Taloyhtiön remontin valvonta – saiko yhtiö sen, mitä tilasi?

Korjaushankkeessa taloyhtiö on tilaaja ja hallituksen on huolehdittava siitä, että työ tehdään niin kuin on sovittu.

Siisti lopputulos ei kerro, käytettiinkö sovittuja materiaaleja ja työmenetelmiä tai tehtiinkö tarkastukset ja dokumentointi niin kuin tilattiin. Valvonta ei silti tarkoita, että hallituksen jäsenen pitäisi seistä työmaalla. Hallituksen tehtävä on järjestää valvonta, tarkastukset, dokumentointi ja vastaanotto hankkeen laajuuden ja vaativuuden mukaan.

Mitä valvonta on

Valvonnalla tilaaja varmistaa, että työ tehdään sovittujen suunnitelmien, sopimusten ja teknisten vaatimusten mukaan. Seurattavia asioita ovat esimerkiksi laatu, materiaalit, työvaiheet, aikataulu, lisä- ja muutostyöt, puutteet, vastaanotto ja takuuajan asiat. Pieni huoltotyö tarvitsee aivan toisenlaista valvontaa kuin julkisivuremontti, linjasaneeraus tai vesikaton uusiminen.

Remontin yhteydessä puhutaan valvonnasta, vaikka sana voi tarkoittaa kolmea eri roolia:

• Rakennusvalvonta on kunnan viranomaistehtävä. Se ei tarkista taloyhtiön puolesta, toteutuuko urakkasopimus jokaisen työvaiheen, materiaalin tai maksuerän osalta.
• Vastaava työnjohtaja on rakentamislain mukainen tehtävä rakentamislupaa edellyttävässä työssä. Hän johtaa rakennustyötä ja huolehtii lain vaatimusten toteutumisesta, mutta ei automaattisesti valvo tilaajan sopimusetuja.
• Tilaajan valvoja on taloyhtiön palkkaama asiantuntija, joka seuraa toimeksiantonsa mukaan, että urakka toteutuu sovitusti.

Mitä laki edellyttää

Asunto-osakeyhtiölaki

Hallituksen on huolehdittava, että hankkeen toteutus on järjestetty asianmukaisesti. Laki ei edellytä, että hallituksen jäsen toimii itse teknisenä valvojana, eikä sitä, että jokaiseen remonttiin nimetään erillinen ulkopuolinen valvoja.

Laajakantoisesta tai asumiseen ja asumiskustannuksiin olennaisesti vaikuttavasta kunnossapidosta päättää yhtiökokous. Kun yhtiökokous on päättänyt hankkeesta ja sen rahoituksesta, hallitus huolehtii toteutuksesta ja siihen kuuluu valvonnan järjestäminen.

Rakentamislaki

Jos korjaus edellyttää rakentamislupaa, taloyhtiöstä tulee rakentamislain (751/2023) tarkoittama rakentamishankkeeseen ryhtyvä. Sen on huolehdittava, että rakennus suunnitellaan ja rakennetaan säännösten ja luvan mukaisesti ja että hankkeessa on kelpoiset suunnittelijat ja muillakin osapuolilla tehtävän vaatima asiantuntemus (91 §).

Rakentamislupaa edellyttävässä työssä on oltava vastaava työnjohtaja (96 §). Työmaalla on pidettävä rakennustyön tarkastusasiakirjaa, johon työvaiheita tarkastaneet varmentavat tarkastuksensa (118 §). Tarkastusasiakirja on tärkeä osa laadunvarmistusta, mutta se ei korvaa tilaajan sopimukseen perustuvaa valvontaa.

Valvonta alkaa tarjouspyynnöstä

Jos tarjouspyynnössä lukee vain ”julkisivun korjaus”, jää auki, koskeeko työ koko julkisivua vai vain vaurioituneita kohtia, millä materiaalilla ja menetelmällä se tehdään, mikä on hyväksyttävä lopputulos ja mitä pitää dokumentoida. Määrittelemätöntä on vaikea valvoa. Tarjouspyynnöstä ja urakkasopimuksesta kerrotaan artikkelissa taloyhtiön tarjouskilpailu.

Työmaan aikana

Merkittävässä korjaushankkeessa seurataan esimerkiksi, tehdäänkö työ suunnitelmien mukaan, käytetäänkö sovittuja tuotteita, suojataanko ympäröivät rakenteet ja asunnot, käsitelläänkö poikkeamat sovitusti ja seurataanko puutteiden korjaamista.

Piiloon jäävät työvaiheet

Vedeneristys peittyy laattojen alle, putket koteloihin ja julkisivun taustarakenteet verhouksen taakse. Valmiista työstä niitä ei voi tarkastaa rikkomatta rakenteita. Kriittiset vaiheet on siksi tarkastettava ja dokumentoitava silloin, kun ne vielä näkyvät. Valokuva valmiista kylpyhuoneesta ei kerro, miten vedeneristys tehtiin.

Lisätyöt ja maksuerät

Vanhaa rakennusta korjattaessa yllätyksiä tulee eikä lisätyö sinänsä tarkoita epäonnistunutta hanketta. Ongelmia syntyy, jos lisätöitä hyväksytään ilman selvää menettelyä. Ennen hyväksymistä selvitetään, miksi lisätyö tarvitaan, kuuluiko se jo alkuperäiseen urakkaan, miten hinta muodostuu, kuka sen hyväksyy ja miten muutos kirjataan.

Maksuerät sidotaan usein työn etenemiseen. Ennen maksuerän hyväksymistä varmistetaan, että vastaava työvaihe on tehty sovitusti. Hallituksen ei pidä seurata työmaan etenemistä pelkkien laskujen perusteella.

Vastaanotto ja asiakirjat

Kun urakoitsija ilmoittaa työn valmistuneen, sopimuksesta riippuen pidetään vastaanottotarkastus, jossa lopputulos tarkastetaan ja puutteet kirjataan. Rakennusurakoissa käytetään usein yleisiä sopimusehtoja YSE 1998, mutta ne sitovat vain, jos ne on otettu osaksi sopimusta. Pintojen lisäksi tarkistetaan asiakirjat:

• toteuma-asiakirjat ja -piirustukset
• valokuvat piiloon jääneistä työvaiheista
• mittaus- ja tarkastuspöytäkirjat
• käyttö- ja huolto-ohjeet ja tuotetiedot
• takuuehdot ja takuuajan päättymispäivä
• viranomaisasiakirjat, kuten loppukatselmuksen pöytäkirja

Kun rakenteessa ilmenee vika kymmenen vuoden päästä, sen selvittäminen edellyttää tietoa siitä, mitä tehtiin, millä materiaalilla ja kuka työn teki. Asiakirjojen säilyttämisestä kerrotaan artikkelissa taloyhtiön asiakirjat.

Käytännön neuvoja

Arvioi ulkopuolisen valvojan tarve. Pätevä valvoja on erityisen perusteltu, jos hanke on taloudellisesti merkittävä tai teknisesti vaativa, rakenteita jää piiloon, urakoitsijoita on useita tai hallituksessa ei ole tarvittavaa teknistä osaamista.

Sovi valvontamalli etukäteen. Määrittele, mitkä vaiheet tarkastetaan, kuka ja milloin tarkastaa, mitä dokumentoidaan, miten puutteet kirjataan ja miten hallitukselle raportoidaan.

Pyydä lyhyt tilannekatsaus. Hallituksen ei tarvitse lukea pitkiä teknisiä raportteja, mutta sen pitää tietää hankkeen tilanne. Yhden sivun katsaus riittää: eteneminen, aikataulu, avoimet puutteet, hyväksytyt lisätyöt, kustannusennuste ja seuraava kriittinen työvaihe.

Seuraa takuuaikaa. Osa puutteista näkyy vasta ensimmäisenä talvena, rankkasateella tai lämmityskaudella. Hallituksen kannattaa tietää, milloin takuuaika päättyy, mitkä reklamaatiot ovat auki ja milloin takuuajan puutteet käydään läpi urakoitsijan kanssa.

Kysymyksiä hallitukselle remontin aikana

1. Tehdäänkö työ suunnitelmien mukaan, ja jos ei, miksi?
2. Onko materiaalimuutokset hyväksytty asianmukaisesti?
3. Mitkä työvaiheet jäävät pian piiloon ja onko ne tarkastettu?
4. Mitä puutteita on auki ja kuka seuraa niiden korjaamista?
5. Paljonko lisätöitä on hyväksytty, ja miten ne vaikuttavat budjettiin?
6. Vastaako työn eteneminen seuraavaa maksuerää?
7. Jos urakoitsija lähtisi tänään, tietäisimmekö tarkasti, mitä työmaalla on tehty?

Kun odotukset ovat selvät, puutteet havaitaan ajoissa ja muutokset kirjataan, erimielisyyksiä syntyy vähemmän. Hyvin järjestetystä valvonnasta hyötyy siksi myös urakoitsija.

Usein kysyttyä

Onko remontin valvonta pakollista?

Asunto-osakeyhtiölaki ei vaadi jokaiseen remonttiin erillistä valvojaa, mutta hallituksen on huolehdittava kiinteistönpidon asianmukaisesta järjestämisestä. Rakentamislupaa edellyttävissä hankkeissa rakentamislaki edellyttää lisäksi muun muassa vastaavaa työnjohtajaa ja tarkastusasiakirjaa.

Korvaako rakennusvalvonta taloyhtiön oman valvojan?

Ei korvaa. Rakennusvalvonta on viranomaisvalvontaa, kun taas tilaajan valvoja toimii taloyhtiön toimeksiannosta ja seuraa sopimuksen toteutumista.

Onko YSE 1998 aina voimassa taloyhtiön urakassa?

Ei ole. YSE 1998 -ehdot sitovat vain, jos niistä on sovittu urakkasopimuksessa.

Lähteet: Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 (avautuu uuteen välilehteen) (1 luvun 11 §, 6 luvun 30 §, 7 luvun 2 §); Rakentamislaki 751/2023 (avautuu uuteen välilehteen) (91, 96 ja 118 §), Finlex.

Artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä korvaa tapauskohtaista oikeudellista tai teknistä neuvontaa.