Kunnossapitotarveselvitys – mitä se kertoo ja miten sitä luetaan

Varsinaisen yhtiökokouksen aineistossa on tilinpäätöksen ja talousarvion lisäksi asiakirja, joka kertoo taloyhtiön lähivuosista enemmän kuin moni muu: kunnossapitotarveselvitys. Se on lakisääteinen, mutta jää usein silmäillyksi liitteeksi, vaikka osakas ja hallituksen jäsen saisivat siitä paljon irti.

Mitä laki edellyttää

Kunnossapitotarveselvitys perustuu asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 6 luvun 3 §:ään. Hallituksen on esitettävä varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallinen selvitys sellaisesta yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapidosta yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti

• osakehuoneiston käyttämiseen,
• yhtiövastikkeeseen tai
• muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin.

Samassa pykälässä edellytetään toista selvitystä: hallituksen on kerrottava yhtiössä tehdyistä huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ajankohtineen. Yhdessä asiakirjat kertovat, mitä taloyhtiössä on tehty ja mitä on edessä.

Asunto-osakeyhtiölakiin 1.10.2026 tulleet muutokset (laki 535/2026) eivät muuttaneet selvitystä koskevaa säännöstä. Tarkastelujakso on edelleen viisi vuotta.

Arvio, ei päätös

Selvityksessä on kyse arvioidusta kunnossapitotarpeesta, ei päätetyistä remonteista. Siihen voi kirjata esimerkiksi, että vesikaton uusimiseen on todennäköisesti varauduttava viiden vuoden kuluessa, vaikka hankkeesta ei ole päätetty. Varsinaiset korjaushankkeet valmistellaan ja päätetään erikseen lain ja yhtiöjärjestyksen mukaan, laajat hankkeet yhtiökokouksessa.

Mitä selvitykseen kirjataan

Laki ei anna sisällöstä yksityiskohtaista luetteloa. Se määrittää tavoitteen: osakkaiden on saatava tieto kunnossapitotarpeista, joilla on olennainen vaikutus asumiseen tai kustannuksiin. Tämä antaa hallitukselle harkintavaltaa, mutta myös vastuun siitä, että arvio perustuu käytettävissä olevaan tietoon.

Tyypillisesti selvityksessä käsitellään vesikattoa, julkisivuja ja parvekkeita, käyttövesi- ja viemäriputkistoja, sähkö-, lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmiä, hissejä, ikkunoita ja ulko-ovia, salaojia, sadevesijärjestelmiä ja piha-alueita. Kaikkia ei tarvitse mainita joka vuosi, vain ne, joilla arvioidaan olevan merkitystä seuraavan viiden vuoden aikana.

Urakan hintaa, urakoitsijaa, tarkkaa aloituspäivää, rahoitusmallia tai toteutuspäätöstä laki ei edellytä. Karkea arvio kustannusvaikutuksesta auttaa kuitenkin osakkaita varautumaan, joten se kannattaa esittää aina, kun mahdollista.

Selvitys katsoo viisi vuotta eteenpäin. Pidempää aikaväliä varten moni taloyhtiö laatii vapaaehtoisen kunnossapitosuunnitelman (PTS), joka kattaa tavallisesti 10–20 vuotta ja helpottaa vuosittaisen selvityksen laatimista huomattavasti.

Mihin hallituksen arvio perustuu

Hyvä selvitys ei synny kiireessä viikkoa ennen yhtiökokousta. Pohjana voivat olla kuntoarviot ja kuntotutkimukset, PTS, huoltokirja, isännöitsijän ja huoltoyhtiön havainnot, asiantuntijalausunnot ja aiempien korjausten asiakirjat. Mitä enemmän arvio nojaa dokumentoituun tietoon, sitä luotettavampi se on.

Hallitukselta ei voi edellyttää tietoa piilevästä viasta, josta kenelläkään ei ole ollut viitteitä. Jos käytettävissä oleva tieto kuitenkin osoittaa merkittävän korjaustarpeen, sen jättäminen pois heikentää selvityksen arvoa ja voi johtaa osakkaita harhaan.

Selvitykseen päätyy vain se, mitä yhtiö tietää. Asuntojen sisällä olevista yhtiön vastuulle kuuluvista osista, kuten lattiakaivoista ja putkiston kannakoinnista, tietoa saa vain käymällä asunnoissa. Siksi säännöllinen huoneistokierros parantaa selvityksen pohjatietoa.

Jokaisesta kohteesta hyvä selvitys kertoo ainakin:

• mitä rakennusosaa arvio koskee
• miksi tarve on tunnistettu ja millä tiedolla
• milloin toimenpiteeseen on syytä varautua
• miten se voi vaikuttaa asumiseen tai vastikkeisiin.

Näin osakas lukee selvitystä

Pelkkä kysymys ”mitä remontteja tehdään?” johtaa helposti harhaan. Parempi kysymys on, mihin hallitus arvioi taloyhtiön olevan menossa seuraavan viiden vuoden aikana.

Mihin arvio perustuu? Onko taustalla kuntoarvio, kuntotutkimus, asiantuntijan lausunto vai hallituksen oma näkemys? Kaikki ovat sallittuja, mutta niiden luotettavuus vaihtelee.

Puuttuuko jotain ilmeistä? Jos julkisivu on selvästi kulunut, vesikatto alkuperäinen tai käyttövesiputket yli 50 vuotta vanhoja, mutta mitään niistä ei mainita, asiasta kannattaa kysyä. Kysymys ei tarkoita, että hallitus olisi tehnyt virheen. Taustalla voi olla tietoa, jota osakkaat eivät tunne.

Miten talous kestää? Kustannuksia ei tarvitse ilmoittaa, mutta osakkaan kannattaa pohtia, voiko korjaus nostaa vastiketta tai vaatia yhtiölainaa.

Muuttuuko selvitys vuodesta toiseen? Vertaa aiempien vuosien versioihin. Onko jokin tarve poistunut, onko uusia tullut esiin tai siirtyykö sama hanke vuosi toisensa jälkeen?

Yhtiökokouksessa osakkaalla on kyselyoikeus: hallituksen ja isännöitsijän on pyynnöstä annettava tarkempia tietoja seikoista, jotka voivat vaikuttaa käsiteltävän asian arviointiin. Asiallisia kysymyksiä ovat esimerkiksi ”onko kohteesta tehty kuntotutkimus?” ja ”vaikuttaako tämä tuleviin vastikkeisiin?”.

Asunnon ostajalle

Isännöitsijäntodistuksen ja vastikkeiden lisäksi kannattaa lukea viimeisin kunnossapitotarveselvitys. Jos siinä arvioidaan esimerkiksi putkiston tai julkisivun korjaustarvetta, saat arvokasta tietoa tulevista kustannuksista. Selvitys ei kuitenkaan takaa, että korjaukset osuvat juuri tuolle aikavälille tai ettei uusia tarpeita ilmene. Lisää vinkkejä löydät artikkelista taloyhtiön osakkeen ostaminen.

Selvitys hallituksen työkaluna

Hyvin laadittu selvitys auttaa hallitusta seuraamaan kiinteistön kuntoa vuodesta toiseen, perustelemaan päätöksiä ja säilyttämään jatkuvuuden, kun kokoonpano vaihtuu. Se helpottaa myös suuria päätöksiä: kun osakkaat ovat lukeneet tulevasta putkiremontista jo vuosia aiemmin, hanke ei tule yllätyksenä. Lue myös, miten lykätyt korjaukset muuttuvat korjausvelaksi.

Usein kysyttyä

Onko kunnossapitotarveselvitys pakollinen?

On. Hallituksen on asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n mukaan esitettävä se jokaisessa varsinaisessa yhtiökokouksessa.

Tarkoittaako selvitys, että remontti toteutuu varmasti?

Ei. Selvitys on hallituksen arvio. Korjauksista päätetään erikseen.

Saako osakas nähdä selvityksen?

Kyllä. Se esitetään varsinaisessa yhtiökokouksessa ja kuuluu kokousaineistoon.

Lähteet

• Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, ajantasainen säädös (Finlex) (avautuu uuteen välilehteen)
• Laki asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta 535/2026 (Finlex) (avautuu uuteen välilehteen)

Artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä korvaa tapauskohtaista oikeudellista tai teknistä neuvontaa.