Voiko taloyhtiö mennä konkurssiin? 7 varoitusmerkkiä hallitukselle

Asunto-osakeyhtiö voidaan asettaa konkurssiin samoin kuin muutkin yhteisöt, jos se on maksukyvytön. Lakiin tuli tähän liittyviä muutoksia 1.10.2026. Hallituksen ja osakkaiden kannattaa tuntea myös merkit, joista talousongelmat tunnistaa ajoissa.

Konkurssit ovat edelleen harvinaisia, mutta niiden määrä on kasvanut. Hallituksen esityksen HE 34/2026 mukaan konkurssia haettiin vuosina 2019–2023 keskimäärin noin yhdeksälle asunto-osakeyhtiölle vuodessa, kun taas 1.1.2024–29.10.2025 hakemuksia tehtiin noin 109 yhtiölle. Taustalla ovat tyypillisesti korjausvelka, lainansaannin vaikeudet, huoneistojen arvon lasku sekä kasvaneet korot ja muut kulut, usein taantuvilla alueilla. Talousongelmat kehittyvät yleensä vuosien mittaan, joten varoitusmerkit ehtii huomata.

Mitä laki sanoo

Konkurssiin asettamisesta päättää tuomioistuin velallisen tai velkojan hakemuksesta. Konkurssilain (120/2004) mukaan edellytyksenä on maksukyvyttömyys: velallinen ei kykene maksamaan velkojaan niiden erääntyessä eikä kyse ole tilapäisestä maksuvaikeudesta. Suuri laina tai kallis remontti ei sellaisenaan tarkoita konkurssiuhkaa.

Lakimuutos 1.10.2026: päätösvalta yhtiökokoukselle

Asunto-osakeyhtiölain konkurssia koskeva 22 luvun 25 § muuttui 1.10.2026 (laki 535/2026). Keskeiset muutokset:

• Konkurssihakemuksesta päättää lähtökohtaisesti yhtiökokous. Aiemmin päätös kuului hallitukselle. Hallitus saa päättää konkurssin hakemisesta vain, jos yhtiökokouksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta olennaista haittaa. Silloin hallituksen on viipymättä ilmoitettava päätöksestä osakkaille kirjallisesti.
• Osakkaan hallintaoikeus ja vastikevelvollisuus päättyvät kuukauden viiveellä. Ne lakkaavat kuukauden kuluttua siitä, kun pesänhoitaja on antanut osakkaalle tiedoksi tuomioistuimen päätöksen konkurssista. Pesänhoitajan on myös toimitettava tieto päätöksestä huoneistoon.
• Vuokrasopimukset päättyvät samaan aikaan. Osakkaan ja vuokralaisen välinen vuokrasopimus päättyy ilman irtisanomista, kun osakkaan hallintaoikeus lakkaa. Osakkaan on ilmoitettava ajankohdasta vuokralaiselle viivytyksettä. Jos hän laiminlyö sen, vuokralaisella voi olla oikeus kohtuulliseen korvaukseen muuttokustannuksista.
• Ylläpito välivaiheessa rajataan. Konkurssipäätöksen ja hallintaoikeuden lakkaamisen välisenä aikana yhtiö ja osakas vastaavat vain sellaisesta välittömästä ylläpidosta, jonka laiminlyönti rajoittaisi olennaisesti huoneistojen käyttöä.

Asumista voi tarvittaessa jatkaa konkurssin aikana pesänhoitajan ja velkojien suostumuksella esimerkiksi korvausta vastaan. Ennen 1.10.2026 alkaneisiin konkursseihin sovelletaan aiempaa säännöstä. Osakkaalle konkurssi tarkoittaa siis sitä, että oikeus asua omassa asunnossa voi päättyä.

Seitsemän varoitusmerkkiä

1. Vastikerästit kasvavat

Yksittäinen myöhästynyt maksu ei kerro kriisistä. Huolestuttavaa on, jos rästejä kertyy usealta osakkaalta tai samat saatavat kasvavat kuukausi kuukaudelta. Taloyhtiön tulot ovat pääosin vastikkeita, ja jos niitä ei saada, yhtiö ei pysty maksamaan omia laskujaan. Hallituksen kannattaa seurata rästien määrää, ikää ja perinnän etenemistä säännöllisesti. Lue lisää: taloyhtiön vastikerästit.

2. Välttämättömiä korjauksia siirretään vuodesta toiseen

Talous voi näyttää vakaalta samaan aikaan, kun rakennus rapistuu. Alkava vuoto voi johtaa laajaan kosteusvaurioon ja pieni kattovuoto rakennevaurioon. Lykkääminen ei yksin aja konkurssiin, mutta se heikentää yhtiön asemaa ja lainansaantia. Katso myös taloyhtiön korjausvelka.

3. Maksuvalmius heikkenee

Taloyhtiöllä voi olla arvokas rakennus ja silti tyhjä kassa. Maksuvalmius tarkoittaa kykyä maksaa erääntyvät laskut ajallaan. Sitä heikentävät esimerkiksi rästit, yllättävät vahingot, suuret korjauskulut, nousevat korot ja riittämätön taloussuunnittelu.

4. Rahoitusta ei saada välttämättömiin korjauksiin

Laina itsessään ei ole ongelma, sillä suuri osa taloyhtiöistä rahoittaa peruskorjauksensa lainalla. Vakava merkki on se, että pankit eivät enää myönnä rahoitusta tai osakkaat eivät hyväksy välttämättömiä korjauksia, jolloin rakennuksen kunto heikkenee nopeasti. Pankin näkökulmasta kerrotaan artikkelissa taloyhtiön rahoitus.

5. Taloudesta ei ole ajantasaista kuvaa

Jos hallitus ei tiedä rästien määrää, kassatilannetta, tulevia suuria korjauksia tai korkojen vaikutusta, ongelmiin reagoidaan liian myöhään. Hallituksen ei tarvitse olla talousalan ammattilainen, mutta sen on huolehdittava, että tieto on saatavilla.

6. Päätökset tehdään vasta ongelmien jälkeen

Tyypillinen kehityskulku on, että ongelmat ratkaistaan vasta niiden toteuduttua: vuoto korjataan vasta kosteusvaurion jälkeen, katto uusitaan vasta toistuvien vuotojen jälkeen ja taloutta tarkastellaan vasta, kun laskuja jää maksamatta.

7. Tunnistettuihin riskeihin ei reagoida

Vakavin merkki on, että ongelmat tiedetään, mutta mitään ei tehdä. Mikään yksittäinen merkki ei tarkoita konkurssiuhkaa. Jos useita esiintyy samanaikaisesti, hallituksen kannattaa arvioida yhtiön taloudellinen tilanne huolellisesti ja tarvittaessa asiantuntijan kanssa.

Hallituksen vastuu

Hallitus ei vastaa siitä, ettei taloyhtiö koskaan kohtaa vaikeuksia. Sen on kuitenkin huolehdittava, että kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty (7 luvun 2 §), ja huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua (1 luvun 11 §). Käytännössä tämä tarkoittaa yhtiön taloudellisen aseman jatkuvaa seurantaa.

Jos yhtiön oma pääoma muuttuu negatiiviseksi, hallituksen on viipymättä tehtävä osakepääoman menettämisestä rekisteri-ilmoitus (22 luvun 23 §). Kun tilanne vaikeutuu, konkurssin vaihtoehdot, kuten yrityssaneeraus tai hallittu selvitystila, kannattaa selvittää ajoissa asiantuntijan kanssa.

Mitä osakas voi tehdä

Osakas voi perehtyä tilinpäätökseen ja kunnossapitotarveselvitykseen, osallistua yhtiökokouksiin, kysyä taloudesta ja tukea taloudellisesti perusteltuja korjauksia. Koska konkurssihakemuksesta päättää nyt lähtökohtaisesti yhtiökokous, osakkaiden osallistumisella on entistä enemmän merkitystä.

Usein kysyttyä

Kuka päättää konkurssin hakemisesta?

1.10.2026 alkaen lähtökohtaisesti yhtiökokous. Hallitus voi päättää siitä vain kiireellisessä tilanteessa ja sen on ilmoitettava päätöksestä osakkaille viipymättä. Myös velkoja voi hakea yhtiötä konkurssiin.

Mitä osakkaan asunnolle tapahtuu konkurssissa?

Osakkaan oikeus hallita huoneistoa ja velvollisuus maksaa vastiketta päättyvät kuukauden kuluttua siitä, kun pesänhoitaja on antanut konkurssipäätöksen hänelle tiedoksi. Asumista voidaan jatkaa vain sopimalla siitä konkurssipesän kanssa.

Tarkoittaako suuri yhtiölaina, että konkurssi on lähellä?

Ei. Suuret lainat ovat tavallisia peruskorjausten yhteydessä. Olennaista on, pystyykö yhtiö hoitamaan velvoitteensa.

Voiko yksi osakas aiheuttaa konkurssin?

Yleensä ei. Pitkään jatkuvat ja suuret rästit voivat kuitenkin heikentää maksuvalmiutta merkittävästi, erityisesti pienessä yhtiössä.

Lähteet

• Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, ajantasainen säädös (Finlex) (avautuu uuteen välilehteen)
• Laki asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta 535/2026 (Finlex) (avautuu uuteen välilehteen)
• Konkurssilaki 120/2004 (Finlex) (avautuu uuteen välilehteen)
• Hallituksen esitys HE 34/2026 vp laiksi asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta (eduskunta.fi)

Artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä korvaa tapauskohtaista oikeudellista tai teknistä neuvontaa.