Voiko taloyhtiö mennä konkurssiin? 7 varoitusmerkkiä, jotka hallituksen kannattaa tunnistaa ajoissa

Moni asunto-osakeyhtiön osakas uskoo, että taloyhtiö ei voi koskaan ajautua konkurssiin. Tämä käsitys on kuitenkin virheellinen. Myös asunto-osakeyhtiö voidaan tietyissä tilanteissa asettaa konkurssiin, jos se on maksukyvytön eikä kykene vastaamaan veloistaan konkurssilain edellyttämällä tavalla.

Onneksi konkurssi on edelleen harvinainen lopputulos. Käytännössä taloyhtiön taloudelliset ongelmat kehittyvät yleensä vuosien aikana. Juuri tästä syystä hallituksen, puheenjohtajan ja osakkaiden kannattaa tunnistaa varoitusmerkit mahdollisimman varhaisessa vaiheessa.

Tässä artikkelissa käydään läpi, voiko taloyhtiö mennä konkurssiin, mitä laki asiasta sanoo ja mitkä ovat yleisimpiä merkkejä siitä, että taloyhtiön taloudellinen tilanne vaatii välittömiä toimenpiteitä.

Voiko taloyhtiö mennä konkurssiin? Mitä laki sanoo?

Kyllä. Asunto-osakeyhtiö voidaan asettaa konkurssiin samalla tavoin kuin muutkin oikeushenkilöt, mikäli konkurssilain mukaiset edellytykset täyttyvät. Pelkkä suuri laina tai yksittäinen kallis remontti ei kuitenkaan tarkoita, että taloyhtiö olisi konkurssissa.

Konkurssin keskeinen edellytys on maksukyvyttömyys. Käytännössä tämä tarkoittaa tilannetta, jossa taloyhtiö ei kykene maksamaan erääntyneitä velkojaan eikä kyse ole vain tilapäisestä maksuvaikeudesta.

Asunto-osakeyhtiölaki ei sisällä omaa konkurssimenettelyään, vaan konkurssiin sovelletaan konkurssilakia. Viime vuosina asunto-osakeyhtiöiden konkurssit ovat lisääntyneet siinä määrin, että myös lainsäädäntöä on valmisteltu täsmentämään niiden erityispiirteitä.

Tärkeää:

Konkurssi ei synny yhdessä yössä. Se on lähes aina seurausta pitkään jatkuneista taloudellisista ongelmista, joiden taustalla voi olla esimerkiksi maksamattomia vastikkeita, kasvavaa korjausvelkaa, epäonnistuneita hankkeita tai heikkoa maksuvalmiutta.

Miksi tämä asia koskee jokaista osakasta?

Useimmille suomalaisille asunto on elämän suurin yksittäinen sijoitus. Siksi myös taloyhtiön taloudellinen tila vaikuttaa suoraan osakehuoneistojen arvoon, asumiskustannuksiin ja tuleviin korjaustarpeisiin.

Vaikka konkurssi olisi erittäin harvinainen lopputulos, jo pelkkä talouden heikkeneminen voi näkyä esimerkiksi:

kasvavina hoito- ja rahoitusvastikkeina
lykkääntyvinä korjauksina
kasvavana korjausvelkana
rahoituksen vaikeutumisena
asuntojen jälleenmyyntiarvon heikkenemisenä.

Toisin sanoen hallituksen tavoitteena ei ole pelkästään estää konkurssi. Vielä tärkeämpää on estää se, että taloyhtiön talous alkaa heiketä vuosi vuodelta.

Varoitusmerkki 1 – Maksamattomat vastikkeet lisääntyvät

Yksittäinen maksamaton vastike ei vielä tarkoita ongelmaa

Jokaisessa taloyhtiössä voi ajoittain esiintyä tilanteita, joissa osakas maksaa vastikkeensa myöhässä. Tämä ei vielä kerro taloyhtiön taloudellisesta kriisistä.

Huolestuttavaa tilanne alkaa olla silloin, kun maksamattomia vastikkeita kertyy useilta osakkailta tai samat saatavat kasvavat kuukausi kuukaudelta.

Miksi tämä on merkittävä varoitusmerkki?

Taloyhtiön tulot muodostuvat pääasiassa osakkailta perittävistä vastikkeista. Jos niitä ei saada ajallaan, myös taloyhtiön kyky maksaa omat laskunsa heikkenee.

Hallituksen kannattaa seurata erityisesti:

vastikesaatavien määrää
kuinka pitkään saatavat ovat avoinna
perintätoimien etenemistä
vaikutusta taloyhtiön kassatilanteeseen.

Huoneistokierroksen käytännön suositus: Hallituksen kannattaa tarkastella vastikesaatavia säännöllisesti eikä vasta tilinpäätöksen yhteydessä. Mitä aikaisemmin ongelmiin reagoidaan, sitä pienempi riski niiden kasautumisesta aiheutuu.

Varoitusmerkki 2 – Välttämättömiä korjauksia siirretään vuodesta toiseen

Taloyhtiön talous voi näyttää paperilla vakaalta samaan aikaan, kun rakennuksen tekninen kunto heikkenee.

Yksi yleisimmistä virheistä on siirtää välttämättömiä korjauksia vuodesta toiseen taloudellisista syistä.

Lyhyellä aikavälillä ratkaisu voi tuntua järkevältä, mutta pitkällä aikavälillä seuraukset voivat olla huomattavasti kalliimpia.

Korjausvelka kasvaa usein huomaamatta

Korjausvelalla tarkoitetaan rakennuksen kunnossapitotarvetta, jota ei ole hoidettu oikea-aikaisesti. Mitä pidempään korjauksia lykätään, sitä enemmän myös korjauskustannukset voivat kasvaa.

Esimerkiksi:

alkava vesivuoto voi johtaa laajoihin kosteusvaurioihin
pieni kattovuoto voi vaurioittaa rakenteita
huoltamaton ilmanvaihto voi aiheuttaa sisäilmaongelmia
huoltamattomat ovet ja lukitukset voivat johtaa suurempiin korjaustarpeisiin.

Korjausten lykkääminen ei yksin johda konkurssiin, mutta pitkään jatkuessaan se voi heikentää merkittävästi taloyhtiön taloudellista asemaa.

Varoitusmerkki 3 – Taloyhtiöllä ei ole riittävää maksuvalmiutta

Taloyhtiöllä voi olla huomattava määrä omaisuutta, mutta siitä huolimatta sen kassatilanne voi olla heikko.

Maksuvalmiudella tarkoitetaan käytännössä sitä, että taloyhtiö pystyy maksamaan erääntyvät laskunsa ajallaan.

Jos maksuvalmius heikkenee jatkuvasti, hallituksen kannattaa selvittää syyt mahdollisimman nopeasti.

Tyypillisiä syitä maksuvalmiuden heikkenemiseen

kasvavat vastikerästit
yllättävät vahingot
suuret korjauskustannukset
riittämätön taloussuunnittelu
ennakoimattomat korkomenot.

Huoneistokierroksen käytännön suositus: Hallituksen kannattaa seurata talouden tunnuslukuja säännöllisesti eikä pelkästään tilinpäätöksen yhteydessä. Ennakoiva seuranta antaa mahdollisuuden reagoida ennen kuin ongelmat kasvavat suuriksi.

Artikkelin seuraavassa osassa käsitellään neljä muuta tärkeää varoitusmerkkiä, hallituksen vastuuta, osakkaan näkökulmaa sekä sitä, kuinka ennakoiva kunnossapito voi auttaa pienentämään taloudellisia riskejä jo ennen kuin ne muuttuvat vakaviksi.

Varoitusmerkki 4 – Taloyhtiö ei saa rahoitusta välttämättömiin korjauksiin

Yksi vakavimmista taloyhtiön taloudellisista varoitusmerkeistä on tilanne, jossa yhtiö ei enää kykene järjestämään rahoitusta rakennuksen kannalta välttämättömiin korjauksiin.

Pelkkä lainan saaminen ei ole ongelma. Päinvastoin, suuri osa suomalaisista taloyhtiöistä käyttää lainaa pitkäjänteisesti kiinteistön arvon säilyttämiseen.

Huolestuttava tilanne syntyy silloin, kun:

pankit eivät enää myönnä rahoitusta
osakkaat eivät hyväksy välttämättömiä korjauksia
korjauksia siirretään vuodesta toiseen rahoituksen puutteen vuoksi
rakennuksen tekninen kunto heikkenee nopeasti.

Miksi tämä on tärkeää?

Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen tehtävänä on huolehtia kiinteistön ja rakennusten pidon asianmukaisesta järjestämisestä. Tämä ei tarkoita, että kaikki korjaukset pitäisi tehdä heti, mutta hallituksen tulee huolehtia siitä, että rakennuksen ylläpitoon liittyvät päätökset tehdään huolellisesti ja yhtiön edun mukaisesti.

Huoneistokierroksen suositus: Korjausten lykkääminen pelkästään vastikkeiden pitämiseksi mahdollisimman alhaisina voi pitkällä aikavälillä kasvattaa kokonaiskustannuksia merkittävästi.

Varoitusmerkki 5 – Taloyhtiön taloudesta ei saada ajantasaista kokonaiskuvaa

Yksi vaarallisimmista tilanteista ei välttämättä näy pankkitilillä vaan päätöksenteossa.

Jos hallitus ei tiedä esimerkiksi:

paljonko vastikesaatavia on avoinna
mikä on kassatilanne
mitkä suuret korjaukset ovat tulossa
miten lainojen korot vaikuttavat talouteen

on riskinä, että ongelmiin reagoidaan liian myöhään.

Hallituksen ei tarvitse olla talousalan ammattilainen. Sen tulee kuitenkin huolehtia siitä, että päätöksenteon tueksi on riittävät tiedot. Tämä kuuluu hallituksen yleiseen huolellisuusvelvollisuuteen.

Varoitusmerkki 6 – Päätöksiä tehdään vasta ongelmien ilmettyä

Useimmat konkurssit eivät synny yhden epäonnistuneen päätöksen seurauksena.

Tyypillisempi kehityskulku on, että ongelmia on ratkaistu vasta niiden jo toteuduttua.

Esimerkiksi:

vesivuoto korjataan vasta laajan kosteusvaurion jälkeen
katto uusitaan vasta useiden vuotojen jälkeen
putkisto uusitaan vasta jatkuvien vahinkojen jälkeen
taloutta tarkastellaan vasta, kun maksuvaikeuksia ilmenee.

Ennakointi on hallituksen tärkeimpiä tehtäviä

Asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa hallituksen huolehtimaan yhtiön hallinnosta asianmukaisesti. Käytännössä hyvä hallinto tarkoittaa myös sitä, että riskejä pyritään tunnistamaan ennen kuin ne muuttuvat kriiseiksi.

Huoneistokierroksen suositus: Ennakoiva kunnossapito on usein huomattavasti edullisempaa kuin vahinkojen korjaaminen niiden synnyttyä.

Varoitusmerkki 7 – Hallitus ei reagoi ilmeisiin riskeihin

Ehkä vakavin yksittäinen varoitusmerkki ei ole suuri laina eikä yksittäinen vesivahinko.

Vakavin riski on tilanne, jossa ongelmat tunnistetaan, mutta niihin ei reagoida.

Tällaisia tilanteita voivat olla esimerkiksi:

pitkään kasvavat vastikerästit
jatkuvasti kasvava korjausvelka
toistuvat maksuvaikeudet
rakennuksen teknisen kunnon selvä heikkeneminen
talouden tunnuslukujen jatkuva heikkeneminen.

Yksikään näistä ei yksin tarkoita, että taloyhtiö olisi ajautumassa konkurssiin. Sen sijaan useiden varoitusmerkkien samanaikainen esiintyminen kertoo siitä, että hallituksen kannattaa arvioida taloyhtiön taloudellinen tilanne huolellisesti.

Hallituksen vastuu taloyhtiön taloudesta

On tärkeää ymmärtää, että hallitus ei vastaa siitä, ettei taloyhtiö koskaan kohtaa taloudellisia vaikeuksia.

Hallitus vastaa siitä, että:

taloyhtiön hallinto on asianmukaisesti järjestetty
kiinteistöä hoidetaan huolellisesti
kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty
päätökset tehdään käytettävissä olevan tiedon perusteella yhtiön edun mukaisesti.

Tämä on asunto-osakeyhtiölain mukainen hallituksen keskeinen tehtävä.

Mitä osakas voi tehdä?

Taloyhtiön taloudesta huolehtiminen ei kuulu yksin hallitukselle.

Myös osakas voi vaikuttaa esimerkiksi:

perehtymällä tilinpäätökseen
lukemalla kunnossapitotarveselvityksen
osallistumalla yhtiökokouksiin
esittämällä perusteltuja kysymyksiä hallitukselle
kannattamalla ennakoivia korjauksia silloin, kun ne ovat taloudellisesti perusteltuja.

Useimmiten hyvin hoidettu taloyhtiö ei ajaudu konkurssiin. Sen sijaan avoin päätöksenteko, hyvä talouden seuranta ja ennakoiva kunnossapito auttavat ehkäisemään tilanteita, joissa taloudelliset ongelmat pääsevät kasvamaan hallitsemattomiksi.

Yhteenveto – Voiko taloyhtiö mennä konkurssiin?

Kyllä voi. Vaikka asunto-osakeyhtiön konkurssi on edelleen poikkeuksellinen tilanne, Suomen lainsäädäntö mahdollistaa myös taloyhtiön asettamisen konkurssiin, mikäli konkurssilain mukaiset edellytykset täyttyvät.

On kuitenkin tärkeää ymmärtää, että konkurssi ei yleensä ole yhden huonon päätöksen seuraus. Useimmiten kyse on vuosien aikana kehittyneestä tilanteesta, jossa useat taloudelliset ja tekniset ongelmat ovat jääneet ratkaisematta.

Tässä artikkelissa käsitellyt seitsemän varoitusmerkkiä eivät tarkoita automaattisesti, että taloyhtiö olisi ajautumassa konkurssiin. Ne ovat kuitenkin merkkejä, joiden pitäisi herättää hallitus, isännöitsijä ja osakkaat arvioimaan taloyhtiön tilannetta tarkemmin.

Hyvin johdettu taloyhtiö tunnistaa riskit ajoissa, suunnittelee korjaukset ennakoivasti ja seuraa talouttaan jatkuvasti. Näin voidaan pienentää sekä taloudellisia riskejä että suojata osakkaiden omaisuuden arvoa pitkällä aikavälillä.

Usein kysytyt kysymykset

Voiko taloyhtiö todella mennä konkurssiin?

Kyllä. Asunto-osakeyhtiö voidaan asettaa konkurssiin, jos se on konkurssilain tarkoittamalla tavalla maksukyvytön eikä kykene suoriutumaan erääntyneistä veloistaan.

Tarkoittaako suuri taloyhtiölaina, että konkurssi on lähellä?

Ei. Suuretkin lainat ovat tavallisia erityisesti laajojen peruskorjausten yhteydessä. Olennaista on, pystyykö taloyhtiö hoitamaan lainansa ja muut velvoitteensa normaalisti.

Voiko yksittäinen osakas aiheuttaa taloyhtiön konkurssin?

Yleensä ei. Yhden osakkaan maksamattomat vastikkeet eivät tavallisesti johda konkurssiin. Sen sijaan laajat ja pitkään jatkuvat vastikerästit voivat heikentää taloyhtiön maksuvalmiutta.

Mikä on hallituksen tärkein tehtävä talouden näkökulmasta?

Hallituksen tulee huolehtia asunto-osakeyhtiölain mukaisesti yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön, rakennusten, kirjanpidon ja varainhoidon asianmukaisesta järjestämisestä. Käytännössä tämä tarkoittaa myös riskien tunnistamista ja ennakoivaa päätöksentekoa.

Miten osakas voi pienentää taloudellisia riskejä?

Osakas voi osallistua yhtiökokouksiin, perehtyä tilinpäätökseen ja kunnossapitotarveselvitykseen sekä tukea pitkäjänteistä kunnossapitoa. Aktiivinen osakas auttaa osaltaan varmistamaan, että päätökset perustuvat riittävään tietoon.

Huomautus

Tämä artikkeli perustuu kirjoitushetkellä voimassa olevaan asunto-osakeyhtiölakiin, konkurssilakiin sekä viranomaisten ja alan järjestöjen julkaisemaan yleiseen ohjeistukseen.

Artikkelissa erotetaan toisistaan:

lakiin perustuvat velvoitteet, jotka sitovat asunto-osakeyhtiötä ja sen toimielimiä, sekä
Huoneistokierroksen käytännön suositukset, joiden tarkoituksena on auttaa taloyhtiöitä tunnistamaan riskejä ja edistämään ennakoivaa kunnossapitoa.

Artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä korvaa yksittäiseen taloyhtiöön sovellettavaa oikeudellista neuvontaa, teknistä asiantuntija-arviota tai isännöitsijän, tilintarkastajan tai muun asiantuntijan antamaa tapauskohtaista ohjeistusta.

Tietojen oikeellisuus

Tämän artikkelin sisältö perustuu julkaisuhetkellä voimassa olevaan Asunto-osakeyhtiölakiin (1599/2009) sekä alan johtavien asiantuntijaorganisaatioiden, kuten Kiinteistöliiton, Isännöintiliiton ja tarvittaessa Rakennustiedon, julkisesti saatavilla oleviin ohjeisiin ja suosituksiin. Artikkelin tavoitteena on tarjota taloyhtiöille ajantasaista, luotettavaa ja käytännönläheistä tietoa päätöksenteon tueksi.

Lainsäädäntö ja viranomaisohjeet voivat muuttua. Tarkista ajantasaiset tiedot aina virallisista lähteistä ennen yksittäistä päätöstä tai toimenpidettä.

Hyödyllistä lisätietoa:

Tarvitsetko asiantuntijan näkemyksen taloyhtiösi kunnosta?

Jokainen taloyhtiö on erilainen. Siksi myös kunnossapidon tarpeet, riskit ja kehityskohteet vaihtelevat.

Hyvä taloyhtiön johtaminen perustuu luotettavaan tietoon. Mitä aikaisemmin mahdolliset riskit tunnistetaan, sitä paremmin kunnossapitoa voidaan suunnitella ja ennakoimattomia kustannuksia välttää.

Huoneistokierros tarjoaa taloyhtiöille riippumattomia asiantuntijapalveluita, joiden tavoitteena on tukea hallitusta, isännöitsijää ja osakkaita päätöksenteossa sekä rakennuksen pitkäjänteisessä ylläpidossa.

Huoneistokierros auttaa taloyhtiöiden hallituksia, puheenjohtajia ja isännöitsijöitä tunnistamaan kiinteistön nykykunnon, havaitsemaan mahdolliset riskit ajoissa ja tukemaan päätöksentekoa luotettavan tiedon avulla.

Ennakointi on aina edullisempaa kuin reagointi.

Ota yhteyttä TÄSTÄ Huoneistokierrokseen ja selvitetään yhdessä, miten taloyhtiösi voi välttää kalliit yllätykset sekä tehdä päätöksiä tiedon pohjalta.