Taloyhtiön asiakirjat – 10 asiakirjaa, jotka osakkaan on hyvä tuntea

Taloyhtiön asiakirjoista näet, miten yhtiön talous on kehittynyt, mitä rakennuksessa on korjattu, mitä on suunnitteilla ja mitä on päätetty. Moni osakas avaa ne vasta asuntoa myydessään tai kun jokin on jo mennyt pieleen. Tässä artikkelissa käydään läpi kymmenen asiakirjaa, jotka kannattaa tuntea jo aiemmin: mitä niistä kannattaa katsoa ja mitä voit pyytää yhtiöltä.

Yksittäinen asiakirja antaa vain osittaisen kuvan. Tilinpäätös voi näyttää hyvältä, vaikka kunnossapitotarveselvityksessä on hankkeita, jotka nostavat kuluja muutaman vuoden päästä. Kun luet asiakirjoja rinnakkain, kokonaisuus hahmottuu.

1. Yhtiöjärjestys

Yhtiöjärjestys on taloyhtiön perussääntö. Se määrittää esimerkiksi, mitä huoneistoa kukin osake oikeuttaa hallitsemaan, millä perusteella vastiketta peritään ja onko yhtiössä erilaisia vastikkeita, kuten rahoitus- tai pääomavastike.

Kunnossapitovastuu jakautuu lain mukaan, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Siksi kannattaa lukea oman yhtiön määräykset eikä luottaa siihen, miten taloyhtiöissä ”yleensä” toimitaan. Tämä koskee myös ikkunoita, joiden vastuunjako muuttui 1.10.2026: lue ikkunoiden vastuunjakomuutoksesta.

2. Tilinpäätös

Tilinpäätös eli tuloslaskelma, tase ja liitetiedot kertoo, mihin rahaa on käytetty ja miten menot on katettu. Katso ainakin, miten tuotot ja kulut ovat kehittyneet, paljonko yhtiöllä on lainaa ja onko taloudessa tapahtunut olennaisia muutoksia. Yksittäinen luku ei kerro, onko talous hyvä vai huono.

3. Toimintakertomus

Toimintakertomus täydentää tilinpäätöstä sanallisesti. Siinä kerrotaan muun muassa tilikauden olennaisista tapahtumista, talousarvion toteutumisesta ja olennaisista poikkeamista, todennäköisestä tulevasta kehityksestä sekä vastikkeen käytöstä, jos vastiketta peritään eri tarkoituksiin eri perustein. Jos kulut poikkesivat budjetista, toimintakertomuksesta pitäisi selvitä, miksi.

4. Kunnossapitotarveselvitys

Hallituksen on esitettävä varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallinen selvitys seuraavan viiden vuoden kunnossapidosta, joka vaikuttaa olennaisesti huoneiston käyttöön, yhtiövastikkeeseen tai muihin asumiskustannuksiin.

Selvitys ei ole päätös remonteista, mutta se kertoo, mitä on tulossa ja milloin. Lue se miettien, miten tulevat työt voivat vaikuttaa asumiseen ja vastikkeisiin. Lisää aiheesta: kunnossapitotarveselvitys.

5. Selvitys tehdyistä kunnossapito- ja muutostöistä

Samassa kokouksessa esitetään hallituksen kirjallinen selvitys yhtiössä tehdyistä huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden ajankohdista. Kun tiedät, milloin putket, katto, julkisivu tai ikkunat on viimeksi korjattu, tulevia tarpeita on helpompi arvioida.

6. Yhtiökokousaineisto

Hallituksen päätösehdotukset, viimeisin tilinpäätös, toimintakertomus sekä tilintarkastus- tai toiminnantarkastuskertomus on pidettävä osakkaiden nähtävänä vähintään kaksi viikkoa ennen kokousta. Ne on lähetettävä viivytyksettä osakkaalle, joka niitä pyytää, ja lähettämisestä voidaan periä hallituksen vahvistama kohtuullinen maksu.

Lue aineisto etukäteen ja kirjaa epäselvät kohdat ylös. Silloin voit kysyä kokouksessa täsmällisesti.

7. Yhtiökokouksen pöytäkirjat

Pöytäkirjasta näet tehdyt päätökset ja äänestysten tulokset myös silloin, kun et päässyt paikalle. Se on pidettävä osakkaiden nähtävänä viimeistään neljän viikon kuluttua kokouksesta ja osakkaalla on oikeus saada siitä ja sen liitteistä jäljennös. Vertaa pöytäkirjoja aiempiin suunnitelmiin: jos kunnossapitotarveselvityksessä mainittu hanke ei etene, kysy miksi.

8. Kuntoarviot ja kuntotutkimukset

Kuntoarvio on yleensä aistinvarainen kokonaiskatsaus rakennukseen, kuntotutkimus taas perusteellisempi selvitys tietystä rakenteesta tai järjestelmästä. Ne ovat usein kunnossapitotarveselvityksen tärkein pohja. Ennen suurta korjaushanketta kannattaa ymmärtää, mitä tutkimuksissa havaittiin ja mitä suositeltiin, eikä tehdä raporteista pidemmälle meneviä johtopäätöksiä kuin ne tukevat.

9. Korjaushankkeiden asiakirjat

Suuresta hankkeesta syntyy hankesuunnitelmia, urakkatarjouksia, sopimuksia, valvontaraportteja ja vastaanottopöytäkirjoja. Kaikki eivät ole automaattisesti jokaisen osakkaan saatavilla, mutta hankkeen sisältö, perustelut, aikataulu ja kustannusvaikutus on tuotava yhtiökokoukselle, kun siitä päätetään.

10. Oman huoneiston asiakirjat

Säilytä omaan huoneistoosi liittyvät muutostyöilmoitukset, yhtiön asettamat ehdot, suunnitelmat ja tarkastusasiakirjat. Niitä tarvitaan asuntoa myytäessä ja silloin, kun arvioidaan, kuka vastaa jonkin rakenteen kunnossapidosta.

1.10.2026 voimaan tulleen lakimuutoksen jälkeen osakkaalla on oikeus saada viipymättä jäljennös yhtiöllä olevasta huoneistoaan koskevasta asiakirjasta, jolla on merkitystä huoneiston käytön, kunnossapidon tai kustannusten arvioinnin kannalta. Jäljennöksestä voidaan periä kohtuullinen maksu ja sen voi jättää antamatta, jos siitä aiheutuisi yhtiölle olennaista haittaa. Lisäksi osakkaalla on oikeus saada tieto hallituksen päätöksestä, joka koskee hänen osakkeisiinsa perustuvia oikeuksia tai velvollisuuksia.

Maanmittauslaitoksen asiointipalvelusta näet huoneistotietojärjestelmään tallennettuja oman huoneistosi laina- ja korjaustietoja.

Vuosittainen rutiini

1. Lue viimeisin tilinpäätös ja toimintakertomus.
2. Lue kunnossapitotarveselvitys ja selvitys tehdyistä töistä.
3. Tutustu yhtiökokousaineistoon ennen kokousta.
4. Lue pöytäkirja kokouksen jälkeen.
5. Pidä oman huoneiston asiakirjat tallessa.
6. Kysy, jos jokin olennainen jää epäselväksi.

Kun asiakirjat ovat tuttuja, kysymykset tarkentuvat ja päätösten vaikutuksia on helpompi arvioida.

Usein kysyttyä

Mitkä asiakirjat ovat osakkaalle tärkeimpiä?

Yhtiöjärjestys, tilinpäätös, toimintakertomus, kunnossapitotarveselvitys, yhtiökokousaineisto ja pöytäkirjat. Suurten hankkeiden tekniset selvitykset ja oman huoneiston muutostyöasiakirjat täydentävät kuvaa.

Onko kunnossapitotarveselvitys päätös remontista?

Ei. Se on hallituksen kirjallinen arvio seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeista. Korjauksista päätetään erikseen.

Säädökset: asunto-osakeyhtiölaki Finlexissä (avautuu uuteen välilehteen).

Artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä korvaa tapauskohtaista oikeudellista tai teknistä neuvontaa.