Taloyhtiön hallituksen tehtävät – mitä laki vaatii käytännössä

Taloyhtiön hallitukseen ei tarvita rakennusalan koulutusta. Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää hallitukselta paljon, mutta suuren osan tehtävistä voi antaa isännöitsijän ja huoltoyhtiön hoidettavaksi, kunhan hallitus pysyy perillä rakennuksen kunnosta.

Mitä laki hallitukselta edellyttää

Hallituksen perustehtävä on kirjattu asunto-osakeyhtiölain (avautuu uuteen välilehteen) 7 luvun 2 §:ään. Hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Lisäksi se vastaa siitä, että kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on järjestetty asianmukaisesti.

Säännöksen avainsana on järjestäminen. Hallitus ei itse korjaa rakennusta, tee kirjanpitoa eikä maksa laskuja. Sen tehtävä on varmistaa, että nämä työt on annettu jonkun hoidettaviksi, että tekijät saavat tarvitsemansa ohjeet ja että hallitus saa tiedon siitä, miten työ sujuu. Jos esimerkiksi vesikaton kunnosta ei ole tietoa vuosiin, kiinteistönpito ei ole asianmukaisesti järjestetty, vaikka huoltosopimus olisi voimassa.

Tehtävää täydentää lain 1 luvun 11 §: hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua. Huolellisuus ei edellytä teknistä pätevyyttä. Se edellyttää, että päätösten pohjaksi hankitaan riittävästi tietoa ja tarvittaessa asiantuntijan arvio. Huolellisuusvelvollisuuden laiminlyönti voi johtaa henkilökohtaiseen korvausvastuuseen, mistä kerrotaan tarkemmin artikkelissa hallituksen jäsenen vastuut.

Laki asettaa hallitukselle myös vuosittaisen tehtävän. Varsinaiselle yhtiökokoukselle on esitettävä kirjallinen selvitys seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta, joka vaikuttaa olennaisesti asumiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin asumiskustannuksiin, sekä selvitys yhtiössä tehdyistä huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä (6 luvun 3 §). Lue lisää kunnossapitotarveselvityksestä.

Hallituksen toimivallalla on raja. Toimet, jotka ovat yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen epätavallisia tai laajakantoisia tai jotka vaikuttavat olennaisesti huoneistojen käyttöön tai vastikkeisiin, kuuluvat yhtiökokoukselle. Hallitus valmistelee ne, mutta osakkaat päättävät.

Mitä voi jättää muille ja mitä ei

Isännöitsijä huolehtii kiinteistön pidosta ja päivittäisestä hallinnosta hallituksen ohjeiden mukaan (7 luvun 17 §) ja huoltoyhtiö tekee sen, mistä huoltosopimuksessa on sovittu. Tehtäviä siis voi ja kannattaa antaa ammattilaisille. Kokonaisuuden seuraaminen jää kuitenkin hallitukselle.

Käytännössä isännöitsijällä on yleensä hoidettavanaan useita taloyhtiöitä ja huoltoyhtiön henkilöstö kiertää päivittäin monessa kohteessa vikailmoitusten ja työtilausten perässä. Sellainen, mitä kukaan ei ole tilannut, jää helposti katsomatta. Kyse ei ole kenenkään laiminlyönnistä vaan siitä, että työ tehdään sopimusten ja tilausten mukaan. Hallituksen tehtävä on huomata, mitkä asiat eivät kuulu kenenkään sopimukseen. Isännöitsijän ja hallituksen työnjaosta kerrotaan artikkelissa taloyhtiön isännöitsijä.

Kohteet, jotka jäävät helposti seurannan ulkopuolelle

Muutama esimerkki rakennusosista, joiden kunto voi olla vuosia tuntematon, vaikka huolto toimisi:

• Sähkökeskukset. Tukesin mukaan löystyneet liitokset ja sähkölaitteisiin kertyvä pöly voivat aiheuttaa sähköiskun tai tulipalon vaaran. Selvitä, milloin keskukset on viimeksi tarkastettu ja kuka tarkastuksen teki. Tarkastukset ja korjaukset ovat sähköalan ammattilaisen työtä. Lisää aiheesta artikkelissa taloyhtiön sähköturvallisuus.
• Putkiston kannakointi. Kannakkeet voivat löystyä, vaurioitua tai puuttua aiempien remonttien jäljiltä. Jos kannakointi pettää, liitoksiin kohdistuva rasitus kasvaa ja seurauksena voi olla vuoto. Lue kannakoinnin tarkastuksesta.
• Parvekkeen ovet. Ne ovat alttiina kosteudelle, pakkaselle ja auringolle. Yksi huonosti sulkeutuva ovi on pieni asia, mutta sama vika kymmenessä asunnossa on jo hanke. Katso parvekkeen ovet.
• Vesikatto ja sadevedet. Läpiviennit, kattokaivot ja kourut. Pienikin vuoto voi päästää kosteutta rakenteisiin pitkään, ennen kuin se näkyy sisällä.
• Piha ja salaojat. Maanpinnan pitää viettää rakennuksesta poispäin ja salaojien toiminnasta pitää olla tietoa. Moni kellarin kosteusongelma alkaa ulkoa.

Asuntojen sisäosat ovat erityisen vaikeita seurata, koska hallitus ei näe niihin. Lattiakaivot, kannakoinnit ja palovaroittimet voi käydä läpi kaikista asunnoista kerralla huoneistokierroksella, jolloin tulokset ovat vertailukelpoisia asunnosta toiseen.

Neljä kysymystä jokaisesta järjestelmästä

Hyvä tapa aloittaa on käydä jokaisesta keskeisestä rakennusosasta ja järjestelmästä läpi samat neljä kysymystä:

1. Milloin tämä on viimeksi tarkastettu?
2. Kuka tarkastuksen teki?
3. Mitä havaittiin?
4. Mitä havainnoille on tehty?

Jos johonkin kysymykseen ei löydy vastausta, se on havainto sinänsä. Usein juuri ne kohteet, joista ei tiedetä mitään, kannattaa tarkistaa ensimmäisenä.

Huoltohistoria kertoo myös paljon. Jos sama vika palaa vuodesta toiseen, esimerkiksi saman rapun kosteushavainnot tai saman oven lukkoviat, taustalla on usein syy, jota ei ole korjattu. Pyydä huoltoyhtiöltä koottu raportti tehdyistä töistä ja katso sitä vähintään vuoden jaksoissa. Mittareiden seurannasta ja hallituksen vuosikellosta kerrotaan artikkelissa taloyhtiön johtaminen.

Kysymys ratkaisee, millaisen vastauksen saat

Asiantuntija vastaa siihen, mitä häneltä kysytään. Jos hallitus kysyy urakoitsijalta vain, paljonko uusi katto maksaa, se saa hinnan. Parempi pohja päätökselle syntyy, kun kysytään myös, voiko katon käyttöikää vielä turvallisesti jatkaa, mitä lykkääminen maksaisi, riittäisikö osittainen korjaus ja miten ratkaisu vaikuttaa seuraavien vuosien kunnossapitoon.

Isännöitsijälle

• Mitkä ovat yhtiön suurimmat riskit juuri nyt?
• Mitkä korjaukset voi vielä suunnitella rauhassa ja mitkä eivät voi odottaa?
• Onko kunnossapitotarveselvitys ajan tasalla ja mihin tietoon se perustuu?

Huoltoyhtiölle

• Mitkä viat toistuvat vuodesta toiseen?
• Missä rakennuksen osissa kuluminen näkyy eniten?
• Mitkä havainnot pitäisi tutkia tarkemmin?

Urakoitsijalle tai suunnittelijalle

• Miksi suosittelette juuri tätä ratkaisua ja mitä muita vaihtoehtoja on?
• Kuinka pitkä käyttöikä ratkaisulla on ja mitkä ovat sen elinkaarikustannukset?
• Mitä tapahtuu, jos korjausta lykätään?

Hallitukselle itselleen

• Mikä on muuttunut edellisen tarkastuksen jälkeen?
• Mikä kohta vaatii seurantaa, vaikka sitä ei tarvitse vielä korjata?
• Mitä emme vielä tiedä ja pitäisikö se selvittää ennen päätöstä?

Monet hyvät kysymykset syntyvät vasta paikan päällä: miksi vesi kerääntyy tähän, mistä julkisivun jälki on tullut, miksi teknisessä tilassa haisee. Siksi hallituksen kannattaa kiertää rakennus vähintään kerran vuodessa. Vinkkejä kierrokseen on artikkelissa rakennuskierros.

Käytäntöjä, jotka helpottavat työtä

Seuraavat ovat käytännön suosituksia, eivät lain velvoitteita.

Tee rakennuksen tilanteesta vakioaihe. Käykää avoimet havainnot läpi jokaisessa hallituksen kokouksessa ja aina tarkastuksen tai kierroksen jälkeen.

Kirjaa havainnot ja perustelut. Hallitukset vaihtuvat, rakennus jää. Kun tarkastukset, korjaukset ja päätösten perustelut on koottu yhteen paikkaan, esimerkiksi huoltokirjaan, seuraava hallitus pääsee nopeasti kiinni tilanteeseen.

Arvioi päätökset pitkällä aikavälillä. Rakennuksen elinkaari on vuosikymmeniä. Halvin vaihtoehto tämän vuoden talousarviossa ei aina ole edullisin kymmenen vuoden aikana.

Pidä kysymisen kynnys matalana. Uuden jäsenen yksinkertainen kysymys, kuten ”Mihin tämä arvio perustuu?”, voi estää kalliin virheen. Ennakoiva hallitus ei pysty poistamaan kaikkia yllätyksiä, mutta se huomaa useimmat ongelmat silloin, kun niihin ehtii vielä reagoida rauhassa.

Artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä korvaa tapauskohtaista oikeudellista tai teknistä neuvontaa.