Taloyhtiön vastuunjako – kuka maksaa, kun jotain menee rikki?

Kun kylpyhuoneessa näkyy kosteutta, hana vuotaa tai ikkuna ei sulkeudu, osakas haluaa tietää, kuka korjauksen maksaa. Vastaus riippuu siitä, miten kunnossapitovastuu jakautuu yhtiön ja osakkaan kesken asunto-osakeyhtiölain mukaan, ja jako muuttui osin 1.10.2026.

Laki määrittelee lähtökohdat, mutta yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä toisin. Lisäksi kunnossapitovastuu, osakkaan huolellisuusvelvollisuus ja vahingonkorvausvastuu ovat eri asioita.

Perusperiaate: yhtiö rakenteista, osakas sisäosista

Yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkaalle. Yhtiön on pidettävä kunnossa huoneistojen rakenteet, eristeet ja ikkunat sekä lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut vastaavat perusjärjestelmät. Osakehuoneistoissa olevista altaista yhtiö ei kuitenkaan vastaa.

Osakas vastaa huoneistonsa sisäosista, kuten pintamateriaaleista ja kalusteista. Hänen on hoidettava huoneistoaan huolellisesti ja tehtävä omat kunnossapitotyönsä niin, etteivät yhtiön vastuulla olevat osat rikkoudu. Tavanomaisesta kulumisesta, joka syntyy tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaan, osakas ei vastaa.

Vastuut liittyvät toisiinsa. Jos yhtiön vastuulla oleva vesijohto vuotaa ja kastelee osakkaan laatoittaman lattian, yhtiö korjaa myös lattian, mutta yhtiön perustasoon. Jos osakas on remontoinut kylpyhuoneensa selvästi perustasoa korkeammalle tasolle, yhtiön ei tarvitse palauttaa tilaa osakkaan valitsemaan erityistasoon.

Yhtiöjärjestys voi muuttaa lähtökohtaa

Lain vastuunjako on tahdonvaltainen, joten sama rakennusosa voi eri taloyhtiöissä kuulua eri osapuolelle. Tarkista oman yhtiön yhtiöjärjestys ja vastuunjakotaulukko ennen kuin teet johtopäätöksiä tai tilaat korjauksen omalla kustannuksellasi.

Ikkunat 1.10.2026 alkaen

Asunto-osakeyhtiölain muutos (535/2026) tuli voimaan 1.10.2026. Laissa sanotaan nyt suoraan, että yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen ikkunat. Hallituksen esityksen (HE 34/2026) mukaan vastuu kattaa ikkunan toiminnallisena ja teknisenä kokonaisuutena: ulommat ja sisemmät lasit, puitteet, karmit, tiivisteet ja helat, tuuletusluukut ja kiinteät hyönteisverkot.

Kyse on olettamasäännöksestä, joten yhtiöjärjestyksen toisenlainen määräys menee edelle. Osakkaan vastuu ikkunoista rajautuu pääosin huolellisuusvelvollisuuteen: huoneistoa on hoidettava niin, ettei ikkuna rikkoudu. Muutoksesta kerrotaan tarkemmin artikkelissa ikkunoiden vastuunjakomuutos.

Samalla osakkaan huolellisuus- ja ilmoitusvelvollisuus laajenivat koskemaan myös yhtiön tiloja ja alueita, joita osakas käyttää ilman yhtiöjärjestykseen tai vuokrasopimukseen perustuvaa hallintaoikeutta, kuten huoneiston edustan piha-aluetta tai osakkaan käyttöön annettua varastoa (4 luku 3 § 3 mom. ja 8 § 2 mom.). Osakkaalla ei ole näistä tiloista kunnossapitovastuuta.

Osakkaan muutostyöt

Osakas vastaa tekemänsä muutostyön kunnossapidosta ja siitä yhtiölle myöhemmin aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista. Toisaalta yhtiö vastaa osakkaan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteutusta yhtiö on voinut valvoa.

Muutostyöstä on siksi ilmoitettava yhtiölle kirjallisesti etukäteen ja työ kannattaa dokumentoida huolellisesti. Lisää artikkelissa osakkaan muutostyöt.

Vian syy ratkaisee

Kostea kylpyhuone ei vielä kerro, kuka korjauksesta vastaa. Kosteuden lähde voi olla putkistossa, rakenteessa, vedeneristyksessä tai osakkaan laitteessa. Kun jotain rikkoutuu, selvitetään:

1. mikä rakennusosa tai laite rikkoutui
2. mistä rikkoutuminen johtuu
3. kenen kunnossapitovastuulle osa kuuluu lain ja yhtiöjärjestyksen mukaan
4. liittyykö vahinkoon osakkaan tai muun henkilön huolimattomuutta.

Jos esimerkiksi osakkaan astianpesukoneen liitäntä vuotaa ja vesi pääsee alakerran asuntoon, yhtiö korjaa vastuulleen kuuluvat rakenteet ja toisen asunnon sisäosat perustasoon. Erikseen arvioidaan, onko osakas aiheuttanut vahingon huolimattomuudellaan ja onko hänen siksi korvattava yhtiön kustannukset. Vakuutusten osuudesta kerrotaan artikkelissa taloyhtiön vakuutukset ja vesivahingoista artikkelissa taloyhtiön vesivahingot.

Vahingonkorvaus on eri asia

Osakas voi joutua korvaamaan vahingon, vaikka vahingoittunut osa kuuluisi yhtiön kunnossapitovastuulle. Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla osakkaan kunnossapitovastuuta tai muutostyötä koskevia säännöksiä, sen katsotaan lain mukaan aiheutuneen huolimattomuudesta, ellei osakas osoita toimineensa huolellisesti.

Vuokralaisen aiheuttama vahinko ei tee osakkaasta automaattisesti korvausvelvollista. Korkein oikeus katsoi ratkaisussa KKO:2016:33, ettei vuokranantajana toiminut osakas ollut vastuussa vuokralaisen aiheuttamasta vesivahingosta, kun yhtiö ei ollut näyttänyt osakkaan itse laiminlyöneen huolellisuusvelvollisuuttaan.

Kuka maksaa vian tutkimisen

Laissa ei ole tutkimuskustannuksista yhtä sääntöä. Vakiintunut lähtökohta on, että ne kuuluvat sille, jonka vastuulle vika osoittautuu kuuluvan. Jos osakkaalla on perusteltu syy epäillä yhtiön vastuulle kuuluvaa vikaa, selvittäminen kuuluu yleensä yhtiölle. Tutkimuksia ei silti kannata tilata omin päin siinä oletuksessa, että taloyhtiö maksaa.

Ilmoita ensin

Osakkaan on ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä viasta tai puutteesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle. Yhtiö ei voi korjata vikaa, josta se ei tiedä, ja viivyttely voi suurentaa vahinkoa.

Osakkaalla ei ole oikeutta tilata palveluita yhtiön nimiin. Hän saa kuitenkin teettää yhtiön kustannuksella huoneistossaan yhtiön vastuulle kuuluvan kiireellisen kunnossapitotyön, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi. Lisäksi osakas voi teettää työn, jonka tekemättä jättäminen aiheuttaa hänelle vähäistä suurempaa haittaa, jos yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Yhtiö korvaa silloin tarpeelliset ja kohtuulliset kulut. Tähän ei kannata ryhtyä kevyin perustein ja työstä on ilmoitettava yhtiölle.

Toimi näin, kun jokin rikkoutuu

1. Estä lisävahinko, jos sen voi tehdä turvallisesti, esimerkiksi sulkemalla veden.
2. Ilmoita viasta heti yhtiön ohjeiden mukaan, esimerkiksi huoltoyhtiölle tai isännöitsijälle.
3. Ota kuvia ja kirjaa havainnot.
4. Älä tilaa suurta korjausta ennen kuin vastuu on selvitetty.
5. Tarkista yhtiöjärjestyksen vastuunjakomääräykset.

Yleisiä väärinkäsityksiä

• ”Kaikki asunnon sisällä kuuluu osakkaalle.” Yhtiön vastuulla olevia rakenteita ja järjestelmiä on myös asuntojen sisällä.
• ”Taloyhtiö maksaa kaikki putkivuodot.” Vian syy, rakennusosa ja mahdollinen vahingonkorvausvastuu vaikuttavat arvioon.
• ”Voin tilata korjaajan ja lähettää laskun taloyhtiölle.” Lähtökohtaisesti et voi, laissa säädettyjä kiireellisiä tilanteita lukuun ottamatta.
• ”Osakas vastaa aina kaikesta, mitä on remontoinut.” Muutostyön toteutus, ilmoitus ja yhtiön valvonta vaikuttavat vastuuseen.
• ”Vastuunjako on sama kaikissa taloyhtiöissä.” Yhtiöjärjestys voi poiketa laista.

Usein kysyttyä

Kuka vastaa asunnon sisäpinnoista?

Osakas, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Jos sisäpinta vahingoittuu yhtiön vastuulla olevan rakenteen tai järjestelmän vian vuoksi, yhtiö korjaa sen perustasoon.

Kuka vastaa ikkunoista?

1.10.2026 alkaen lain lähtökohta on, että yhtiö vastaa ikkunoista kokonaisuutena, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Osakkaan on hoidettava huoneistoaan niin, ettei ikkuna rikkoudu.

Mitä jos en tiedä, kuuluuko vika taloyhtiölle vai minulle?

Ilmoita viasta taloyhtiölle ja pyydä vastuun selvittämistä. Älä päättele vastuuta sen perusteella, missä kohtaa asuntoa vika näkyy.

Lähteet: Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, Finlex (avautuu uuteen välilehteen) (4 luvun 1–4 ja 8 §, 5 luvun 1 ja 2 §, 24 luvun 2 §, muutos 535/2026); HE 34/2026 (avautuu uuteen välilehteen); KKO:2016:33 (avautuu uuteen välilehteen).

Artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä korvaa tapauskohtaista oikeudellista tai teknistä neuvontaa.