Asunto-osakeyhtiölaki – mitä jokaisen osakkaan kannattaa tietää

Asunto-osakeyhtiölaki ei koske vain hallitusta ja isännöitsijää. Se ratkaisee jokaisen osakkaan kannalta, kuka päättää yhteisistä asioista, kuka korjaa mitäkin ja millä ehdoilla omaa asuntoa saa remontoida. Lakia ei tarvitse osata ulkoa, mutta kun pääperiaatteet ovat tuttuja, yhtiökokouksen asialistaa ja hallituksen päätöksiä on paljon helpompi ymmärtää.

Mikä laki on ja mistä sen löytää

Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009) tuli voimaan 1.7.2010. Se määrittelee, miten asunto-osakeyhtiötä hallinnoidaan, miten päätökset tehdään ja mitkä ovat yhtiön, hallituksen, isännöitsijän ja osakkaiden oikeudet ja velvollisuudet. Ajantasainen lakiteksti on maksutta Finlexissä (avautuu uuteen välilehteen).

Osa laista on tahdonvaltaista: yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä toisin esimerkiksi kunnossapitovastuun jaosta. Siksi oman yhtiön yhtiöjärjestys kannattaa lukea lain rinnalla.

Kolme periaatetta, jotka kantavat koko lakia

• Yhdenvertaisuus (1 luku 10 §). Kaikki osakkeet tuottavat yhtäläiset oikeudet, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Päätös ei saa tuottaa kenellekään epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkaan kustannuksella.
• Johdon huolellisuus (1 luku 11 §). Hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua.
• Enemmistöperiaate (1 luku 9 §). Osakkaat käyttävät päätösvaltaansa yhtiökokouksessa ja päätökset tehdään pääsääntöisesti enemmistöllä.

Kuka päättää mistäkin

Yhtiökokous on yhtiön ylin päättävä elin. Varsinaisessa yhtiökokouksessa vahvistetaan tilinpäätös, päätetään vastuuvapaudesta ja valitaan hallitus. Yhtiökokous päättää myös suurista korjaushankkeista ja muista asioista, jotka vaikuttavat olennaisesti asumiseen tai vastikkeisiin. Lue lisää yhtiökokouksesta.

Hallitus ei itse korjaa rakennusta, vaan huolehtii siitä, että kiinteistönpito on järjestetty ja päätökset valmistellaan riittävän tiedon pohjalta (7 luku 2 §). Tehtävästä kerrotaan tarkemmin artikkelissa taloyhtiön hallituksen tehtävät. Isännöitsijä hoitaa juoksevaa hallintoa hallituksen ohjeiden mukaan.

Varsinaisessa yhtiökokouksessa hallituksen on esitettävä kirjallinen selvitys seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeista sekä selvitys tehdyistä huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä (6 luku 3 §). Osakkaalle se on tärkein virallinen katsaus lähivuosien korjauksiin. Katso kunnossapitotarveselvitys.

Kunnossapitovastuu: yhtiö ja osakas

Perussääntö on selkeä. Yhtiö vastaa rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä, kuten lämmitys-, vesi-, viemäri-, sähkö- ja ilmanvaihtojärjestelmistä (4 luku 2 §). Osakas vastaa huoneistonsa sisäosista ja hänen on hoidettava huoneistoaan huolellisesti (4 luku 3 §).

Osakkaan on ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä huoneistossa havaitsemastaan viasta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle (4 luku 8 §). Muutostöistä, kuten kylpyhuoneremontista, on ilmoitettava yhtiölle kirjallisesti etukäteen (5 luku 2 §). Käytännön rajanvetoa helpottaa Kiinteistöliiton vastuunjakotaulukko; lue lisää artikkelista taloyhtiön vastuunjako.

Mikä muuttui 1.10.2026

Asunto-osakeyhtiölain muutokset (HE 34/2026) tulivat voimaan 1.10.2026. Arjen kannalta tärkeimmät muutokset ovat:

• Ikkunat. Yhtiö vastaa ikkunasta ja sen rakenteesta kokonaisuutena toiminnallisessa ja teknisessä perustasossa: uloimmat ja sisemmät ikkunat ja lasit, puitteet ja sisäpuitteet, karmit, tiivisteet, helat, tuuletusluukut ja ikkunarakenteeseen kuuluvat kiinteät hyönteisverkot. Kyse on olettamasäännöstä: yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä toisin, ja yhtiöjärjestyksen aiemmat kunnossapitomääräykset jäävät voimaan. Katso ikkunoiden vastuunjaon muutos.
• Osakkaan huolellisuus- ja ilmoitusvelvollisuus laajenivat. Ne koskevat myös osakkaan käytössä olevia yhtiön tiloja ja alueita, joiden hallintaoikeus ei perustu yhtiöjärjestykseen tai vuokrasopimukseen, esimerkiksi huoneiston edustan piha-aluetta tai osakkaan käyttöön annettua varastoa. Kunnossapitovastuuta näistä tiloista osakkaalla ei ole.
• Muutostyöt. Osakas vastaa tekemiensä muutostöiden kunnossapidosta ja niistä aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokustannuksista.
• Muita muutoksia. Lyhytvuokrauksen haittoihin voi puuttua aiempaa helpommin, varoituksia ja hallintaanottopäätöksiä voi antaa tiedoksi sähköisesti, osakas saa viipymättä jäljennöksen yhtiön hallussa olevasta huoneistoaan koskevasta asiakirjasta ja konkurssihakemuksesta päättää pääsääntöisesti yhtiökokous.

Hallituksen ja osakkaan vastuu

Hallituksen jäsen voi joutua korvaamaan vahingon, jonka hän on aiheuttanut huolellisuusvelvollisuuden vastaisesti tai rikkomalla lakia tai yhtiöjärjestystä tahallaan tai huolimattomuudesta (24 luku 1 §). Vastuu ei ole automaattista; ratkaisevaa on, miten päätös valmisteltiin. Lue lisää: hallituksen jäsenen vastuut.

Myös osakkailla on oma roolinsa: he valitsevat hallituksen, päättävät yhtiökokouksessa suurista remonteista ja voivat esittää kysymyksiä ennen äänestystä. Kokousmateriaaleihin perehtyminen on osa vastuullista omistamista.

Usein kysyttyä

Ketä laki koskee?

Laki koskee kaikkia asunto-osakeyhtiöitä sekä niiden osakkaita, hallitusta, isännöitsijää ja yhtiökokousta. Vuokralaisen asemaan sovelletaan lisäksi asuinhuoneiston vuokrauksesta annettua lakia.

Voiko yhtiöjärjestys poiketa laista?

Monelta osin voi, esimerkiksi kunnossapitovastuun jaossa. Yhdenvertaisuusperiaatteesta ja monista osakkaan suojaa koskevista säännöksistä ei kuitenkaan voi vapaasti poiketa.

Velvoittaako laki tarkastamaan rakennuksen määrävälein?

Ei suoraan. Laki kuitenkin velvoittaa hallitusta järjestämään kiinteistönpidon asianmukaisesti ja arvioimaan tulevat korjaustarpeet vuosittain, mikä on vaikeaa ilman ajantasaista tietoa rakennuksen kunnosta. Kiinteistöliitto ja Isännöintiliitto julkaisevat lisäksi käytännön ohjeita lain soveltamisesta.

Artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä korvaa tapauskohtaista oikeudellista tai teknistä neuvontaa.