Taloyhtiön riskit – Vaarallisin riski on asia, jota hallitus ei tiedä
Taloyhtiön suurin riski ei aina ole vesivuoto, putkirikko, vanha katto tai kulunut julkisivu.
Joskus vaarallisin riski on paljon vaikeampi havaita.
Se on asia, jota taloyhtiön hallitus ei tiedä.
Taloyhtiön riskit tunnetaan usein vasta silloin, kun niistä syntyy ongelma. Vettä tulee kellariin. Ilmanvaihto ei toimi. Julkisivusta löytyy vaurio. Lämmitysjärjestelmä alkaa oireilla tai kustannukset kasvavat nopeasti.
Mutta vastuullisen hallituksen tehtävänä ei ole ainoastaan reagoida jo näkyviin ongelmiin. Taloyhtiön riskit pitäisi pyrkiä tunnistamaan ennen kuin ne muuttuvat kalliiksi vahingoiksi.
Tässä artikkelissa tarkastelemme, miksi tiedon puute voi olla yksi taloyhtiön merkittävimmistä riskeistä, mitä asunto-osakeyhtiölaki todella edellyttää hallitukselta ja mitä Huoneistokierros suosittelee taloyhtiön riskien ennakoimiseksi.
Taloyhtiön riskit eivät aina näy päällepäin
Taloyhtiö voi näyttää ulospäin täysin kunnossa olevalta.
Piha on siisti. Julkisivu näyttää hyvältä. Rapussa ei näy mitään poikkeavaa ja asukkaat ovat tyytyväisiä.
Silti rakennuksessa voi olla ongelmia, joita ei tavallinen arki tuo esiin.
Tekninen tila voi sisältää järjestelmän, joka alkaa lähestyä käyttöikänsä loppua. Vesikaton yksittäinen läpivienti voi olla ongelmallinen. Salaojien toiminnasta ei ehkä ole ajantasaista tietoa. Ilmanvaihdon toiminnassa voi olla puutteita, joita ei huomata ennen kuin ongelma on jo edennyt pitkälle.
Tämän vuoksi taloyhtiön riskit eivät ole pelkästään näkyviä vikoja.
Ne ovat myös epävarmuutta.
Kaikkein vaarallisinta voi olla väärä turvallisuuden tunne
Jos hallitus tietää rakennuksen olevan huonossa kunnossa, ongelmaan voidaan yleensä reagoida.
Jos hallitus tietää, että jokin rakennuksen osa tarvitsee tarkempaa tutkimusta, tutkimus voidaan tilata.
Mutta jos kukaan ei tiedä, että asia pitäisi edes selvittää, päätöstä ei välttämättä koskaan tehdä.
Juuri tästä syntyy yksi keskeinen taloyhtiön riskienhallinnan ongelma: tuntematon riski ei päädy kokouksen asialistalle.
Laki: mitä hallitukselta todella edellytetään?
Tämä osio käsittelee lakia, ei Huoneistokierroksen suosituksia.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Lisäksi hallitus vastaa siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty.
Toisin sanoen hallituksen tehtävä ei ole vain järjestää kokouksia ja hyväksyä laskuja. Hallituksen vastuulla on myös huolehtia siitä, että yhtiön toimintaa ja rakennusten ylläpitoa järjestetään asianmukaisesti.
Asunto-osakeyhtiölain johdon yleisen huolellisuusvelvollisuuden mukaan johdon on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua.
Tämä on tärkeä lähtökohta myös silloin, kun arvioidaan taloyhtiön riskejä.
Hallituksen ei tarvitse tietää kaikkea
On kuitenkin tärkeää tehdä yksi ero.
Laki ei tarkoita, että jokaisen hallituksen jäsenen pitäisi olla rakennusalan, talouden, juridiikan, sähkötekniikan tai LVI-tekniikan asiantuntija.
Hallituksen tehtävänä ei ole itse tehdä kaikkia teknisiä tutkimuksia tai korjauksia.
Tarvittaessa hallituksen on kuitenkin hankittava päätöksenteon tueksi riittävästi tietoa ja asiantuntija-apua.
Hyvä kysymys ei siis ole:
”Tietääkö hallitus kaiken?”
Vaan:
”Tietääkö hallitus, mitä sen pitäisi selvittää ennen päätöksentekoa?”
Taloyhtiön riskit ja hallituksen huolellisuus
Hallituksen jäsenen tehtävään liittyy huolellisuusvelvollisuus. Jos tehtävässä toimitaan huolimattomasti ja lain edellytykset täyttyvät, hallituksen jäsenelle voi syntyä vahingonkorvausvastuuta.
Tämä ei tarkoita, että hallituksen jäsen vastaisi automaattisesti jokaisesta taloyhtiössä tapahtuvasta vahingosta.
Se tarkoittaa, että hallituksen toimintaa voidaan joutua arvioimaan muun muassa sen perusteella, onko tehtäviä hoidettu asianmukaisesti ja huolellisesti.
Siksi taloyhtiön riskit kannattaa nähdä myös päätöksenteon näkökulmasta.
Jos hallituksella ei ole riittäviä tietoja päätöksen tekemiseen, järkevä toimintatapa voi olla asian lisäselvittäminen ennen lopullista päätöstä.
Huolellisuus ei tarkoita täydellistä ennustamista
Rakennuksen tulevaisuutta ei voi ennustaa täydellisesti.
Huolellinen hallitus voi tehdä hyvän päätöksen käytettävissä olevan tiedon perusteella ja silti kohdata myöhemmin ennalta arvaamattoman ongelman.
Taloyhtiön riskienhallinnan tavoitteena ei ole poistaa kaikkea epävarmuutta.
Tavoitteena on vähentää tarpeetonta epävarmuutta ja tunnistaa olennaiset riskit riittävän ajoissa.
Taloyhtiön riskit ovat myös tietoriski
Usein ajatellaan, että riskienhallinta tarkoittaa fyysisten ongelmien etsimistä.
Mutta taloyhtiössä on myös tietoon liittyviä riskejä.
- Rakennuksen kunnosta ei ole ajantasaista kokonaiskuvaa.
- Vanhojen korjausten dokumentaatio on puutteellinen.
- Huoltohavainnot eivät kulje hallitukselle.
- Tieto on yhden henkilön muistissa.
- Vanhoja raportteja ei löydetä.
- PTS ei vastaa täysin rakennuksen tämänhetkistä tilannetta.
- Hallituksen jäsenet muodostavat rakennuksesta erilaisen käsityksen.
Nämäkin ovat taloyhtiön riskejä.
Kun tieto katoaa, päätöksenteko heikkenee
Ajatellaan tilannetta, jossa pitkäaikainen hallituksen puheenjohtaja tietää vuosien kokemuksella rakennuksen ongelmakohdat.
Hän tietää, missä on ollut vesiongelmia. Hän muistaa, mitä katolle on tehty ja milloin. Hän tietää, mistä huoltoyhtiö on vuosien aikana huomauttanut.
Sitten puheenjohtaja vaihtuu.
Jos tieto ei ole ollut dokumentoituna, osa taloyhtiön tilannekuvasta voi kadota henkilövaihdoksen mukana.
Tämä on konkreettinen esimerkki siitä, miten taloyhtiön riskit voivat liittyä myös organisaation omaan toimintaan.
Taloyhtiön riskit voidaan jakaa useaan ryhmään
Riskien hahmottaminen helpottuu, kun niitä ei tarkastella yhtenä valtavana kokonaisuutena.
1. Rakennustekniset riskit
Näihin voivat kuulua esimerkiksi rakennuksen eri osien ikääntyminen, kosteuteen liittyvät ongelmat, vesikaton ongelmat, julkisivun vauriot, putkistojen ikääntyminen ja teknisten järjestelmien toimintahäiriöt.
Rakennusteknisiä taloyhtiön riskejä ei kuitenkaan voida arvioida luotettavasti pelkän rakennuksen iän perusteella. Tarvitaan tietoa todellisesta kunnosta, tehdyistä korjauksista ja rakennuksen käytöstä.
2. Taloudelliset riskit
Taloyhtiön talous voi joutua paineeseen esimerkiksi suurten korjausten, kustannusten nousun tai liian myöhään havaittujen korjaustarpeiden vuoksi.
Taloudellinen riski ei aina tarkoita sitä, että yhtiön talous olisi jo huonossa kunnossa.
Se voi tarkoittaa myös sitä, että tulevia kustannuksia ei tunneta riittävän hyvin.
3. Päätöksenteon riskit
Taloyhtiön riskit voivat syntyä myös siitä, että päätös tehdään liian vähäisen tiedon perusteella.
Esimerkiksi korjausta voidaan siirtää, koska ongelma ei näytä kiireelliseltä.
Toisaalta voidaan tehdä myös liian nopea investointi ilman riittävää vaihtoehtojen vertailua.
4. Tiedonhallinnan riskit
Jos rakennuksen historia, huoltohavainnot, raportit ja korjaustiedot eivät ole hallituksen käytettävissä, päätöksenteko vaikeutuu.
Tiedonhallinta on siksi tärkeä osa taloyhtiön riskienhallintaa.
5. Henkilöriippuvuuden riskit
Jos yksi henkilö tuntee rakennuksen tilanteen huomattavasti muita paremmin, syntyy henkilöriippuvuutta.
Hyvä hallitus pyrkii siihen, että olennaista tietoa ei säily vain yhden ihmisen muistissa.
Taloyhtiön riskit – Huoneistokierroksen suositukset
Tämä osio sisältää Huoneistokierroksen suosituksia. Seuraavat toimintamallit eivät ole asunto-osakeyhtiölain erikseen määräämiä velvoitteita, ellei jokin muu sääntely tai kyseisen yhtiön tilanne johda siihen.
Huoneistokierroksen näkökulmasta taloyhtiön riskienhallinnan pitäisi alkaa mahdollisimman konkreettisesta kysymyksestä:
”Tiedämmekö, missä kunnossa rakennuksemme oikeasti on?”
Huoneistokierros osaksi hallituksen tilannekuvaa
Huoneistokierros suosittelee rakennuskierroksia keinoksi täydentää asiakirjoihin perustuvaa tietoa.
Rakennuskierroksen tarkoituksena ei ole korvata kuntotutkimuksia, kuntotarkastuksia tai muita pätevän asiantuntijan tutkimuksia.
Sen tarkoituksena on auttaa hallitusta havaitsemaan asioita, jotka voivat edellyttää tarkempaa selvittämistä.
Rakennuskierroksella voidaan kiinnittää huomiota esimerkiksi näkyviin vaurioihin, kulumiseen, kosteuden merkkeihin, teknisiin tiloihin, piha-alueisiin ja muihin poikkeamiin.
Jos jotain huolestuttavaa havaitaan, asia voidaan tarvittaessa ohjata pätevälle asiantuntijalle tarkempaa arviointia varten.
Havainto ei ole diagnoosi
Tämä ero on tärkeä.
Jos rakennuskierroksella havaitaan esimerkiksi kosteusjälki, se ei vielä tarkoita, että kyseessä olisi tietynlainen kosteusvaurio.
Havainto kertoo, että asia kannattaa selvittää.
Huoneistokierroksen suositus onkin käyttää rakennuskierrosta ennen kaikkea ennakoivan havainnoinnin välineenä, ei teknisenä diagnoosina.
Oikea kysymys rakennuskierroksen jälkeen
Rakennuskierroksen tärkein tulos ei välttämättä ole pitkä lista korjauksista.
Se voi olla lista kysymyksiä:
- Mikä tämä havainto on?
- Kuinka merkittävä se on?
- Tarvitaanko asiantuntijan tutkimus?
- Onko asia uusi vai vanha?
- Onko tästä aikaisempaa dokumentaatiota?
- Mitä tapahtuu, jos emme tee mitään?
Taloyhtiön riskit – 15 kysymystä, joilla hallitus voi testata omaa tilannekuvaansa
Jos halutaan tunnistaa taloyhtiön riskit, hallituksen kannattaa käydä ainakin seuraavat kysymykset läpi:
- Mitkä ovat rakennuksemme kolme merkittävintä teknistä riskiä?
- Milloin rakennuksen keskeiset osat on viimeksi tarkastettu?
- Mitkä korjaukset ovat tällä hetkellä tiedossa?
- Onko jokin korjaustarve siirtynyt useita kertoja?
- Mitä rakennuksesta emme tällä hetkellä tiedä?
- Ovatko huoltohavainnot dokumentoituja?
- Onko rakennuksen historiasta helposti löydettävissä riittävästi tietoa?
- Perustuuko jokin tärkeä päätös vanhaan tietoon?
- Onko jokin kriittinen tieto vain yhden henkilön hallussa?
- Millaisia kustannuksia seuraavien vuosien korjauksista voi syntyä?
- Onko jokin rakennuksen osa sellainen, jonka kunnosta tarvitaan tarkempaa selvitystä?
- Onko hallituksella riittävä kokonaiskuva rakennuksen kunnosta?
- Milloin rakennuksessa on viimeksi tehty järjestelmällinen havainnointikierros?
- Mitkä havainnot pitäisi viedä seuraavaan hallituksen kokoukseen?
- Mitä emme vielä tiedä, mutta meidän pitäisi tietää?
Taloyhtiön vaarallisin riski voi olla näkymätön
Taloyhtiön riskit eivät katoa sillä, että niistä ei puhuta.
Ne eivät myöskään muutu pienemmiksi siksi, ettei niitä ole vielä havaittu.
Usein todellinen riski syntyy silloin, kun ongelman olemassaolosta ei ole riittävästi tietoa eikä kukaan tiedä, että asia pitäisi selvittää.
Siksi hyvän hallituksen kannattaa rakentaa järjestelmällisesti parempaa tilannekuvaa.
Hallitus ei voi tietää kaikkea.
Sen ei tarvitsekaan.
Mutta sen pitäisi tietää, mitä se tietää, mitä se ei tiedä ja mitä asioita on syytä selvittää seuraavaksi.
Juuri tästä näkökulmasta taloyhtiön riskit muuttuvat hallittavammiksi.
Hyvä hallitus ei odota ensimmäistä vahinkoa
Ennakoivan hallituksen toimintamalli on yksinkertainen:
- havaitaan
- dokumentoidaan
- arvioidaan
- selvitetään tarvittaessa
- priorisoidaan
- päätetään.
Tavoitteena ei ole tehdä taloyhtiöstä ongelmatonta.
Tavoitteena on vähentää yllätyksiä.
Yhteenveto: Taloyhtiön riskit – mitä taloyhtiön hallituksen pitäisi tietää?
Taloyhtiön riskienhallinnan kannalta kaikkein tärkeintä ei ole se, että hallitus osaa vastata jokaiseen kysymykseen.
Tärkeämpää on, että hallitus osaa tunnistaa kysymykset, joihin sillä ei vielä ole vastausta.
Asunto-osakeyhtiölaki asettaa hallitukselle velvollisuuksia yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon asianmukaisesta järjestämisestä. Lisäksi johdolta edellytetään huolellista toimintaa yhtiön edun edistämiseksi.
Huoneistokierroksen suositukset menevät tässä kohtaa käytännön tasolle: rakennusta kannattaa havainnoida, havaintoja dokumentoida ja epäselvät asiat selvittää ennen kuin niistä tulee suurempia ongelmia.
Lopulta taloyhtiön riskienhallinnassa voi olla yksi kysymys, joka on tärkeämpi kuin kaikki muut:
Mitä emme tiedä taloyhtiöstämme juuri nyt?
Jos hallitus pystyy vastaamaan tähän kysymykseen rehellisesti ja järjestelmällisesti, se on jo ottanut merkittävän askeleen kohti parempaa päätöksentekoa.
Usein kysytyt kysymykset (taloyhtiön riskit)
Mikä on taloyhtiön suurin riski?
Yhtä kaikille taloyhtiöille yhteistä suurinta riskiä ei ole. Merkittävät taloyhtiön riskit riippuvat muun muassa rakennuksen iästä, kunnosta, teknisistä järjestelmistä, taloudesta ja hallituksen käytettävissä olevasta tiedosta. Yksi keskeinen riski on kuitenkin se, ettei merkittävästä ongelmasta tai sen kehittymisestä ole riittävästi tietoa.
Onko hallituksen jäsenen tunnettava kaikki rakennustekniikka?
Ei. Hallituksen jäseneltä ei edellytetä sitä, että hän olisi rakennusalan asiantuntija. Tarvittaessa hallituksen tulee hankkia päätöksenteon tueksi riittävä asiantuntijatieto.
Onko rakennuskierros lakisääteinen pakko?
Asunto-osakeyhtiölaki ei yleisesti säädä tietystä rakennuskierroksesta tai tietystä rakennuskierrosten vuosittaisesta määrästä. Rakennuskierros on tässä artikkelissa Huoneistokierroksen suosittelema käytännön toimintamalli, jonka tarkoituksena on täydentää hallituksen muodostamaa tilannekuvaa.
Korvaako rakennuskierros kuntotutkimuksen?
Ei. Rakennuskierros on havainnointia. Jos havaitaan asia, jonka merkitystä ei voida luotettavasti arvioida silmämääräisesti, tarvitaan tilanteen mukaan pätevän asiantuntijan tarkempi selvitys tai tutkimus.
Voiko taloyhtiön riskienhallinta olla liian myöhäistä?
Riskienhallinta on tehokkainta silloin, kun mahdollisiin ongelmiin reagoidaan ennen merkittävää vahinkoa. Kaikkia ongelmia ei voida ennakoida, mutta järjestelmällinen seuranta, dokumentointi ja tarvittavien selvitysten hankkiminen voivat vähentää yllätyksiä.
Huoneistokierroksen näkemys
Taloyhtiön riskienhallinta ei tarkoita sitä, että hallituksen pitäisi tietää kaikki.
Se tarkoittaa sitä, että hallitus rakentaa järjestelmällisesti riittävää tietoa rakennuksesta, taloudesta ja tulevista tarpeista.
Kun tieto on ajan tasalla, oikeita kysymyksiä on helpompi esittää ja päätöksiä on helpompi perustella.
Ennakointi on aina helpompaa silloin, kun ongelma havaitaan ennen kuin se muuttuu vahingoksi.
Oikeudellinen huomautus
Tässä artikkelissa lakiin perustuvat kuvaukset koskevat asunto-osakeyhtiölain yleisiä hallituksen tehtäviä, johdon huolellisuusvelvollisuutta ja hallituksen jäsenen vastuuta. Huoneistokierroksen suositukset on erotettu tekstissä selkeästi lakisääteisistä velvollisuuksista. Rakennuskierros, säännöllinen havainnointi tai tässä esitetty riskienhallinnan toimintamalli eivät sellaisenaan ole asunto-osakeyhtiölain määräämiä yleisiä velvoitteita. Yksittäisen taloyhtiön velvollisuudet voivat riippua esimerkiksi yhtiöjärjestyksestä, rakennuksesta, sen kunnosta, muusta lainsäädännöstä ja tehdyistä päätöksistä.
Artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä yksittäistä taloyhtiötä koskevaa oikeudellista tai teknistä neuvontaa.
Huomautus
Tämän artikkelin asunto-osakeyhtiölakia koskevat osuudet perustuvat kirjoitushetkellä voimassa olevaan lainsäädäntöön ja yleisiin hyvän hallinnon periaatteisiin. Huoneistokierroksen suositukset on merkitty erikseen, ja ne perustuvat käytännön kokemukseen ennakoivasta kiinteistön kunnossapidosta ja päätöksenteon kehittämisestä. Artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä yksittäistapauksia koskevaa oikeudellista neuvontaa.
Tämä artikkeli perustuu kirjoitushetkellä voimassa olevaan asunto-osakeyhtiölakiin, konkurssilakiin sekä viranomaisten ja alan järjestöjen julkaisemaan yleiseen ohjeistukseen.
Artikkelissa erotetaan toisistaan:
- Lakiin perustuvat velvoitteet, jotka sitovat asunto-osakeyhtiötä ja sen toimielimiä, sekä
- Huoneistokierroksen käytännön suositukset, joiden tarkoituksena on auttaa taloyhtiöitä tunnistamaan riskejä ja edistämään ennakoivaa kunnossapitoa.
Artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä korvaa yksittäiseen taloyhtiöön sovellettavaa oikeudellista neuvontaa, teknistä asiantuntija-arviota tai isännöitsijän, tilintarkastajan tai muun asiantuntijan antamaa tapauskohtaista ohjeistusta.
Tietojen oikeellisuus
Tämän artikkelin sisältö perustuu julkaisuhetkellä voimassa olevaan Asunto-osakeyhtiölakiin (1599/2009) sekä alan johtavien asiantuntijaorganisaatioiden, kuten Kiinteistöliiton, Isännöintiliiton ja tarvittaessa Rakennustiedon, julkisesti saatavilla oleviin ohjeisiin ja suosituksiin. Artikkelin tavoitteena on tarjota taloyhtiöille ajantasaista, luotettavaa ja käytännönläheistä tietoa päätöksenteon tueksi.
Lainsäädäntö ja viranomaisohjeet voivat muuttua. Tarkista ajantasaiset tiedot aina virallisista lähteistä ennen yksittäistä päätöstä tai toimenpidettä.
Hyödyllistä lisätietoa:
- Finlex
- Kiinteistöliitto
- Isännöintiliitto
- Oikeusministeriö
- Ympäristöministeriö
- Kilpailu- ja kuluttajavirasto
Tarvitsetko asiantuntijan näkemyksen taloyhtiösi kunnosta?
Jokainen taloyhtiö on erilainen. Siksi myös kunnossapidon tarpeet, riskit ja kehityskohteet vaihtelevat.
Hyvä taloyhtiön johtaminen perustuu luotettavaan tietoon. Mitä aikaisemmin mahdolliset riskit tunnistetaan, sitä paremmin kunnossapitoa voidaan suunnitella ja ennakoimattomia kustannuksia välttää.
Huoneistokierros tarjoaa taloyhtiöille riippumattomia asiantuntijapalveluita, joiden tavoitteena on tukea hallitusta, isännöitsijää ja osakkaita päätöksenteossa sekä rakennuksen pitkäjänteisessä ylläpidossa.
Huoneistokierros auttaa taloyhtiöiden hallituksia, puheenjohtajia ja isännöitsijöitä tunnistamaan kiinteistön nykykunnon, havaitsemaan mahdolliset riskit ajoissa ja tukemaan päätöksentekoa luotettavan tiedon avulla.
Ennakointi on aina edullisempaa kuin reagointi.
Ota yhteyttä TÄSTÄ Huoneistokierrokseen ja selvitetään yhdessä, miten taloyhtiösi voi välttää kalliit yllätykset sekä tehdä päätöksiä tiedon pohjalta.