Taloyhtiön tarjouskilpailu, jossa hallitus vertailee urakkatarjousten hintoja, sisältöjä, rajauksia ja kokonaiskustannuksia ennen päätöstä. HUONEISTOKIERROS OY.

Taloyhtiön tarjouskilpailu – halvin tarjous voi olla kallein päätös

Taloyhtiön hallituksen pöydällä on kolme tarjousta.

Tarjous A: 87 000 euroa.

Tarjous B: 104 000 euroa.

Tarjous C: 119 000 euroa.

Kaikki kolme näyttävät koskevan samaa korjaushanketta.

Minkä valitset?

Ensimmäinen reaktio voi olla hyvin luonnollinen: miksi taloyhtiö maksaisi 32 000 euroa enemmän, jos saman työn saa halvemmalla?

Mutta juuri sana ”saman” ratkaisee.

Ovatko tarjoukset todella samasta työstä?

Sisältävätkö ne samat materiaalit, työvaiheet, suojaukset, dokumentoinnin, laadunvarmistuksen, vastuut, takuut ja projektinjohdon?

Entä mitä tarjouksista on rajattu pois?

Tässä on yksi onnistuneen taloyhtiön tarjouskilpailun tärkeimmistä kysymyksistä.

Halvin tarjous ei ole automaattisesti huono tarjous. Se voi olla myös paras tarjous.

Mutta halvin hinta ja paras kokonaisuus eivät ole sama asia.

Jos taloyhtiön tarjouskilpailu perustuu pelkkään loppusummaan, hallitus voi verrata numeroita, jotka näyttävät vertailukelpoisilta mutta eivät todellisuudessa ole sitä.

Ja silloin 87 000 euron tarjous voi lopulta maksaa enemmän kuin 104 000 euron tarjous.

Tämä artikkeli ei kehota valitsemaan kalleinta.

Se kehottaa kysymään:

Mitä taloyhtiö todella saa hinnalla?

Taloyhtiön tarjouskilpailu ei ole vain hintakilpailu

Kun taloyhtiö kilpailuttaa esimerkiksi remonttia, huoltopalvelua tai muuta merkittävää hankintaa, tarjousten hinnat on helppo asettaa rinnakkain.

87 000 €.

104 000 €.

119 000 €.

Numerot ovat yksiselitteisiä.

Tarjousten sisältö ei välttämättä ole.

Hyvin toteutetussa taloyhtiön tarjouskilpailussa pitäisi pyrkiä siihen, että tarjoukset ovat mahdollisimman vertailukelpoisia.

Jos tarjouspyyntö on epäselvä, myös tarjoukset voivat olla keskenään hyvin erilaisia.

Taloyhtiön tarjouskilpailu alkaa tarjouspyynnöstä

Yksi tarjous sisältää telineet.

Toinen ei.

Yksi sisältää jätteiden poiskuljetuksen.

Toisessa se laskutetaan erikseen.

Yksi sisältää kaikki suunnitelman mukaiset työvaiheet.

Toinen on tehnyt tarjouspyynnöstä erilaisen tulkinnan.

Yhdellä on tietyn työn osalta laajempi takuuehto.

Toisella ehdot ovat erilaiset.

Yksi on huomioinut työmaan suojaukset ja loppusiivouksen.

Toisessa osa niistä on tilaajan vastuulla.

Jos hallitus katsoo vain viimeistä riviä, taloyhtiön tarjouskilpailu näyttää yksinkertaiselta.

Kun tarjousten sisältö avataan, tilanne voi muuttua täysin.

Taloyhtiön tarjouskilpailu: 100 000 euroa ei aina tarkoita 100 000 euroa

Kuvitellaan kaksi tarjousta.

Tarjous A: 100 000 €

Tarjous B: 118 000 €

A vaikuttaa 18 000 euroa halvemmalta.

Tarjousta A tarkemmin luettaessa huomataan kuitenkin, että esimerkiksi tietyt purkutyöt, rakennusjätteiden käsittely, osa suojauksista ja eräät viimeistelytyöt eivät sisälly hintaan.

Tarjouksessa B ne sisältyvät.

Emme tämän perusteella vielä tiedä, kumpi on edullisempi.

Mutta tiedämme jotain tärkeää:

100 000 euroa ja 118 000 euroa eivät vielä ole vertailukelpoisia lukuja.

Taloyhtiön tarjouskilpailu voi epäonnistua jo ennen ensimmäistä tarjousta

Jos eri urakoitsijat tarjoavat eri kokonaisuuksia, ongelma ei välttämättä ole tarjoajissa.

Ongelma voi olla tarjouspyynnössä.

Jos tarjouspyyntö jättää paljon tulkinnanvaraa, yritykset joutuvat itse päättelemään, mitä tarjoukseen kuuluu.

Tällöin taloyhtiön tarjouskilpailu voi tuottaa esimerkiksi kolme teknisesti hyväksyttävää mutta sisällöltään erilaista tarjousta.

Silloin hallituksen tehtävä vaikeutuu huomattavasti.

Taloyhtiön tarjouskilpailu – seitsemän asiaa, jotka hinnan takaa pitäisi tarkistaa

1. Mitä tarjous todella sisältää?

Ensimmäinen kysymys on yksinkertainen:

Mitä tällä hinnalla saadaan?

Ei sitä, mitä hallitus olettaa saavansa.

Vaan sitä, mitä tarjoukseen on todella kirjattu.

Tarjouksen sisältö kannattaa suhteuttaa tarjouspyyntöön, suunnitelmiin ja muihin tarjousasiakirjoihin.

2. Mitä tarjouksesta on rajattu pois?

Tämä voi olla jopa tärkeämpi kysymys kuin tarjouksen sisältö.

Poissuljettu työ voi muuttua myöhemmin lisätyöksi.

Lisätyö ei automaattisesti tarkoita, että urakoitsija olisi toiminut väärin. Työmaalla voi tulla vastaan asioita, joita ei ole voitu ennakoida.

Mutta taloyhtiön tarjouskilpailussa jo etukäteen näkyvät rajaukset kannattaa tunnistaa ennen päätöstä.

3. Mitä materiaaleja käytetään?

Kaksi tarjousta voi sisältää teknisesti eri tuotteita.

Pelkkä tuotteen nimi ei aina riitä.

Tarvittaessa pitäisi tarkastella esimerkiksi:

tuotteen teknisiä ominaisuuksia
soveltuvuutta kohteeseen
käyttöikään vaikuttavia tekijöitä
huollettavuutta
valmistajan vaatimuksia
suunnitelmien mukaisuutta.

Halvempi materiaali ei automaattisesti ole huonompi.

Kalliimpi ei automaattisesti ole parempi.

Olennaista on soveltuvuus.

4. Miten lisä- ja muutostyöt käsitellään?

Tämä voi ratkaista koko hankkeen lopullisen hinnan.

Jos taloyhtiön tarjouskilpailu tuottaa hyvin halvan perushinnan mutta lisä- ja muutostöiden ehdot ovat epäselvät, lopullinen kustannus voi olla vaikeasti ennakoitava.

Hallituksen kannattaa tietää etukäteen ainakin, miten mahdollisista muutoksista sovitaan ja miten niiden hinta muodostuu.

5. Millaiset sopimusehdot tarjoukseen liittyvät?

Hinta on vain yksi sopimuksen osa.

Merkitystä voi olla esimerkiksi:

maksuerillä
aikataululla
viivästystilanteilla
vakuuksilla
takuilla
vastuunjaolla
lisä- ja muutostöiden menettelyillä
dokumentoinnilla
vastaanottomenettelyllä.

Hyvä taloyhtiön tarjouskilpailu ei pääty hinnan vertaamiseen.

6. Kuka työn todella tekee?

Yrityksen nimi tarjouksen yläreunassa ei välttämättä kerro koko toteutusorganisaatiota.

Urakassa voidaan käyttää aliurakoitsijoita.

Tämä on rakennusalalla tavallista eikä itsessään ongelma.

Hallituksen kannalta olennaista on ymmärtää, kuka vastaa kokonaisuudesta ja miten työn johtaminen sekä laadunvarmistus on järjestetty.

7. Miten työn laatua valvotaan?

Urakan onnistumista ei ratkaise vain se, mitä luvataan tehdä.

Merkitystä on myös sillä, miten toteutuksen laatua seurataan.

Suuremmissa hankkeissa ammattimainen valvonta voi olla erittäin tärkeä osa tilaajan riskienhallintaa.

LAKI: mitä taloyhtiön tarjouskilpailusta oikeasti säädetään?

Tämä osio käsittelee lainsäädäntöön perustuvia lähtökohtia. Huoneistokierroksen omat suositukset käsitellään myöhemmin erikseen.

LAKI: taloyhtiön tarjouskilpailu ei yleensä ole julkinen hankinta

Tavallinen yksityinen asunto-osakeyhtiö ei ole pelkästään asunto-osakeyhtiöasemansa vuoksi julkisista hankinnoista annetun lain tarkoittama hankintayksikkö.

Taloyhtiön hankintoihin ei siten yleisesti sovelleta samanlaista lakisääteistä kilpailuttamisjärjestelmää kuin julkisiin hankintoihin.

Tämä ei kuitenkaan tarkoita, ettei taloyhtiön hankintoja kannattaisi kilpailuttaa.

Se tarkoittaa, että taloyhtiön tarjouskilpailun oikeudellinen lähtökohta on eri kuin kunnan tai valtion hankinnassa.

LAKI: hallituksen on huolehdittava yhtiön hallinnosta asianmukaisesti

Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä.

Hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen toimiin, jotka yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen ovat epätavallisia tai laajakantoisia taikka vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen tai osakkeenomistajan maksuvelvollisuuteen, ellei asiaa voida lain sallimissa tilanteissa lykätä.

Siksi merkittävän taloyhtiön tarjouskilpailun jälkeen lopullisen päätöksen toimivalta riippuu siitä, mistä hankkeesta on kysymys ja mitä yhtiökokous on mahdollisesti jo päättänyt.

LAKI: yhdenvertaisuus on huomioitava

Asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaate on keskeinen osa yhtiön päätöksentekoa.

Yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.

Tämä periaate on syytä huomioida myös hankintoihin liittyvässä päätöksenteossa.

LAKI: esteellisyys voi tulla tarjouskilpailussa vastaan

Jos hallituksen jäsenellä on tarjouskilpailuun osallistuvaan yritykseen sellainen suhde tai asiassa sellainen oma etu, että asunto-osakeyhtiölain esteellisyyssäännökset soveltuvat, jäsen ei voi osallistua asian käsittelyyn lain vastaisesti.

Esteellisyys on erityisen tärkeä tunnistaa tilanteessa, jossa hallituksen jäsenellä on henkilökohtainen tai taloudellinen yhteys tarjoajaan.

Pelkkä tuttavuus ei automaattisesti ratkaise esteellisyyttä, vaan asia arvioidaan tapauskohtaisesti.

Taloyhtiön tarjouskilpailu ja halvimman tarjouksen myytti

Yksi tämän artikkelin tärkeimmistä asioista on sanoa ääneen:

Halvin tarjous ei ole huono tarjous.

Se voi olla erinomainen tarjous.

Yritys voi toimia tehokkaammin.

Sillä voi olla parempi hankintaketju.

Se voi tuntea kohteen.

Se voi pystyä järjestämään työn tehokkaammin.

Siksi olisi yhtä virheellistä väittää, että halpa tarjous olisi epäilyttävä, kuin olettaa sen olevan automaattisesti paras.

Taloyhtiön tarjouskilpailu etsii vertailukelpoista kokonaisuutta

Tavoite ei pitäisi olla:

“Valitaan halvin.”

Eikä:

“Valitaan varmuuden vuoksi kallein.”

Parempi kysymys on:

Mikä tarjous tarjoaa taloyhtiölle tarkoituksenmukaisen kokonaisuuden hyväksyttävällä riskillä ja kustannuksella?

Tämä on aivan eri kysymys.

Taloyhtiön tarjouskilpailu: tarjoushinta vastaan kokonaiskustannus

Kuvitellaan julkisivukorjaus.

Tarjous A maksaa 420 000 euroa.

Tarjous B maksaa 455 000 euroa.

Erotus on 35 000 euroa.

Mutta A:ssa jokin tarjouspyynnön kannalta tarpeellinen työvaihe on rajattu hinnan ulkopuolelle.

B:ssä se sisältyy.

Jos A:n puuttuva työ maksaa myöhemmin 45 000 euroa, alkuperäinen hintajärjestys muuttuu.

Tämä on yksinkertaistettu esimerkki, mutta se havainnollistaa taloyhtiön tarjouskilpailun ydinhaastetta.

Hallituksen pitäisi pyrkiä vertaamaan mahdollisimman samoja kokonaisuuksia.

Taloyhtiön tarjouskilpailu ja elinkaarikustannus

Kaikissa hankinnoissa pelkkä hankintahinta ei kerro koko taloudellista vaikutusta.

Ajatellaan esimerkiksi teknistä laitetta.

Vaihtoehto A: 10 000 €

Vaihtoehto B: 13 000 €

A on 3 000 euroa halvempi.

Mutta mitä tapahtuu seuraavan kymmenen vuoden aikana?

Mahdollisia eroja voivat olla:

energiankulutus
huoltotarve
varaosat
käyttöikä
huoltopalveluiden saatavuus
järjestelmän yhteensopivuus.

Siksi joissakin hankinnoissa taloyhtiön tarjouskilpailun järkevä vertailukohde voi olla hankintahinnan lisäksi arvioitu elinkaarikustannus.

Elinkaarilaskelmat ovat luonnollisesti arvioita, eivät varmoja tulevaisuuden kustannuksia.

Taloyhtiön tarjouskilpailu voi tuottaa näennäisen säästön

Tässä on artikkelin ydinkäsite:

Näennäinen säästö.

Taloyhtiö säästää päätöshetkellä 20 000 euroa.

Vuotta myöhemmin tulee 8 000 euroa lisätöitä.

Sitten 9 000 euroa lisää.

Sitten huomataan työvaihe, joka ei kuulunut alkuperäiseen urakkaan.

Alkuperäinen säästö alkaa kadota.

Tämä ei tarkoita automaattisesti, että urakoitsija olisi tehnyt mitään väärää.

Ongelma voi olla alkuperäisen hankinnan rajauksessa.

Siksi taloyhtiön tarjouskilpailussa kannattaa katsoa muutakin kuin ensimmäistä hintaa.

HUONEISTOKIERROKSEN SUOSITUS: tee tarjouksista vertailutaulukko

Tästä eteenpäin kyse on Huoneistokierroksen käytännön suosituksista. Ne eivät ole sellaisenaan asunto-osakeyhtiölain määräämiä velvoitteita.

Huoneistokierros suosittelee merkittävissä hankinnoissa tarjousvertailua, jossa tarjoukset puretaan samoihin osa-alueisiin.

Vertailukohta	Tarjous A	Tarjous B	Tarjous C
Kokonaishinta	✓	✓	✓
Työn sisältö	✓	✓	✓
Rajaukset	✓	✓	✓
Materiaalit	✓	✓	✓
Aikataulu	✓	✓	✓
Maksuehdot	✓	✓	✓
Takuu	✓	✓	✓
Lisätyöperiaatteet	✓	✓	✓
Dokumentointi	✓	✓	✓
Referenssit	✓	✓	✓
Valvonta	✓	✓	✓

Näin taloyhtiön tarjouskilpailu muuttuu hintojen vertailusta sisältöjen vertailuksi.

HUONEISTOKIERROKSEN SUOSITUS: etsi tarjouksesta sana “ei”

Tarjouksen kiinnostavimmat kohdat eivät välttämättä ole etusivulla.

Ne voivat löytyä rajauksista.

Esimerkiksi:

“Ei sisällä…”
“Tilaajan vastuulla…”
“Tarvittaessa lisätyönä…”
“Hinta ei sisällä…”
“Erikseen sovittava…”

Nämä eivät automaattisesti ole huonoja ehtoja.

Päinvastoin: hyvä tarjous kertoo usein rajauksensa avoimesti.

Hallituksen tehtävä on ymmärtää niiden merkitys.

HUONEISTOKIERROKSEN SUOSITUS: kysy halvimmasta tarjouksesta yksi kysymys

Kun yksi tarjous on selvästi muita halvempi, älä ensimmäisenä kysy:

“Mikä tässä on vikana?”

Kysy:

“Mistä hintaero muodostuu?”

Siihen voi olla täysin järkevä selitys.

Joskus yritys on tehokkaampi.

Joskus toinen tarjous sisältää enemmän.

Joskus tarjoajat ovat tulkinneet tarjouspyyntöä eri tavalla.

Joskus materiaaleissa on eroja.

Joskus aikataulu tai toteutustapa selittää hinnan.

Hyvä taloyhtiön tarjouskilpailu selvittää eron ennen päätöstä.

HUONEISTOKIERROKSEN SUOSITUS: älä kilpailuta epäselvää ongelmaa

Jos taloyhtiö ei tiedä riittävän tarkasti, mitä pitäisi korjata, tarjouskilpailu voi alkaa liian aikaisin.

Kolme urakoitsijaa saattaa ratkaista ongelman kolmella eri tavalla.

Silloin hallitus ei oikeastaan kilpailuta samaa työtä.

Se kilpailuttaa kolmea eri ratkaisua.

Ensin selvitys, sitten taloyhtiön tarjouskilpailu

Merkittävissä teknisissä hankkeissa voi olla perusteltua käyttää ensin tarvittavaa asiantuntijaa ongelman, korjaustarpeen ja hankkeen laajuuden määrittämiseen.

Vasta tämän jälkeen voidaan laatia riittävän selkeä tarjouspyyntö.

Tämä voi parantaa tarjousten vertailukelpoisuutta huomattavasti.

10 kysymystä ennen kuin taloyhtiön tarjouskilpailu ratkaistaan

1. Tarjoavatko kaikki yritykset todella samaa kokonaisuutta?

Jos eivät, hintoja ei pitäisi verrata sellaisenaan.

2. Mitä jokaisesta tarjouksesta puuttuu?

Rajaukset näkyviksi.

3. Mitkä kustannukset voivat tulla myöhemmin?

Tunnistetaan ainakin tiedossa olevat mahdolliset lisäkustannukset.

4. Ovatko materiaalit ja tekniset ratkaisut vertailukelpoisia?

Halpa ja kallis ratkaisu voivat olla teknisesti erilaisia.

5. Miten lisä- ja muutostöistä sovitaan?

Tämä kannattaa tietää ennen työn aloittamista.

6. Onko aikataulu realistinen?

Halpa tarjous ei auta, jos toteutus ei vastaa taloyhtiön tarpeita.

7. Mitkä ovat maksuehdot?

Kassavirta ja maksuerät ovat osa kokonaisuutta.

8. Mitä takuusta on sovittu?

Tarkista tarjous- ja sopimusehdot.

9. Miten laatua valvotaan?

Varsinkin suurissa korjaushankkeissa tämä voi olla ratkaisevaa.

10. Miksi halvin tarjous on halvin?

Jos vastaus tiedetään ja kokonaisuus on hyvä, halvin tarjous voi olla erinomainen valinta.

Jos vastausta ei tiedetä, selvitä se ennen päätöstä.

Taloyhtiön tarjouskilpailu ei pääty urakoitsijan valintaan

Tämä unohtuu helposti.

Kun tarjoaja on valittu, alkaa seuraava vaihe:

sopimus
työn aloitus
valvonta
maksuerät
mahdolliset muutokset
dokumentointi
vastaanotto
takuu.

Siksi onnistunut taloyhtiön tarjouskilpailu on vain osa onnistunutta hanketta.

Huono sopimus voi pilata hyvän tarjouskilpailun.

Heikko valvonta voi pilata hyvän sopimuksen.

Puutteellinen dokumentointi voi aiheuttaa ongelmia vuosia myöhemmin.

Taloyhtiön tarjouskilpailu – halvin vai paras?

Vastaus on:

joskus molemmat.

Halvin tarjous voi olla paras.

Keskimmäinen voi olla paras.

Kallein voi olla paras.

Pelkkä sijoitus hintajärjestyksessä ei ratkaise asiaa.

Taloyhtiön pitäisi ymmärtää, mitä se ostaa.

Se on koko asian ydin.

Yhteenveto: taloyhtiön halvin tarjous voi olla sen kallein päätös

Otsikko on tarkoituksella provosoiva.

Sen tarkoitus ei ole väittää, että taloyhtiön pitäisi välttää halvinta tarjousta.

Päinvastoin.

Jos taloyhtiön tarjouskilpailu osoittaa, että halvin tarjous sisältää tarvittavan kokonaisuuden, ehdot ovat hyväksyttävät, tarjoajan edellytykset ovat kunnossa ja riskit on arvioitu tarkoituksenmukaisesti, halvimman tarjouksen valitseminen voi olla erittäin hyvä päätös.

Ongelma syntyy silloin, kun hallitus vertailee vain loppusummia.

87 000 €.

104 000 €.

119 000 €.

Numerot näyttävät yksinkertaisilta.

Todellinen kysymys on:

Mitä niiden takana on?

Hyvä taloyhtiön tarjouskilpailu tekee sen näkyväksi.

Se vertaa sisältöä.

Rajauksia.

Laatua.

Sopimusehtoja.

Riskejä.

Mahdollisia lisäkustannuksia.

Ja vasta sen jälkeen hintaa.

Koska taloyhtiön tavoitteena ei pitäisi olla ostaa mahdollisimman halvalla.

Eikä mahdollisimman kalliilla.

Tavoitteena pitäisi olla tehdä yhtiön kannalta perusteltu päätös mahdollisimman hyvän tiedon pohjalta.

Ja joskus juuri se tarjous, joka näyttää päätöspäivänä halvimmalta, voi osoittautua kaikkein kalleimmaksi.

Usein kysytyt kysymykset taloyhtiön tarjouskilpailusta

Onko taloyhtiön pakko kilpailuttaa remontti?

Tavalliseen yksityiseen asunto-osakeyhtiöön ei yleisesti sovelleta julkisia hankintoja koskevaa hankintalakia samalla tavalla kuin hankintayksiköihin. Hankinnan päätöksenteossa on kuitenkin noudatettava asunto-osakeyhtiölakia, yhtiön toimivaltajakoa ja muita tilanteeseen soveltuvia sääntöjä. Kilpailuttaminen voi käytännössä olla erittäin perusteltu tapa selvittää markkinahintaa ja vaihtoehtoja.

Pitääkö taloyhtiön valita halvin tarjous?

Ei ole yleistä asunto-osakeyhtiölain sääntöä, jonka mukaan taloyhtiön pitäisi aina valita halvin tarjous. Päätöksen tulee syntyä asianmukaisesti yhtiön edun ja sovellettavien päätöksentekosääntöjen puitteissa.

Kuinka monta tarjousta taloyhtiön pitäisi pyytää?

Laissa ei ole tavalliselle yksityiselle asunto-osakeyhtiölle yleistä sääntöä, jonka mukaan jokaiseen hankintaan pitäisi pyytää esimerkiksi kolme tarjousta. Sopiva määrä riippuu hankkeesta, markkinasta ja tilanteesta.

Miksi tarjoukset voivat olla niin eri hintaisia?

Syitä voivat olla muun muassa työn sisältö, materiaalit, rajaukset, yritysten kustannusrakenne, aikataulu, riskihinnoittelu, työmenetelmät ja kapasiteetti. Suuri hintaero kannattaa selvittää eikä automaattisesti tulkita hyväksi tai huonoksi merkiksi.

Mitä taloyhtiön tarjousvertailussa pitäisi huomioida?

Hinnan lisäksi kannattaa tilanteen mukaan tarkastella ainakin työn sisältöä, rajauksia, teknisiä ratkaisuja, sopimusehtoja, aikataulua, takuuta, lisä- ja muutostöitä, tarjoajan soveltuvuutta sekä hankkeen kokonaisriskiä.

Voiko hallitus valita kalliimman tarjouksen?

Pelkkä se, ettei tarjous ole halvin, ei tee valinnasta lainvastaista. Päätöksen asianmukaisuus arvioidaan kokonaisuutena. Merkittävässä hankinnassa päätöksen perustelut ja dokumentointi ovat käytännössä erittäin tärkeitä.

Kannattaako urakoitsija valita ennen sopimusehtojen tarkistamista?

Ei. Tarjous, tarjouspyyntö ja varsinainen sopimus muodostavat hankkeen kannalta olennaisen kokonaisuuden. Merkittävissä urakoissa sopimusasiakirjojen ammattimainen valmistelu on tärkeää.

LAKI JA HUONEISTOKIERROKSEN SUOSITUKSET – pidä nämä erillään

LAKI

Tavallinen yksityinen asunto-osakeyhtiö ei lähtökohtaisesti kilpailuta hankintojaan julkisia hankintoja koskevan järjestelmän mukaisesti vain siksi, että kyse on asunto-osakeyhtiöstä.
Hallitus huolehtii asunto-osakeyhtiölain mukaisesti yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä.
Epätavalliset tai laajakantoiset taikka osakkaiden maksuvelvollisuuteen tai huoneiston käyttöön olennaisesti vaikuttavat toimet voivat kuulua yhtiökokouksen päätettäviksi.
Päätöksenteossa on huomioitava asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaate.
Hallituksen jäsenen esteellisyys on arvioitava asunto-osakeyhtiölain perusteella silloin, kun jäsenellä on asiaan laissa tarkoitettu oma intressi.
Asunto-osakeyhtiölaki ei sisällä yleistä sääntöä, jonka mukaan taloyhtiön pitäisi aina valita halvin tarjous.
Asunto-osakeyhtiölaissa ei myöskään ole yleistä “kolmen tarjouksen sääntöä” kaikkiin taloyhtiön hankintoihin.

HUONEISTOKIERROKSEN SUOSITUKSET

Pyydä merkittävistä hankinnoista mahdollisuuksien mukaan vertailukelpoisia tarjouksia.
Määrittele hankinnan sisältö riittävän tarkasti ennen kilpailutusta.
Käytä tarvittaessa riippumatonta asiantuntijaa tarjouspyynnön laatimisessa.
Tee tarjouksista kirjallinen vertailutaulukko.
Vertaa hinnan lisäksi sisältöä ja rajauksia.
Selvitä, mistä poikkeuksellisen suuri hintaero johtuu.
Tarkastele mahdollisia elinkaarikustannuksia, kun ne ovat hankinnan kannalta olennaisia.
Tarkista lisä- ja muutostöiden ehdot.
Tarkista sopimusehdot ennen lopullista sitoutumista.
Dokumentoi merkittävän hankintapäätöksen perusteet.
Käytä suurissa tai teknisesti vaativissa hankkeissa tarvittavaa ammattiosaamista.
Älä kilpailuta epäselvää ongelmaa ennen kuin tiedetään riittävän tarkasti, mitä ollaan hankkimassa.

Oikeudellinen huomautus

Tämä artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä yksittäistä asunto-osakeyhtiötä koskevaa oikeudellista, hankinta- tai rakennusteknistä neuvontaa.

Hankkeen päätösvalta, esteellisyyskysymykset, sopimusehdot ja muut oikeudelliset kysymykset tulee arvioida tapauskohtaisesti muun muassa asunto-osakeyhtiölain, yhtiöjärjestyksen, yhtiökokouksen päätösten ja hankkeen olosuhteiden perusteella.

Huoneistokierroksen käytännön suositukset on erotettu lain velvoitteista.

Huomautus

Tämän artikkelin asunto-osakeyhtiölakia koskevat osuudet perustuvat kirjoitushetkellä voimassa olevaan lainsäädäntöön ja yleisiin hyvän hallinnon periaatteisiin. Huoneistokierroksen suositukset on merkitty erikseen, ja ne perustuvat käytännön kokemukseen ennakoivasta kiinteistön kunnossapidosta ja päätöksenteon kehittämisestä. Artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä yksittäistapauksia koskevaa oikeudellista neuvontaa.

Tämä artikkeli perustuu kirjoitushetkellä voimassa olevaan asunto-osakeyhtiölakiin, konkurssilakiin sekä viranomaisten ja alan järjestöjen julkaisemaan yleiseen ohjeistukseen.

Artikkelissa erotetaan toisistaan:

Lakiin perustuvat velvoitteet, jotka sitovat asunto-osakeyhtiötä ja sen toimielimiä, sekä
Huoneistokierroksen käytännön suositukset, joiden tarkoituksena on auttaa taloyhtiöitä tunnistamaan riskejä ja edistämään ennakoivaa kunnossapitoa.

Artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä korvaa yksittäiseen taloyhtiöön sovellettavaa oikeudellista neuvontaa, teknistä asiantuntija-arviota tai isännöitsijän, tilintarkastajan tai muun asiantuntijan antamaa tapauskohtaista ohjeistusta.

Tietojen oikeellisuus

Tämän artikkelin sisältö perustuu julkaisuhetkellä voimassa olevaan Asunto-osakeyhtiölakiin (1599/2009) sekä alan johtavien asiantuntijaorganisaatioiden, kuten Kiinteistöliiton, Isännöintiliiton ja tarvittaessa Rakennustiedon, julkisesti saatavilla oleviin ohjeisiin ja suosituksiin. Artikkelin tavoitteena on tarjota taloyhtiöille ajantasaista, luotettavaa ja käytännönläheistä tietoa päätöksenteon tueksi.

Lainsäädäntö ja viranomaisohjeet voivat muuttua. Tarkista ajantasaiset tiedot aina virallisista lähteistä ennen yksittäistä päätöstä tai toimenpidettä.

Hyödyllistä lisätietoa:

Tarvitsetko asiantuntijan näkemyksen taloyhtiösi kunnosta?

Jokainen taloyhtiö on erilainen. Siksi myös kunnossapidon tarpeet, riskit ja kehityskohteet vaihtelevat.

Hyvä taloyhtiön johtaminen perustuu luotettavaan tietoon. Mitä aikaisemmin mahdolliset riskit tunnistetaan, sitä paremmin kunnossapitoa voidaan suunnitella ja ennakoimattomia kustannuksia välttää.

Huoneistokierros tarjoaa taloyhtiöille riippumattomia asiantuntijapalveluita, joiden tavoitteena on tukea hallitusta, isännöitsijää ja osakkaita päätöksenteossa sekä rakennuksen pitkäjänteisessä ylläpidossa.

Huoneistokierros auttaa taloyhtiöiden hallituksia, puheenjohtajia ja isännöitsijöitä tunnistamaan kiinteistön nykykunnon, havaitsemaan mahdolliset riskit ajoissa ja tukemaan päätöksentekoa luotettavan tiedon avulla.

Ennakointi on aina edullisempaa kuin reagointi.

Ota yhteyttä TÄSTÄ Huoneistokierrokseen ja selvitetään yhdessä, miten taloyhtiösi voi välttää kalliit yllätykset sekä tehdä päätöksiä tiedon pohjalta.