Mitä taloyhtiön osakas omistaa ja mistä hän vastaa?

Arkikielessä omistat asuntosi, mutta juridisesti kerrostalo- tai rivitaloasunnon omistaminen on eri asia kuin omakotitalon. Et omista rakennusta, porraskäytävää, kattoa, putkia etkä edes seinää, jonka toisella puolella naapurisi asuu. Omistat osakkeita, jotka antavat oikeuden hallita huoneistoa, ja niiden mukana tulee kunnossapitovastuita ja velvollisuuksia, joihin 1.10.2026 voimaan tullut lakimuutos toi muutoksia.

Osakkeet antavat hallintaoikeuden

Asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) mukaan asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka tarkoitus on omistaa ja hallita rakennusta, jonka huoneistot ovat pääosin osakkaiden hallinnassa olevia asuntoja. Kun ostat asunnon, ostat yhtiön osakkeita. Ne tuottavat oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määriteltyä huoneistoa.

Laki erottaa toisistaan kaksi asiaa:

• omistusoikeus: rakennuksen ja yleensä myös tontin tai sen vuokraoikeuden omistaa yhtiö
• hallintaoikeus: osakkeesi antavat oikeuden hallita ja käyttää tiettyä huoneistoa.

Yhteisestä omaisuudesta omistat osuuden välillisesti, osakkeidesi kautta. Siksi katon uusimisesta, julkisivun väristä tai ilmanvaihtojärjestelmästä päättää yhtiö eikä yksittäinen osakas.

Kunnossapitovastuun pääsäännöt

Kunnossapitovastuu jaetaan asunto-osakeyhtiölain 4 luvun mukaan, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin:

• Yhtiö pitää kunnossa rakenteet, eristeet ja ikkunat sekä perusjärjestelmät, kuten lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, vesi-, viemäri- ja ilmanvaihtojärjestelmät. Se vastaa myös yhteisistä tiloista ja piha-alueista sekä parvekkeen kohdalla rakennuksen ulkopinnasta.
• Osakas pitää kunnossa huoneistonsa sisäosat, kuten pintamateriaalit, kiintokalusteet ja kodinkoneet.

Osakas ei vastaa tavanomaisesta kulumisesta, joka syntyy huoneiston normaalista käytöstä. Oman yhtiön vastuunjakotaulukko ja yhtiöjärjestys kannattaa aina tarkistaa, sillä erityisesti pienissä yhtiöissä ja paritaloissa osakkaan vastuu voi olla tavallista laajempi.

Osakkaan velvollisuudet

Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaan on muun muassa:

• maksettava yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksen mukaan
• pidettävä kunnossa huoneistonsa sisäosat ja hoidettava huoneistoaan huolellisesti niin, etteivät yhtiön vastuulla olevat rakenteet ja järjestelmät vahingoitu (4 luku 3 §)
• ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä vioista ja puutteista, joiden korjaaminen kuuluu yhtiölle (4 luku 8 §)
• ilmoitettava etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle muutostöistä, jotka voivat vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla oleviin rakenteisiin tai toisen huoneiston käyttöön (5 luku 2 §)
• päästettävä yhtiön edustaja huoneistoon, kun se on tarpeen huoneiston kunnon valvomiseksi tai kunnossapito- tai muutostyön vuoksi (8 luku 1 §).

Lisäksi huoneistoa on käytettävä niin, ettei siitä aiheudu vahinkoa tai kohtuutonta haittaa muille asukkaille.

Mikä muuttui 1.10.2026

Asunto-osakeyhtiölain muutos (535/2026) tuli voimaan 1.10.2026. Osakkaan kannalta keskeiset muutokset ovat:

• Ikkunat kuuluvat lain mukaan kokonaisuutena yhtiön kunnossapitovastuulle, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiöjärjestyksessä jo olevat kunnossapitomääräykset jäävät voimaan. Lue lisää ikkunoiden vastuunjaon muutoksesta.
• Huolellisuusvelvollisuus koskee myös osakkaan käytössä olevia yhtiön tiloja ja alueita, joiden hallintaoikeus ei perustu yhtiöjärjestykseen tai vuokrasopimukseen, kuten huoneiston edustan piha-aluetta tai osakkaan käyttöön annettua varastoa. Myös niiden vioista on ilmoitettava yhtiölle viipymättä. Kunnossapitovastuuta näistä tiloista osakkaalla ei ole.
• Muutostyöt: osakas vastaa tekemänsä muutostyön kunnossapidosta ja siitä yhtiölle myöhemmin aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista.
• Vuokralaiset: huoneiston vuokrannut osakas on velvollinen pitämään tiedot huoneiston käyttäjästä ja antamaan ne yhtiölle sen perustellusta pyynnöstä.

Remontoinnin rajat

Pintojen maalaaminen, huonekalut ja kodinkoneet ovat omaa päätösvaltaasi. Ilmoitus tarvitaan, kun työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla oleviin rakenteisiin tai järjestelmiin, esimerkiksi:

• kylpyhuone- ja keittiöremontit, joissa käsitellään vedeneristystä, viemäreitä tai vesijohtoja
• lattiamateriaalin vaihto, koska se voi vaikuttaa askelääneneristykseen
• sähkötyöt ja muutokset ilmanvaihtoon
• seinien purkaminen tai siirtäminen.

Yhtiö voi asettaa työlle ehtoja, jos ne ovat tarpeen vahinkojen tai haitan välttämiseksi. Kieltää se voi vain, jos työ olisi kohtuuton haitan määrään ja osakkaan saamaan hyötyyn nähden. Muutoksiin yhtiön hallinnassa oleviin tiloihin, kuten ilmalämpöpumpun ulkoyksikön asentamiseen julkisivuun, tarvitset yhtiön suostumuksen ennen työn aloittamista. Menettelystä kerrotaan tarkemmin artikkelissa osakkaan muutostyöt.

Milloin yhtiö saa tulla asuntoosi

Kotirauha on vahvasti suojattu, mutta yhtiön on huolehdittava koko rakennuksesta. Hallituksen jäsenellä, isännöitsijällä ja heidän valtuuttamallaan on oikeus päästä huoneistoon, kun se on tarpeen huoneiston kunnon valvomiseksi tai kunnossapito- tai muutostyön tekemiseksi tai valvomiseksi (8 luku 1 §).

Käynti on järjestettävä osakkaalle ja asukkaalle sopivana aikana, ellei työn kiireellisyys estä sitä, kuten vesivuodon sattuessa. Pelastuslain nojalla rakennuksen omistajalla on oikeus päästä asuntoon myös palovaroittimien asentamiseksi ja huoltamiseksi.

Mihin vastike käytetään

Vastikkeella osakkaat rahoittavat yhdessä yhtiön menot: lämmityksen, kiinteistösähkön, huollon, siivouksen, vakuutukset, jätehuollon, isännöinnin ja korjaukset. Et maksa oikeudesta asua omassa kodissasi, vaan siitä, että yhteinen omaisuus pysyy kunnossa. Kun yhtiö asettaa remontille ehtoja tai päättää yhteisistä korjauksista, se suojaa samalla sinun osuuttasi rakennuksesta.

Velvollisuuksien rinnalla osakkaalla on vahvat oikeudet: hän voi osallistua yhtiökokoukseen, esittää kysymyksiä, saada asian käsiteltäväksi ja pyytää omaa huoneistoaan koskevia asiakirjoja. Niistä kerrotaan artikkelissa osakas taloyhtiössä.

Usein kysyttyä

Kuka vastaa ikkunoista lakimuutoksen jälkeen?

Lain mukaan yhtiö 1.10.2026 alkaen, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Osakkaan on edelleen hoidettava ikkunoita huolellisesti ja ilmoitettava niiden vioista.

Vastaako osakas kulumisesta?

Ei tavanomaisesta kulumisesta. Jos vaurio johtuu huolimattomasta käytöstä tai siitä, ettei vikaa ilmoitettu ajoissa, osakas voi joutua vastuuseen.

Saako yhtiö tulla asuntoon ilman lupaa?

Laissa mainituista syistä kyllä, mutta käynti järjestetään asukkaalle sopivana aikana, ellei esimerkiksi vesivuoto vaadi välitöntä pääsyä.

Tarkista aina myös oman taloyhtiösi yhtiöjärjestys. Lähteet: asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, Finlex (avautuu uuteen välilehteen); laki asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta 535/2026, Finlex (avautuu uuteen välilehteen).

Artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä korvaa tapauskohtaista oikeudellista tai teknistä neuvontaa.