Taloyhtiön vastikerästit: mitä tapahtuu, jos naapuri ei maksa?

Taloyhtiön laskut tulevat ajallaan, vaikka joku osakas jättäisi vastikkeensa maksamatta: lämmitys, vesi, sähkö, huolto, vakuutukset, jätehuolto sekä lainojen lyhennykset ja korot.

Naapurin rästit eivät siirry muiden osakkaiden maksettaviksi. Asunto-osakeyhtiö on oma oikeushenkilönsä ja maksamaton vastike on osakkaan velka yhtiölle. Välillisesti rästit voivat kuitenkin koskettaa kaikkia ja siksi niihin kannattaa puuttua ajoissa.

Miksi rästit koskevat kaikkia

Kirjanpidossa maksamaton vastike on yhtiön saatava, mutta kassassa sitä rahaa ei ole eikä saatavalla voi maksaa sähkölaskua.

Kuvitellaan taloyhtiö, joka kerää vastikkeita 40 000 euroa kuukaudessa. Kolme osakasta jättää maksamatta yhteensä 3 500 euroa kuukaudessa. Menot pysyvät ennallaan, joten puolessa vuodessa vajetta on kertynyt 21 000 euroa. Hyvän kassapuskurin turvin tilanteesta selvitään jonkin aikaa, muuten tavallisten laskujen maksaminen vaikeutuu.

Silloin yhtiön on hallittava vajetta käyttämällä kassavaroja, ajoittamalla menoja, tehostamalla perintää tai viime kädessä arvioimalla vastikkeiden tasoa uudelleen. Merkittävät ja jatkuvat rästit voivat myös vaikuttaa siihen, miten rahoittaja arvioi yhtiötä, kun edessä on lainaa vaativa korjaus.

Rästit ovat yleistyneet. Isännöintiliiton tammikuussa 2026 julkaiseman Talousbarometrin mukaan 54 prosenttia isännöinnin ammattilaisista raportoi vastikerästien lisääntyneen edeltävien 12 kuukauden aikana.

Osakkaan maksuvelvollisuus

Asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 1 §:n mukaan osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan. Vastike voi olla esimerkiksi hoitovastiketta, rahoitusvastiketta tai muuta yhtiöjärjestyksen mukaista vastiketta.

Yhtiövastike ei ole palvelumaksu. Osakas ei voi jättää sitä maksamatta sillä perusteella, ettei käytä hissiä tai saunaa. Jos huoneistoa ei voi lainkaan käyttää käyttötarkoituksensa mukaisesti esimerkiksi korjaustyön vuoksi, vastikkeesta vähennetään määrä, jolla yhtiön käyttö- ja kunnossapitokulut vähenevät käytön estymisen vuoksi (3 luvun 5 §).

Perintä

Prosessi alkaa yleensä maksumuistutuksella ja vapaaehtoisella perinnällä. Kiinteistöliiton mukaan yhtiöllä on oikeus periä erääntyneelle vastikkeelle korkolain mukaista viivästyskorkoa ja perintälain mukaisia kohtuullisia perintäkuluja. Jos vapaaehtoinen perintä ei tuota tulosta, yhtiö voi hakea saatavalleen tuomion käräjäoikeudesta ja periä sen ulosoton kautta.

Oikeudellinen perintä ja huoneiston hallintaanotto eivät sulje toisiaan pois, vaan niitä voidaan käyttää rinnakkain.

Huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan

Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n mukaan yhtiökokous voi päättää, että osakehuoneisto otetaan yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi, jos osakas ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta. Huoneistoa ei kuitenkaan saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys.

Laissa ei ole kiinteää kuukausirajaa. Kiinteistöliiton mukaan hallitus voi käytännössä antaa hallintaanottoon tähtäävän varoituksen noin kahden kuukauden rästien perusteella. Yhtiökokous kutsutaan koolle tyypillisesti kolmen–neljän kuukauden rästien jälkeen. Jokainen tapaus arvioidaan erikseen.

Menettely vaihe vaiheelta

1. Kirjallinen varoitus. Hallituksen on annettava osakkaalle kirjallinen varoitus ennen kuin hallintaanotosta voidaan päättää (8 luvun 3 §). Varoituksessa kerrotaan sen peruste ja mahdollisuus ottaa huoneisto yhtiön hallintaan. Jos huoneisto on vuokrattu, varoitus annetaan tiedoksi myös vuokralaiselle.
2. Mahdollisuus korjata tilanne. Jos osakas maksaa rästit viivytyksettä varoituksen jälkeen, huoneistoa ei voi ottaa yhtiön hallintaan. Osakkaan on silloin kuitenkin korvattava varoituksesta ja yhtiökokouksen koollekutsumisesta jo aiheutuneet kulut.
3. Yhtiökokouksen päätös. Päätöksessä mainitaan hallintaanoton peruste, kesto ja kohteena olevat tilat.
4. Päätöksen tiedoksianto. 1.10.2026 alkaen päätös on annettava osakkaalle, vuokralaiselle ja muulle huoneistossa asuvalle tiedoksi viipymättä (aiemmin 60 päivän kuluessa). Muuten päätös on tehoton.

Sähköinen tiedoksianto

Lakimuutoksen (535/2026) myötä varoituksen ja hallintaanottopäätöksen voi 1.10.2026 alkaen antaa tiedoksi myös sähköisesti (8 luvun 3 a §). Varoitus voidaan lähettää sähköpostiosoitteeseen, jonka osakas on ilmoittanut osakehuoneistorekisteriin yhtiökokouskutsuja varten, tai vuokralaiselle sähköiseen kanavaan, josta hän on sopinut vuokranantajansa kanssa. Lisäksi on lähetettävä heräteviesti toiseen sähköiseen kanavaan, esimerkiksi tekstiviestinä. Tiedoksisaannin katsotaan tapahtuneen kolmantena päivänä heräteviestin lähettämisestä, ellei muuta näytetä.

Sähköistä tiedoksiantoa ei voi käyttää, jos on ilmeistä, ettei vastaanottaja saa viestiä, tai jos lähettäjä tietää, ettei vastaanottaja iän, vamman tai vastaavan syyn vuoksi pysty käyttämään kanavaa. Perinteiset tavat eli haastemiestiedoksianto, muu todistettava tapa ja tietyin edellytyksin kirjattu kirje ovat edelleen käytössä.

Menettely on muodollinen. Virheellinen varoitus tai tiedoksianto voi kaataa koko prosessin, joten asunto-osakeyhtiöoikeuteen perehtyneen asiantuntijan käyttö on usein järkevää.

Mitä hallintaanotto tarkoittaa

Hallintaanotto ei siirrä omistusoikeutta. Osakas omistaa osakkeet edelleen, mutta yhtiö saa huoneiston hallintaansa määräajaksi. Lain 8 luvun 6 §:n mukaan hallituksen on viipymättä vuokrattava huoneisto käyvästä vuokrasta. Vuokratulosta yhtiö saa kattaa hallintaanoton kustannukset, huoneiston tarpeelliset korjauskulut, maksamatta olevat vastikkeet ja hallinta-aikana erääntyvät vastikkeet. Ylijäämä tilitetään osakkaalle viivytyksettä.

Hallintaanotto on keino turvata yhtiön ja muiden osakkaiden asema, ei rangaistus. Se on eri asia kuin ulosotto, jossa velallisen omaisuutta voidaan myydä velkojen maksuun.

Rästit ja asuntokauppa

Asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 7 §:n mukaan osakkeen uusi omistaja vastaa edellisen omistajan rinnalla tämän maksamatta jättämistä vastikkeista. Vastuu on rajattu enintään siirtokuukauden ja sitä edeltävien viiden kuukauden vastikkeiden yhteismäärään. Uusi omistaja ei vastaa ennen isännöitsijäntodistuksen päiväystä erääntyneestä vastikkeesta, jota todistuksessa ei mainita. Ostajan kannattaa siis lukea isännöitsijäntodistus huolellisesti. Lisää vinkkejä on artikkelissa taloyhtiön osakkeen ostaminen.

Käytännön suositukset hallitukselle

Seuraavat ovat käytännön suosituksia, eivät lain vaatimuksia.

Seuraa rästejä säännöllisesti. Hallituksen pitäisi nähdä ainakin rästien kokonaismäärä, rästissä olevien osakkaiden määrä, vanhimpien saatavien ikä ja kehityssuunta. Jos summa kasvaa tammikuun 8 400 eurosta toukokuun 21 900 euroon, kyse ei ole enää yksittäisestä poikkeamasta.

Sopikaa perintäprosessi etukäteen. Toimintatavasta on helpompi päättää ennen kuin kukaan on rästissä. Kirjatkaa vaiheet: eräpäivä, maksumuistutus, vapaaehtoinen perintä, tilanteen arviointi, tarvittaessa oikeudellinen perintä ja hallintaanoton harkinta. Sama prosessi kaikille tukee myös lain edellyttämää osakkaiden yhdenvertaisuutta.

Tehkää maksusuunnitelma kirjallisesti. Yhtiö voi harkintansa mukaan sopia maksusuunnitelmasta, mutta osakkaalla ei ole siihen lakisääteistä oikeutta. Sopikaa kirjallisesti vanhan velan lyhennykset, aikataulu ja seuraukset, jos suunnitelma ei pidä, ja edellyttäkää, että uudet vastikkeet maksetaan ajallaan.

Huomioikaa talouden kokonaisuus. Rästit vaikuttavat maksuvalmiuteen, talousarvioon ja korjaushankkeiden rahoitukseen. Jos rästit kasvavat juuri ennen suurta remonttia, riski on aivan toinen kuin yhtiössä, jolla on vahva kassa. Katso myös taloyhtiön rahoitus.

Suojatkaa yksityisyys. Osakkaille voi kertoa yhtiön taloudellisesta tilanteesta, esimerkiksi ”vastikerästit ovat kasvaneet 12 000 euroon ja perintä on käynnissä”, paljastamatta, kuka on velkaa ja miksi.

Rästien taustalla on usein vaikea elämäntilanne, kuten työttömyys, ero, sairaus tai yllättävä kustannusten nousu. Inhimillisyys ja johdonmukainen perintä sopivat yhteen. Jos rästien annetaan kasvaa, yhtiö käytännössä rahoittaa yhden osakkaan asumista muiden varoilla. Velallisen tilanne vaikeutuu, kun velkaan kertyy korkoa ja kuluja. Pitkään jatkuvat rästit ovat myös yksi taloyhtiön talousongelmien varoitusmerkeistä, joista kerrotaan artikkelissa voiko taloyhtiö mennä konkurssiin.

Usein kysyttyä

Joutuvatko muut osakkaat maksamaan naapurin vastikkeen?

Eivät suoraan. Vastikevelka ei siirry muille osakkaille, mutta yhtiön kassavaje voi vaikuttaa koko taloyhtiön talouteen ja tuleviin vastikepäätöksiin.

Kuinka monen kuukauden rästit johtavat hallintaanottoon?

Laissa ei ole kiinteää rajaa. Ratkaisevaa on, ettei rikkomus ole vähäinen. Käytännössä varoitus voidaan antaa noin kahden kuukauden rästeistä, mutta tilanne arvioidaan aina tapauskohtaisesti.

Menettääkö osakas asuntonsa hallintaanotossa?

Ei omistusoikeutta. Yhtiö saa huoneiston hallintaansa enintään kolmeksi vuodeksi ja vuokraa sen.

Mitä vuoden 2026 lakimuutos muutti?

Varoituksen ja hallintaanottopäätöksen voi antaa tiedoksi myös sähköisesti ja päätös on annettava tiedoksi viipymättä aiemman 60 päivän määräajan sijaan. Lisäksi hallintaanoton perusteita laajennettiin muun muassa lyhytvuokrauksen aiheuttamiin lisäkustannuksiin ja haittoihin.

Lähteet

• Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, ajantasainen säädös (Finlex) (avautuu uuteen välilehteen)
• Laki asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta 535/2026 (Finlex) (avautuu uuteen välilehteen)
• Kiinteistöliitto – Mitkä ovat taloyhtiön keinot puuttua vastikerästeihin? (avautuu uuteen välilehteen)
• Isännöintiliitto – Vastikerästit kasvussa (23.1.2026) (avautuu uuteen välilehteen)

Artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä korvaa tapauskohtaista oikeudellista tai teknistä neuvontaa.