Taloyhtiön yhtiökokous – miksi osakkaan kannattaa osallistua eikä vain hyväksyä päätöksiä?

Taloyhtiön yhtiökokous voi kuulostaa monesta osakkaasta melko arkiselta tapahtumalta. Kutsu tulee kerran vuodessa, esityslista näyttää pitkältä ja kokouksessa puhutaan taloudesta, remonteista, hallituksesta ja asioista, jotka eivät ehkä juuri sillä hetkellä tunnu omassa arjessa tärkeiltä.

Mutta pysähdytään hetkeksi.

Kyse ei oikeastaan ole vain yhdestä kokouksesta.

Kyse on kodista, omaisuudesta, asumiskustannuksista ja rakennuksesta, jonka kunnossapitoon osakas osallistuu taloudellisesti.

Taloyhtiön yhtiökokous on yksi keskeisistä paikoista, joissa osakas voi saada tietoa taloyhtiön tilanteesta, esittää kysymyksiä ja osallistua päätöksentekoon. Kiinteistöliiton mukaan yhtiökokouksessa osakkaat päättävät esimerkiksi vastikkeista, talousarviosta, merkittävistä korjaushankkeista ja hallituksen valinnasta. :

Siksi ehkä tärkein kysymys ei ole:

“Onko minun pakko osallistua?”

Vaan:

“Mitä oman omaisuuteni kannalta voi tapahtua, jos en koskaan osallistu?”

Taloyhtiön yhtiökokous – mitä siellä oikeasti päätetään?

Taloyhtiön yhtiökokous on taloyhtiön osakkaiden päätöksenteon keskeinen foorumi. Yhtiökokouksessa käsitellään asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen mukaan sille kuuluvia asioita.

Varsinaisessa yhtiökokouksessa käsitellään muun muassa tilinpäätöstä, talousarviota ja hallituksen valintaa. Lisäksi esillä ovat kunnossapitoon liittyvät asiat ja muut kokoukselle kuuluvat päätökset.

Osakkaan näkökulmasta tärkeää on ymmärtää, että päätökset eivät jää kokoushuoneeseen.

Ne voivat näkyä myöhemmin esimerkiksi:

• yhtiövastikkeessa
• rahoitusvastikkeessa
• korjaushankkeissa
• lainojen määrässä
• asumismukavuudessa
• rakennuksen kunnossa
• tulevissa kunnossapitotarpeissa
• asunnon ja koko taloyhtiön arvon kehityksessä.

Kiinteistöliitto korostaa, että yhtiökokouksessa tehdyt päätökset vaikuttavat osakkaiden asumiskustannuksiin ja usein myös asumisviihtyvyyteen.

Taloyhtiön yhtiökokous ei ole vain muodollisuus

Monessa taloyhtiössä yhtiökokoukseen osallistuu vain osa osakkaista.

Se voi olla täysin ymmärrettävää. Työ, perhe, matkustaminen, etäisyys ja monet muut asiat voivat tehdä osallistumisesta hankalaa.

Mutta samalla kannattaa tiedostaa yksi asia:

Jos et osallistu, et käytä yhtä keskeistä mahdollisuuttasi vaikuttaa siihen, mitä taloyhtiössä päätetään.

Kuluttajaliitto toteaa, että yhtiökokoukseen osallistuminen on osakkaalle suositeltavaa, koska siellä voi vaikuttaa taloyhtiön asioihin, kuulla yhtiön tilanteesta ja esittää kysymyksiä.

Osallistuminen ei tarkoita sitä, että sinun pitäisi vastustaa päätöksiä.

Se tarkoittaa sitä, että tiedät, mitä päätetään ja miksi.

Taloyhtiön yhtiökokous – sinun ei tarvitse olla rakennusalan asiantuntija

Yksi syy passiivisuuteen voi olla ajatus siitä, että yhtiökokouksessa pitäisi ymmärtää kaikesta kaikki.

Ei tarvitse.

Osakkaan ei tarvitse olla rakennusinsinööri, juristi, talousasiantuntija tai kiinteistöalan ammattilainen.

Sen sijaan osakas voi kysyä:

• Miksi tämä remontti tarvitaan?
• Mihin arvio perustuu?
• Milloin asia pitäisi tehdä?
• Mitä tapahtuu, jos asiaa siirretään?
• Paljonko tämä maksaa?
• Onko kustannusarvioon sisällytetty kaikki olennaiset asiat?
• Miten päätös vaikuttaa vastikkeisiin?
• Onko asiasta tehty kuntotutkimus?
• Onko vaihtoehtoja selvitetty?

Hyvä kysymys ei ole tyhmä kysymys.

Se voi olla juuri se kysymys, joka auttaa muitakin osakkaita ymmärtämään päätettävää asiaa paremmin.

Taloyhtiön yhtiökokous – mitä jos kukaan ei kysy?

Taloyhtiössä asioita valmistellaan etukäteen. Hallitus ja isännöitsijä valmistelevat kokousasioita, ja päätettävät asiat on lähtökohtaisesti mainittava kokouskutsussa.

Mutta valmistelu ei tarkoita sitä, etteikö osakkaan kannattaisi kysyä.

Kun pöydällä on esimerkiksi suuri korjaushanke, osakkaan kannattaa ymmärtää ainakin:

• mikä ongelma ratkaistaan
• miksi asia on ajankohtainen
• mitä vaihtoehtoja on tutkittu
• mitä hanke maksaa
• miten kustannukset rahoitetaan
• miten hanke vaikuttaa asumiseen
• mitä riskejä hankkeeseen liittyy
• mitä tapahtuu, jos päätöstä lykätään.

Jos kukaan ei kysy, kaikki nämä kysymykset eivät välttämättä tule keskustelussa esiin.

Siksi aktiivinen osakas ei ole ongelma.

Hyvä kysymys voi parantaa päätöksenteon laatua.

Taloyhtiön yhtiökokous ja taloyhtiön raha

Yksi tärkeimmistä syistä osallistua on raha.

Taloyhtiössä käytetään osakkaiden yhteisiä varoja. Yhtiökokouksessa käsitellään esimerkiksi talousarviota ja yhtiövastikkeen määrää.

Osakkaan kannattaa siis katsoa muutakin kuin vastikkeen tämänhetkistä euromäärää.

Taloyhtiön yhtiökokous – katso myös tulevaisuuteen

Edullinen vastike ei yksin kerro, että taloyhtiön talous olisi hyvässä kunnossa.

Samoin korkea vastike ei yksin kerro, että taloyhtiössä olisi ongelmia.

Osakkaan kannattaa tarkastella kokonaisuutta.

Onko rakennuksessa tulossa merkittäviä korjauksia? Onko taloyhtiöllä lainaa? Miten kunnossapitoa suunnitellaan? Millaisia kustannuksia tulevaisuudessa voi olla?

Varsinaisessa yhtiökokouksessa esitetään myös selvitys seuraavien viiden vuoden kunnossapitotarpeista.

Se on osakkaalle erittäin kiinnostavaa tietoa.

Viiden vuoden näkymä ei ole lupaus siitä, mitä varmasti tapahtuu. Se on osa taloyhtiön kunnossapidon kokonaiskuvaa.

Taloyhtiön yhtiökokous – entä remontit?

Remontit ovat usein niitä asioita, jotka kiinnostavat osakkaita eniten.

Ja hyvästä syystä.

Taloyhtiön merkittävät korjaushankkeet voivat vaikuttaa asumiseen, aikatauluihin ja osakkaalle syntyviin kustannuksiin.

Kiinteistöliiton mukaan osakkaat päättävät yhtiökokouksessa merkittävimmistä korjaushankkeista ja remonteista.

Kun remontista päätetään, osakkaan kannattaa yrittää nähdä yksittäistä euromäärää pidemmälle.

Taloyhtiön yhtiökokous – kysy ainakin nämä remontista

• Mikä on remontin lähtökohta?
• Onko rakennuksen kuntoa tutkittu?
• Mitä tutkimukset osoittavat?
• Onko korjaustapaa verrattu muihin vaihtoehtoihin?
• Mikä on hankkeen kokonaiskustannusarvio?
• Onko kustannuksiin varattu riittävä riskivara?
• Miten hanke rahoitetaan?
• Millainen aikataulu on?
• Kuinka kauan remontti vaikuttaa asumiseen?
• Mitä tapahtuu, jos remonttia siirretään?

Näiden kysymysten tarkoitus ei ole vastustaa remonttia.

Tarkoitus on ymmärtää päätös ennen sen tekemistä.

Taloyhtiön yhtiökokous – osakas voi vaikuttaa myös hallituksen valintaan

Yhtiökokouksessa valitaan taloyhtiön hallitus.

Tämä on yksi osakkaan tärkeimmistä vaikutusmahdollisuuksista.

Hallituksella on keskeinen rooli taloyhtiön hallinnossa ja asioiden valmistelussa. Siksi osakkaan kannattaa tietää, ketkä hallituksessa toimivat ja millaista osaamista hallituksessa tarvitaan.

Kyse ei ole siitä, että hallitusta pitäisi arvostella.

Kyse on siitä, että taloyhtiön osakkaat valitsevat henkilöt, jotka toimivat yhtiön hallinnossa.

Osallistumalla taloyhtiön yhtiökokoukseen osakas voi käyttää myös tätä vaikutusmahdollisuutta.

Taloyhtiön yhtiökokous – mitä jos olet eri mieltä?

Osakkaan ei tarvitse olla samaa mieltä kaikesta.

Yhtiökokous on päätöksentekotilaisuus, jossa asioista voidaan keskustella ja tarvittaessa äänestää lain ja yhtiöjärjestyksen mukaisesti.

Useissa asioissa päätös syntyy enemmistöpäätöksellä, mutta joihinkin päätöksiin sovelletaan asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen mukaisia erityisiä enemmistövaatimuksia.

Erimielisyys ei tarkoita riitaa.

Asiallinen kysymys, vaihtoehdon esittäminen ja perusteltu keskustelu ovat osa normaalia päätöksentekoa.

Taloyhtiön yhtiökokous – älä jää vain jälkikäteen ihmettelemään

Yksi huonoimmista tavoista vaikuttaa on olla osallistumatta ja keskustella päätöksestä vasta sen jälkeen.

Jos asia on tärkeä, parempi hetki vaikuttaa on silloin, kun sitä valmistellaan ja käsitellään.

Kiinteistöliiton mukaan osakkaalla on myös oikeus saada yhtiökokoukselle kuuluva asia käsiteltäväksi, kun vaatimus esitetään kirjallisesti hallitukselle riittävän ajoissa, jotta asia voidaan sisällyttää kokouskutsuun.

Tämä on merkittävä vaikutusmahdollisuus.

Taloyhtiön yhtiökokous – voitko ehdottaa omaa asiaasi?

Kyllä, tietyin edellytyksin.

Osakkaalla on asunto-osakeyhtiölain perusteella oikeus saada yhtiökokouksen toimivaltaan kuuluva asia yhtiökokouksen käsiteltäväksi, kun vaatimus tehdään kirjallisesti ja riittävän ajoissa.

Tämä ei tarkoita, että minkä tahansa asian voisi tuoda yhtiökokouksessa päätettäväksi ilman valmistelua.

Asia pitää pystyä käsittelemään yhtiökokouksessa asianmukaisesti, ja käytännössä ajoissa toimitettu kirjallinen vaatimus on tärkeä.

Siksi jos sinulla on asia, jonka haluat yhtiökokouksen käsiteltäväksi, älä odota kokouspäivään.

Taloyhtiön yhtiökokous – miten siihen kannattaa valmistautua?

Aktiivinen osakas ei tarkoita sitä, että kokouksessa pitäisi pitää pitkää puhetta.

Jo pieni valmistautuminen voi riittää.

Taloyhtiön yhtiökokous – tarkista nämä ennen kokousta

• Lue kokouskutsu.
• Lue esityslista.
• Tutustu tilinpäätökseen ja toimintakertomukseen.
• Tarkista talousarvio.
• Katso kunnossapitotarpeita koskeva selvitys.
• Selvitä tulevat remontit.
• Kirjaa itsellesi epäselvät kohdat.
• Valmistele kysymykset etukäteen.

Jos jokin kohta tuntuu vaikealta ymmärtää, kysy.

Osakkaan ei tarvitse osata lukea taloushallinnon asiakirjoja kuin ammattilainen.

Taloyhtiön yhtiökokous – 10 kysymystä, jotka jokaisen osakkaan kannattaa esittää

Taloyhtiön yhtiökokous – kysymys 1: Mitä rakennukselle pitäisi tehdä seuraavaksi?

Pyri ymmärtämään, mikä on taloyhtiön tärkein kunnossapitotarve lähivuosina.

Taloyhtiön yhtiökokous – kysymys 2: Mitkä remontit ovat tulossa?

Pyydä selkeä kuva suunnitelluista tai mahdollisesti tulevista hankkeista.

Taloyhtiön yhtiökokous – kysymys 3: Mihin kustannusarvio perustuu?

Erityisesti suurissa hankkeissa kustannusarvion perusteet ovat olennaisia.

Taloyhtiön yhtiökokous – kysymys 4: Onko asiaa tutkittu?

Jos päätös perustuu rakennuksen kuntoon, kysy, mihin tieto perustuu.

Taloyhtiön yhtiökokous – kysymys 5: Mitä tapahtuu, jos päätöstä siirretään?

Tämä auttaa ymmärtämään lykkäämisen mahdollisia vaikutuksia.

Taloyhtiön yhtiökokous – kysymys 6: Miten hanke rahoitetaan?

Remontin hinnan lisäksi kannattaa ymmärtää rahoituksen kokonaisuus.

Taloyhtiön yhtiökokous – kysymys 7: Miten päätös vaikuttaa vastikkeeseen?

Osakkaalle tämä on yksi konkreettisimmista taloudellisista vaikutuksista.

Taloyhtiön yhtiökokous – kysymys 8: Mitä vaihtoehtoja on selvitetty?

Yksi ehdotettu ratkaisu ei välttämättä ole ainoa mahdollinen ratkaisu.

Taloyhtiön yhtiökokous – kysymys 9: Mitä osakkaan pitäisi tietää tästä asiasta?

Yksinkertainen kysymys voi tuoda esiin asioita, joita et itse ole tullut ajatelleeksi.

Taloyhtiön yhtiökokous – kysymys 10: Mitä emme vielä tiedä?

Tämä voi olla kaikkein tärkein kysymys.

Taloyhtiön yhtiökokous – aktiivinen osakas ei ole hankala osakas

Taloyhtiöissä aktiivisuus voidaan joskus sekoittaa vastakkainasetteluun.

Niiden ei kuitenkaan tarvitse olla sama asia.

Aktiivinen osakas voi olla henkilö, joka:

• lukee asiakirjat
• osallistuu kokouksiin
• kysyy, jos ei ymmärrä
• kuuntelee muiden näkemyksiä
• perehtyy vaihtoehtoihin
• seuraa taloyhtiön kuntoa
• ilmoittaa havaitsemistaan ongelmista
• osallistuu päätöksentekoon.

Aktiivisuus ei tarkoita sitä, että kaikesta pitää olla eri mieltä.

Se tarkoittaa sitä, että osakas ottaa oman roolinsa vakavasti.

Taloyhtiön yhtiökokous – miksi poissaolo voi tulla kalliiksi?

Yksittäinen poissaolo ei tietenkään tarkoita, että taloyhtiössä tehtäisiin huono päätös.

Mutta jos osakas ei koskaan seuraa taloyhtiön asioita, hän voi jäädä paitsi tiedosta, jota olisi tarvinnut oman omaisuutensa kannalta.

Taloyhtiön päätökset voivat vaikuttaa asumiskustannuksiin, kunnossapitoon ja rakennuksen tulevaisuuteen. Kiinteistöliitto ja Kuluttajaliitto molemmat korostavat yhtiökokoukseen osallistumisen merkitystä osakkaan vaikutusmahdollisuutena.

Siksi kysymys kannattaa kääntää toisinpäin.

Sen sijaan että kysyt:

“Miksi minun pitäisi käyttää iltaani tähän?”

kysy:

“Kuinka paljon omaisuuttani koskevia päätöksiä tehdään vuosittain – ja kuinka paljon niistä minä oikeasti seuraan?”

Taloyhtiön yhtiökokous – entä jos et pääse paikalle?

Osallistuminen ei aina tarkoita henkilökohtaista läsnäoloa.

Osakas voi tietyissä tilanteissa valtuuttaa toisen henkilön edustamaan itseään yhtiökokouksessa. Kiinteistöliiton mukaan osakkeenomistaja voi valtuuttaa toisen henkilön edustamaan itseään, ja valtuutetun tulee pystyä osoittamaan oikeutensa edustaa osakasta.

Joissakin taloyhtiöissä voidaan hyödyntää myös etäosallistumista. Etäosallistumisen mahdollisuudet riippuvat muun muassa yhtiöjärjestyksestä ja siitä, miten kokous on järjestetty.

Jos et pääse paikalle, selvitä vaihtoehdot.

Poissaolo ei automaattisesti tarkoita, että vaikutusmahdollisuus pitäisi kokonaan menettää.

Taloyhtiön yhtiökokous – mitä osakkaan kannattaa tehdä kokouksen jälkeen?

Aktiivisuus ei lopu siihen, kun kokous päättyy.

Kun päätökset on tehty, kannattaa tietää:

• mitä päätettiin
• mitä päätöksestä seuraa
• kuka vastaa seuraavista toimenpiteistä
• milloin päätöksen toteutus alkaa
• mitä osakkaalle tapahtuu käytännössä.

Jos päätös koskee esimerkiksi remonttia, seuraa sen etenemistä.

Jos päätös koskee taloutta, seuraa talousarvion toteutumista.

Jos päätös koskee kunnossapitoa, seuraa, eteneekö asia suunnitellusti.

Taloyhtiön yhtiökokous – oman kodin lisäksi kannattaa katsoa koko rakennusta

Osakas näkee usein parhaiten oman huoneistonsa tilanteen.

Mutta taloyhtiön arvo ei muodostu vain yhden asunnon seinistä.

Rakennuksen katto, julkisivu, putkistot, ilmanvaihto, sähköjärjestelmät, yhteiset tilat ja monet muut rakennusosat muodostavat kokonaisuuden.

Siksi aktiivinen osakas ei kysy vain:

“Mitä minun asunnolleni tapahtuu?”

Hän voi kysyä myös:

“Missä kunnossa koko rakennuksemme on ja miten siitä pidetään huolta?”

Taloyhtiön yhtiökokous – yhteenveto

Taloyhtiön yhtiökokous ei ole vain kerran vuodessa järjestettävä pakollinen tapahtuma.

Se on yksi keskeisistä paikoista, joissa osakas voi saada tietoa, esittää kysymyksiä ja osallistua taloyhtiön päätöksentekoon.

Osallistumalla osakas voi paremmin ymmärtää:

• taloyhtiön taloutta
• tulevia remontteja
• kunnossapitotarpeita
• vastikkeiden muodostumista
• hallituksen toimintaa
• taloyhtiön tulevaisuutta.

Osakkaan ei tarvitse tietää kaikkea.

Hänen kannattaa kuitenkin olla kiinnostunut.

Kysy.

Lue.

Kuuntele.

Osallistu.

Ja jos jokin asia jää epäselväksi, kysy uudelleen.

Oma asunto on monelle ihmiselle yksi elämän suurimmista taloudellisista sijoituksista. Siksi myös sen ympärillä toimivan taloyhtiön asioiden seuraaminen on järkevää.

Ehkä kaikkein tärkein kysymys on lopulta tämä:

Jos et itse seuraa, mitä omassa taloyhtiössäsi tapahtuu – tiedätkö varmasti, kuka sitä tekee?

Taloyhtiön yhtiökokous – usein kysytyt kysymykset

Onko osakkaan pakko osallistua taloyhtiön yhtiökokoukseen?

Ei. Osakkaalla on oikeus osallistua yhtiökokoukseen, mutta osallistuminen ei ole pakollista. Kuluttajaliitto kuitenkin suosittelee osallistumista, koska kokouksessa voi vaikuttaa taloyhtiön asioihin, kuulla yhtiön tilanteesta ja esittää kysymyksiä.

Mistä asioista taloyhtiön yhtiökokous päättää?

Yhtiökokouksessa päätetään lain ja yhtiöjärjestyksen mukaan sille kuuluvista asioista. Näihin kuuluvat esimerkiksi talousarvio, vastikkeet, hallituksen valinta sekä merkittävät korjaushankkeet.

Voiko osakas esittää kysymyksiä taloyhtiön yhtiökokouksessa?

Yhtiökokouksessa osakas voi käyttää puhevaltaansa kokouksen sääntöjen ja lain puitteissa. Osakkaan kysely- ja tiedonsaantioikeudesta säädetään asunto-osakeyhtiölaissa, ja kysymysten esittäminen on yksi tärkeä tapa ymmärtää päätettävänä olevia asioita.

Voiko osakas ehdottaa omaa asiaansa taloyhtiön yhtiökokoukseen?

Osakkaalla on oikeus saada yhtiökokouksen toimivaltaan kuuluva asia käsiteltäväksi, kun hän vaatii sitä kirjallisesti hallitukselta riittävän ajoissa, jotta asia voidaan sisällyttää kokouskutsuun.

Voiko toinen henkilö osallistua osakkaan puolesta taloyhtiön yhtiökokoukseen?

Osakas voi valtuuttaa toisen henkilön edustamaan itseään yhtiökokouksessa. Valtuutetun tulee pystyä osoittamaan oikeutensa edustaa osakasta.

Kannattaako yhtiökokoukseen valmistautua etukäteen?

Kyllä. Kokousasiakirjoihin tutustuminen etukäteen auttaa osakasta ymmärtämään päätettävät asiat ja esittämään tarvittaessa tarkentavia kysymyksiä. Kiinteistöliiton hyvän hallintotavan suosituksessa korostetaan osakkaan ennakkotutustumista kokousasiakirjoihin.