiheuttaa päivystyskuluja ja haittaa asukkaille. Vahingon riski kasvaa joka kerralla.

Laki ja vikahistoria

Laki ei velvoita pitämään erillistä vikahistoriaa eikä hallituksen tarvitse käydä jokaista työmääräystä läpi itse. Kunnossapitovastuun jaosta yhtiön ja osakkaan kesken säädetään asunto-osakeyhtiölain 4 luvussa ja yhtiöjärjestyksessä eikä vikahistoria muuta sitä.

Ylläpitotiedon merkitys näkyy kuitenkin rakentamislaissa: uuden rakennuksen käyttö- ja huolto-ohjeeseen kuuluvat historia- ja seurantatiedot sekä tehdyt huolto- ja korjaustyöt. Vanhemmissa taloissa vastaava tieto on yleensä huoltokirjassa.

Toistuvuus on havainto, ei diagnoosi

Kolme samanlaista vikailmoitusta ei automaattisesti tarkoita, että niillä on sama syy. Jos kellarissa näkyy kosteutta, pihalle syntyy sateella lammikko ja sokkelissa on kosteusjälkiä, ne voivat olla kolme erillistä asiaa tai liittyä toisiinsa. Vikahistoria ei kerro, että kyse on salaojista. Se kertoo, että yhteys kannattaa selvittää.

Teknisen syyn selvittää tarvittaessa huoltoyhtiö, suunnittelija, kuntotutkija tai muu asiantuntija, ja vikahistoria on heille arvokasta lähtötietoa.

Tieto on usein hajallaan

Huoltoyhtiö näkee työmääräyksensä, isännöitsijällä on laskut ja sähköpostit, hallituksella pöytäkirjat ja asukkailla omat kokemuksensa. Huoltoyhtiö voi tietää, että sama pumppu on korjattu neljä kertaa, kun hallitus näkee vain vuosittaisen huoltokulun. Kun huoltoyhtiö tai isännöitsijä vaihtuu, osa historiasta katoaa, jos sitä ei ole siirretty yhtiölle. Siirrettävistä aineistoista kerrotaan artikkelissa taloyhtiön tiedonhallinta.

Vikahistorian kokoaminen

Yksinkertainen taulukko riittää. Kirjaa jokaisesta tapahtumasta

• päivämäärä ja sijainti
• havaittu vika ja tehty toimenpide
• kustannus
• onko sama vika ollut aiemmin
• tarvitaanko seurantaa tai tarkempaa selvitystä

Taulukosta pitää nähdä, kuinka monta kertaa vika on toistunut, missä se esiintyy, mitä aiemmin tehtiin, paljonko korjauksiin on kulunut yhteensä ja poistuiko ongelma vai palasiko se. Kun sama kohde näkyy laskuilla yhä uudelleen, kysykää, onko tämä vielä normaalia huoltoa vai pitäisikö selvittää, miksi vika palaa. Sähköinen vikailmoituskanava helpottaa tiedon kertymistä.

Ennen rakennus- tai huoneistokierrosta kannattaa katsoa, missä viat ovat toistuneet. Kierroksella samat kohdat tarkastetaan silmämääräisesti ja poikkeamat dokumentoidaan. Kun jokaisen asunnon havainnot kirjataan joka kierroksella samalla tavalla, eri vuosia voi verrata keskenään.

Merkkejä, että vikahistoriaan kannattaa perehtyä

1. Sama vikailmoitus tulee joka vuosi.
2. Samaa laitetta korjataan useita kertoja.
3. Sama asunto ilmoittaa samasta ongelmasta yhä uudelleen.
4. Saman rakennusosan korjauskulut kasvavat.
5. Ongelma palaa pian korjauksen jälkeen.
6. Kukaan ei osaa kertoa, mitä kohteelle on aiemmin tehty.

Oppimista, ei syyllistämistä

Vikahistorian tarkoitus ei ole etsiä henkilöä, joka teki jotain väärin viisi vuotta sitten, vaan ymmärtää rakennusta. Säästöjä ei kannata luvata liian helposti: vanha laite voi tarvita säännöllistä huoltoa ja järjestelmä voi rikkoutua eri vuosina eri syistä. Jos toistuvan vian taustasyy kuitenkin löytyy ja korjataan, samat kulut eivät enää palaa joka vuosi.

Artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä korvaa tapauskohtaista oikeudellista tai teknistä neuvontaa.