Taloyhtiön remontin valvonta, jossa valvoja tarkastaa rakennustyömaan toteutusta, suunnitelmia, materiaaleja ja dokumentointia taloyhtiön puolesta. Huoneistokierros Oy.

Taloyhtiön remontin valvonta – taloyhtiö maksaa remontin, mutta kuka tarkistaa, saiko se sen mitä tilasi?

Taloyhtiössä on tehty iso remontti.

Tarjouskilpailu käytiin.

Urakoitsija valittiin.

Sopimus allekirjoitettiin.

Työmaa perustettiin.

Remontti valmistui.

Telineet purettiin.

Lasku maksettiin.

Kaikki näyttää hyvältä.

Mutta yksi kysymys pitäisi vielä esittää:

Saiko taloyhtiö todella sen, mitä se tilasi?

Tässä kohtaa taloyhtiön remontin valvonta muuttuu ratkaisevaksi.

Remontin onnistumista ei pitäisi arvioida vain sen perusteella, näyttääkö lopputulos siistiltä tai pysyikö urakka suunnilleen aikataulussa.

Taloyhtiö on voinut tilata tietyn materiaalin, tietyn työmenetelmän, tietyn dokumentoinnin, tietyn laadun, tietyt tarkastukset ja tietyt viimeistelytyöt.

Mutta kuka tarkistaa, toteutuivatko ne?

Taloyhtiön remontin valvonta ei tarkoita sitä, että hallituksen jäsenen pitäisi seistä työmaalla katsomassa urakoitsijan jokaista liikettä.

Se tarkoittaa sitä, että hankkeen valvonta, tarkastaminen, dokumentointi ja vastaanotto järjestetään hankkeen laajuuden ja vaativuuden kannalta tarkoituksenmukaisesti.

Tässä artikkelissa käymme läpi, mitä taloyhtiön kannattaa ymmärtää remontin valvonnasta, mitä laki edellyttää ja mitkä toimintatavat ovat Huoneistokierroksen omia käytännön suosituksia.

Mitä taloyhtiön remontin valvonta tarkoittaa?

Taloyhtiön remontin valvonta voidaan ymmärtää käytännössä kokonaisuutena, jonka avulla tilaaja seuraa, että sovittu työ toteutetaan sovittujen suunnitelmien, sopimusten, teknisten vaatimusten ja muiden hankkeen ehtojen mukaisesti.

Valvonnassa voidaan tarkastella esimerkiksi:

työn laatua
suunnitelmien noudattamista
käytettyjä materiaaleja
työvaiheita
työmaan dokumentointia
aikataulua
lisä- ja muutostöitä
havaittuja puutteita
vastaanottoa
takuuaikana seurattavia asioita.

Kaikissa hankkeissa nämä eivät tarkoita samaa asiaa.

Pienen huoltotyön valvontatarve voi olla aivan erilainen kuin esimerkiksi julkisivuremontissa, linjasaneerauksessa tai vesikaton uusimisessa.

Taloyhtiön remontin valvonta ei ole sama asia kuin rakennusvalvonta

Tämä ero on erittäin tärkeä.

Kunnan rakennusvalvontaviranomainen toimii viranomaisena.

Taloyhtiön käyttämä työmaavalvoja tai rakennuttajakonsultti toimii puolestaan yleensä tilaajan sopimukseen perustuvassa tehtävässä.

Nämä eivät ole sama asia.

Viranomaisvalvonnan olemassaolo ei tarkoita, että kunnan rakennusvalvonta tarkistaisi taloyhtiön puolesta jokaisen urakkasopimuksen mukaisen työvaiheen, materiaalin, maksuerän tai viimeistelyn.

Siksi taloyhtiön remontin valvonnassa kannattaa erottaa viranomaisvalvonta, lakisääteinen työnjohto ja taloyhtiön oma sopimusperusteinen työmaavalvonta toisistaan.

LAKI: hallitus vastaa kiinteistönpidon asianmukaisesta järjestämisestä

Tämä osio käsittelee lakisääteisiä asioita eikä Huoneistokierroksen omia suosituksia.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä.

Lisäksi yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua. :contentReference[oaicite:1]{index=1}

Tämä muodostaa olennaisen juridisen lähtökohdan myös silloin, kun puhutaan taloyhtiön remontin valvonnasta.

Laki ei kuitenkaan tarkoita, että hallituksen jäsenen pitäisi itse toimia työmaan teknisenä valvojana.

Hallituksen tehtävänä on huolehtia siitä, että yhtiön toiminta ja kiinteistönpito järjestetään asianmukaisesti.

LAKI: merkittävä remontti voi kuulua yhtiökokouksen päätettäväksi

Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen sellaisiin toimiin, jotka yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen ovat epätavallisia tai laajakantoisia, vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen tai vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan maksuvelvollisuuteen. :contentReference[oaicite:2]{index=2}

Monet suuret korjaushankkeet kuuluvat tämän vuoksi käytännössä yhtiökokouksen päätöksenteon piiriin.

Yhtiökokous voi esimerkiksi päättää hankkeesta ja sen rahoituksesta, jonka jälkeen hallitus huolehtii päätöksen toimeenpanosta toimivaltansa puitteissa.

Taloyhtiön remontin valvonta on tällöin osa hankkeen asianmukaista toteuttamista.

LAKI: rakentamislaki tuo omat velvoitteensa luvanvaraisiin hankkeisiin

Jos korjaushanke kuuluu rakentamislain soveltamisalaan ja edellyttää rakentamislupaa, rakentamishankkeeseen ryhtyvälle syntyy rakentamislain mukaisia velvollisuuksia.

Rakentamislain 91 §:n mukaan rakentamishankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava siitä, että rakennus suunnitellaan ja rakennetaan rakentamista koskevien säännösten ja määräysten sekä myönnetyn luvan mukaisesti. Hankkeessa on oltava myös sen vaativuuden edellyttämää asiantuntemusta ja ammattitaitoa. :contentReference[oaicite:3]{index=3}

LAKI: rakentamislupaa edellyttävässä työssä tarvitaan vastaava työnjohtaja

Rakentamislain mukaan rakentamislupaa edellyttävässä rakennustyössä on oltava rakennustyötä johtava vastaava työnjohtaja.

Vastaavan työnjohtajan tehtävänä on huolehtia muun muassa rakennustyön kokonaisuudesta ja laadusta sekä siitä, että työ tehdään rakentamisluvan, suunnitelmien, rakentamista koskevien säännösten ja määräysten sekä hyvän rakennustavan mukaisesti. :contentReference[oaicite:4]{index=4}

Tämä lakisääteinen työnjohtotehtävä ei kuitenkaan ole sama asia kuin taloyhtiön tilaama oma työmaavalvoja.

Vastaava työnjohtaja ei ole automaattisesti taloyhtiön etujen sopimusvalvoja

Vastaavan työnjohtajan lakisääteinen tehtävä liittyy rakennustyön johtamiseen ja rakentamislain vaatimusten toteutumiseen.

Taloyhtiön oma valvoja voi puolestaan seurata tilaajan puolesta esimerkiksi sitä, toteutuuko urakkasopimus sovitulla tavalla, ovatko työvaiheet ja materiaalit sovitun mukaisia ja miten havaittuja puutteita käsitellään.

Siksi näitä rooleja ei pidä sekoittaa toisiinsa.

LAKI: rakennustyön tarkastusasiakirja voi olla pakollinen

Rakentamislain 118 §:n mukaan rakentamishankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava, että rakennustyömaalla pidetään rakennustyön tarkastusasiakirjaa laissa tarkoitetuissa rakentamishankkeissa.

Sovittujen rakennusvaiheiden vastuuhenkilöiden ja työvaiheita tarkastaneiden on varmennettava tarkastuksensa tarkastusasiakirjaan. :contentReference[oaicite:5]{index=5}

Tämä on tärkeä osa luvanvaraisen rakentamisen laadunvarmistusta.

Mutta jälleen:

tarkastusasiakirja ei automaattisesti korvaa taloyhtiön sopimusperusteista työmaavalvontaa.

Ne palvelevat osittain eri tarkoituksia.

Taloyhtiön remontin valvonta alkaa jo ennen työmaan alkua

Valvonta mielletään helposti työmaalla tapahtuvaksi toiminnaksi.

Todellisuudessa onnistunut taloyhtiön remontin valvonta alkaa usein paljon aikaisemmin.

Jos urakkasopimuksessa tai suunnitelmissa ei ole riittävän selvästi määritelty, mitä taloyhtiö ostaa, valvojan on myöhemmin vaikea todeta, vastaako työ tilausta.

Mitä ei määritelty, sitä on vaikea valvoa

Ajatellaan yksinkertaista esimerkkiä.

Tarjouspyynnössä lukee:

“Julkisivun korjaus.”

Mitä se tarkoittaa?

Koko julkisivua?

Vain vaurioituneita alueita?

Mitä materiaalia?

Millä työmenetelmällä?

Mikä on hyväksyttävä lopputulos?

Millainen dokumentointi vaaditaan?

Jos lähtötiedot ovat epäselvät, myös taloyhtiön remontin valvonta muuttuu epäselväksi.

Taloyhtiön remontin valvonta – mitä työmaalla pitäisi seurata?

Valvonnan sisältö riippuu hankkeesta, mutta merkittävässä korjaushankkeessa seurattavia asioita voivat olla esimerkiksi:

toteutetaanko työ suunnitelmien mukaisesti
käytetäänkö sovittuja tuotteita ja materiaaleja
tehdäänkö työvaiheet sovitulla tavalla
suojataanko ympäröivät rakenteet asianmukaisesti
dokumentoidaanko piiloon jäävät työvaiheet
käsitelläänkö poikkeamat asianmukaisesti
noudatetaanko sovittua laadunvarmistusta
kirjataanko havaittavat puutteet
seurataanko korjaustoimenpiteitä.

Piiloon jäävät työvaiheet ovat erityisen tärkeitä

Moni rakennustyön tärkeä osa katoaa näkyvistä työn edetessä.

Vedeneristys peittyy laattojen alle.

Putket suljetaan koteloihin.

Liitokset jäävät rakenteisiin.

Julkisivun taustarakenteet peittyvät.

Vesikaton yksityiskohdat jäävät pintarakenteiden alle.

Kun työ on valmis, niitä ei voida enää helposti tarkastaa rikkomatta rakenteita.

Siksi taloyhtiön remontin valvonnassa työvaiheiden oikea-aikainen tarkastaminen ja dokumentointi voi olla erittäin tärkeää.

Taloyhtiön remontin valvonta ja lisätyöt

Remontin aikana löytyy joskus asioita, joita ei tunnettu ennen työn aloittamista.

Urakoitsija ilmoittaa:

“Tämä täytyy tehdä lisätyönä.”

Hinta: 12 000 euroa.

Mitä tapahtuu seuraavaksi?

Hyvässä hankkeessa lisä- ja muutostöiden menettely on määritelty jo sopimuksessa.

Taloyhtiön remontin valvonta voi auttaa tarkistamaan esimerkiksi:

miksi lisätyö tarvitaan
kuuluiko työ jo alkuperäiseen urakkaan
miten hinta muodostuu
kuka hyväksyy työn
miten muutos dokumentoidaan.

Lisätyö ei itsessään tarkoita epäonnistunutta hanketta.

Vanhaa rakennusta korjattaessa yllätyksiä voi syntyä.

Ongelma syntyy, jos lisätyöt hyväksytään ilman selkeää menettelyä ja dokumentointia.

Taloyhtiö maksaa laskun – mutta milloin se pitäisi maksaa?

Urakkasopimuksessa voidaan sopia maksueristä.

Maksuerät voivat liittyä työn etenemiseen.

Tässä taloyhtiön remontin valvonta voi olla käytännössä merkittävä.

Ennen maksuerän hyväksymistä voidaan tilanteesta ja sopimuksesta riippuen tarkistaa, että maksuerää vastaava työvaihe on toteutettu sovitusti.

Maksaminen ei saisi olla ainoa tarkastus

Taloyhtiön ei kannata havaita työmaan etenemistä vain saapuvista laskuista.

Hallituksella olisi hyvä olla hankkeen aikana ymmärrettävä tilannekuva:

missä vaiheessa työ on
mitä on hyväksytty
mitä puutteita on avoinna
mitä lisätöitä on hyväksytty
mikä on kustannustilanne.

Taloyhtiön remontin valvonta ja vastaanotto – valmis ei aina tarkoita hyväksyttyä

Urakoitsija ilmoittaa:

“Työ on valmis.”

Tämä ei välttämättä tarkoita, että taloyhtiön pitäisi vain maksaa loppulasku ja sulkea projekti.

Urakkasopimuksesta riippuen hankkeeseen voi liittyä vastaanottomenettely, jossa työn lopputulos tarkastetaan ja mahdolliset puutteet kirjataan.

Rakennusurakoissa käytetään usein sopimusehtoja, kuten YSE 1998 -ehtoja, jos ne on otettu osaksi sopimusta. Rakennustiedon aineiston mukaan YSE 1998 on tarkoitettu elinkeinonharjoittajien välisiin rakennusurakkasopimuksiin ja sisältää muun muassa urakkasopimusten toteuttamiseen liittyviä menettelyjä. :contentReference[oaicite:6]{index=6}

YSE 1998 ei kuitenkaan tule automaattisesti sovellettavaksi vain siksi, että kyse on taloyhtiön remontista. Sen soveltuminen riippuu sopimuksesta.

Vastaanotossa kannattaa tarkistaa muutakin kuin pinnat

Taloyhtiön remontin valvonnassa vastaanotto voi sisältää esimerkiksi:

havaittujen virheiden ja puutteiden kirjaamisen
dokumenttien tarkistamisen
mittauspöytäkirjojen tarkistamisen
käyttö- ja huolto-ohjeiden vastaanottamisen
takuuasiakirjojen tarkistamisen
lopullisten suunnitelmien ja toteumatietojen vastaanottamisen.

Dokumentointi voi olla yhtä tärkeää kuin näkyvä lopputulos

Kuvitellaan tilanne kymmenen vuoden päästä.

Rakenteessa ilmenee ongelma.

Hallitus yrittää selvittää:

Mitä vuonna 2026 tehtiin?

Millä materiaalilla?

Kuka työn teki?

Mitä rakenteen sisällä havaittiin?

Missä valokuvat ovat?

Onko mittauspöytäkirjaa?

Onko toteumapiirustuksia?

Jos mitään ei löydy, remontin tekninen historia voi olla osittain kadonnut.

Siksi taloyhtiön remontin valvonnassa dokumentointi pitäisi nähdä osana itse lopputulosta.

HUONEISTOKIERROKSEN SUOSITUS: nimeä remontille tilaajan silmät

Tästä eteenpäin kyse on Huoneistokierroksen käytännön suosituksista. Ne eivät ole asunto-osakeyhtiölain erikseen määräämiä velvoitteita.

Huoneistokierros suosittelee, että taloyhtiö arvioi merkittävän remontin yhteydessä, tarvitaanko hankkeeseen taloyhtiön puolelta pätevä ulkopuolinen valvoja tai rakennuttamisen asiantuntija.

Valvoja toimii käytännössä tilaajan silminä ja korvina työmaalla hänen toimeksiantonsa mukaisesti.

Tämä voi olla erityisen perusteltua, jos:

hanke on taloudellisesti merkittävä
työ on teknisesti vaativa
rakenteita jää piiloon
hankkeessa on useita urakoitsijoita
hallituksessa ei ole tarvittavaa teknistä osaamista
laadun todentaminen edellyttää työvaiheiden aikaista tarkastusta.

HUONEISTOKIERROKSEN SUOSITUS: tee valvontasuunnitelma ennen remonttia

Hyvä taloyhtiön remontin valvonta ei tarkoita satunnaista työmaalla käymistä.

Huoneistokierros suosittelee merkittävään hankkeeseen ennakkoon sovittua valvontamallia.

Siinä voidaan määritellä esimerkiksi:

mitkä työvaiheet tarkastetaan
kuka tarkastaa
milloin tarkastetaan
mitä dokumentoidaan
miten puutteet kirjataan
kuka seuraa niiden korjaamista
miten hallitukselle raportoidaan.

Tarkastus pitää tehdä ennen kuin asia peittyy

Huoneistokierroksen suositus on yksinkertainen:

tarkasta kriittinen työvaihe silloin, kun se voidaan vielä nähdä.

Valokuva valmiista kylpyhuoneesta ei kerro, miten vedeneristys toteutettiin.

Valmis julkisivu ei kerro, miltä sen taustalla oleva rakenne näytti korjauksen aikana.

Dokumentointi kannattaa tehdä oikeassa vaiheessa.

HUONEISTOKIERROKSEN SUOSITUS: tee hallitukselle yhden sivun remonttiraportti

Hallituksen ei tarvitse saada joka viikko 50-sivuista teknistä raporttia.

Sen pitää ymmärtää hankkeen tilanne.

Huoneistokierros suosittelee esimerkiksi yhden sivun tilannekuvaa:

Työn eteneminen: 65 %
Aikataulu: suunnitelman mukainen / poikkeama
Avoimet puutteet: 4
Hyväksytyt lisätyöt: 18 500 €
Kustannusennuste: sovitun mukainen / ylitysriski
Seuraava kriittinen työvaihe: päivämäärä
Tarvittavat hallituksen päätökset: 1.

Tällainen taloyhtiön remontin valvonta auttaa hallitusta johtamaan hanketta ilman, että jokaisen jäsenen tarvitsee olla tekninen asiantuntija.

HUONEISTOKIERROKSEN SUOSITUS: älä hyväksy “valmis” ilman dokumentteja

Remontin lopputulos voi sisältää muutakin kuin fyysisen työn.

Hankkeesta riippuen taloyhtiön pitäisi saada sille kuuluvat:

toteuma-asiakirjat
valokuvadokumentointi
mittauspöytäkirjat
käyttöohjeet
huolto-ohjeet
takuutiedot
tuotetiedot
viranomaisasiakirjat
muut sopimuksessa määritellyt dokumentit.

Huoneistokierroksen suositus on:

remontti ei ole hallinnon näkökulmasta valmis ennen kuin myös sen olennainen dokumentaatio on kunnossa.

Taloyhtiön remontin valvonta jatkuu joskus myös takuuajalla

Remontin vastaanotto ei välttämättä tarkoita, että kaikki mahdolliset ongelmat olisivat heti nähtävissä.

Rakennus alkaa elää normaalissa käytössä.

Tulee ensimmäinen talvi.

Ensimmäinen rankkasade.

Ensimmäinen lämmityskausi.

Ensimmäiset lämpötilavaihtelut.

Joissakin hankkeissa mahdolliset puutteet voivat tulla näkyviin vasta myöhemmin.

Takuuajan seuranta on eri asia kuin työmaavalvonta

Takuuvelvoitteet määräytyvät sopimuksen mukaan.

Huoneistokierros suosittelee, että merkittävän hankkeen jälkeen hallitus tietää:

milloin takuuaika päättyy
mitä havaintoja takuuaikana on tehty
mitkä reklamaatiot ovat avoinna
milloin takuuseen liittyvät tarkastukset tehdään.

10 kysymystä, jotka hallituksen pitäisi esittää remontin aikana

1. Onko työ suunnitelmien mukaista?

Jos suunnitelmasta poiketaan, miksi?

2. Käytetäänkö sovittuja materiaaleja?

Jos materiaali vaihtuu, onko muutos hyväksytty asianmukaisesti?

3. Mitkä työvaiheet jäävät pian piiloon?

Onko ne tarkastettu ja dokumentoitu?

4. Mitä puutteita on avoinna?

Kuka seuraa niiden korjaamista?

5. Mitä lisätöitä on ehdotettu?

Mihin ne perustuvat?

6. Paljonko lisätöitä on hyväksytty?

Mikä on niiden vaikutus kokonaisbudjettiin?

7. Onko aikataulu pitänyt?

Jos ei, mitä seurauksia viiveellä on?

8. Mitä dokumentteja tähän asti on syntynyt?

Missä ne säilytetään?

9. Mitä ennen seuraavaa maksuerää pitäisi tarkastaa?

Vastaako työn eteneminen maksuerää?

10. Jos urakoitsija lähtisi tänään, tietäisimmekö tarkasti mitä työmaalla on tehty?

Tämä voi olla yksi parhaista taloyhtiön remontin valvonnan kysymyksistä.

7 varoitusmerkkiä puutteellisesta taloyhtiön remontin valvonnasta

Hallitus kuulee työmaan tilanteesta lähinnä laskujen kautta.
Piiloon jäävistä työvaiheista ei ole dokumentointia.
Kukaan ei tiedä, kuka hyväksyy lisätyöt.
Urakoitsija raportoi itselleen ilman tilaajan omaa seurantaa merkittävässä hankkeessa.
Puutteita havaitaan, mutta niiden korjaamista ei seurata.
Hallituksella ei ole käsitystä kustannusennusteesta.
Kukaan ei pysty vastaamaan kysymykseen: vastaako toteutus todella sitä, mitä tilattiin?

Taloyhtiön remontin valvonta ei ole epäluottamusta urakoitsijaa kohtaan

Tämä on tärkeä näkökulma.

Hyvä valvonta ei tarkoita, että taloyhtiö epäilisi urakoitsijan ammattitaitoa tai rehellisyyttä.

Selkeä valvonta voi hyödyttää kaikkia osapuolia.

Urakoitsija tietää, mitä tilaaja odottaa.

Puutteet havaitaan ajoissa.

Muutokset dokumentoidaan.

Erimielisyyksiä voidaan ehkäistä.

Hallituksella on parempi tilannekuva.

Taloyhtiön remontin valvonta on parhaimmillaan järjestelmällistä laadunvarmistusta, ei virheiden metsästystä.

Yhteenveto: taloyhtiö ei osta vain remonttia – se ostaa sovitun lopputuloksen

Taloyhtiö voi käyttää remonttiin 50 000 euroa.

500 000 euroa.

Tai useita miljoonia euroja.

Silti yksi kysymys on aina sama:

Saiko yhtiö sen, mitä se tilasi?

Taloyhtiön remontin valvonta auttaa vastaamaan tähän kysymykseen.

Lain näkökulmasta hallituksen on huolehdittava yhtiön hallinnon ja kiinteistönpidon asianmukaisesta järjestämisestä.

Rakentamislupaa edellyttävissä hankkeissa rakentamislaki tuo lisäksi omat vastuunsa rakentamishankkeeseen ryhtyvälle, suunnittelijoille ja työnjohtajille. :contentReference[oaicite:7]{index=7}

Mutta asunto-osakeyhtiölaki ei yleisesti määrää jokaiseen remonttiin erillistä ulkopuolista työmaavalvojaa.

Huoneistokierroksen suositus on arvioida valvonnan tarve hankekohtaisesti.

Mitä suurempi, kalliimpi ja teknisesti vaativampi remontti on, sitä tärkeämpää on varmistaa, että:

työ vastaa tilausta
kriittiset työvaiheet tarkastetaan ajoissa
muutokset dokumentoidaan
puutteet korjataan
hallituksella on ajantasainen tilannekuva
remontin dokumentaatio säilyy tulevaisuutta varten.

Taloyhtiön ei siis pitäisi kysyä remontin päättyessä vain:

“Paljonko tämä maksoi?”

Vaan myös:

“Saimmeko varmasti sen, mistä maksoimme?”

Usein kysytyt kysymykset taloyhtiön remontin valvonnasta

Onko taloyhtiön remontin valvonta pakollista?

Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole yleistä sääntöä, jonka mukaan jokaiseen taloyhtiön remonttiin olisi nimettävä erillinen ulkopuolinen työmaavalvoja. Hallituksen on kuitenkin huolehdittava yhtiön hallinnon sekä kiinteistön ja rakennusten pidon asianmukaisesta järjestämisestä. Rakentamislupaa edellyttävissä hankkeissa rakentamislaki voi lisäksi edellyttää muun muassa vastaavaa työnjohtajaa ja muita lain mukaisia järjestelyjä. :contentReference[oaicite:8]{index=8}

Onko taloyhtiön valvoja sama henkilö kuin vastaava työnjohtaja?

Ei välttämättä. Vastaava työnjohtaja on rakentamislain mukainen tehtävä rakentamislupaa edellyttävässä rakennustyössä. Taloyhtiön oma työmaavalvoja taas toimii tyypillisesti tilaajan toimeksiannosta ja seuraa sovitun tehtävänsä mukaisesti esimerkiksi urakkasopimuksen toteutumista.

Kuka valitsee remontin valvojan?

Menettely riippuu hankkeesta, yhtiön päätöksistä ja toimivallasta. Käytännössä hallitus voi toimivaltansa puitteissa järjestää hankkeen toteutusta ja hankkia tarvittavia asiantuntijapalveluja.

Mitä remontin valvoja käytännössä tekee?

Tehtävät määräytyvät toimeksiannon perusteella. Valvoja voi esimerkiksi seurata työn etenemistä, tarkastaa sovittuja työvaiheita, dokumentoida havaintoja, osallistua työmaakokouksiin, seurata puutteiden korjaamista ja raportoida tilaajalle.

Korvaako rakennusvalvonta taloyhtiön oman valvojan?

Ei. Kunnan rakennusvalvontaviranomaisen tehtävä on viranomaisvalvonta. Taloyhtiön sopimusperusteinen valvoja toimii puolestaan tilaajan toimeksiannon perusteella. Roolit ja tehtävät ovat erilaiset.

Pitääkö kaikki remontin työvaiheet valokuvata?

Laki ei yleisesti määrää, että taloyhtiön jokainen remonttityövaihe pitäisi valokuvata. Huoneistokierros kuitenkin suosittelee merkittävien ja erityisesti myöhemmin piiloon jäävien kriittisten työvaiheiden tarkoituksenmukaista dokumentointia.

Milloin remontti on valmis?

Tekninen työ voi olla valmis ennen kuin hankkeen hallinnollinen kokonaisuus on täysin päätetty. Sopimuksesta ja hankkeesta riippuen voidaan vielä tarvita esimerkiksi vastaanottoa, puutteiden korjaamista, dokumenttien luovuttamista, viranomaiskatselmuksia tai muita sovittuja toimenpiteitä.

Onko YSE 1998 aina voimassa taloyhtiön urakassa?

Ei automaattisesti. YSE 1998 on rakennusurakan yleisten sopimusehtojen kokonaisuus, jota voidaan käyttää osana urakkasopimusta. Sen soveltuminen määräytyy sopimusasiakirjojen perusteella. :contentReference[oaicite:9]{index=9}

LAKI JA HUONEISTOKIERROKSEN SUOSITUKSET – selkeä ero

LAKI

Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. :contentReference[oaicite:10]{index=10}
Yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua. :contentReference[oaicite:11]{index=11}
Merkittävät, epätavalliset tai laajakantoiset taikka olennaisesti osakkaiden käyttöön tai maksuvelvollisuuteen vaikuttavat hankkeet voivat edellyttää yhtiökokouksen päätöstä. :contentReference[oaicite:12]{index=12}
Rakentamislupaa edellyttävässä hankkeessa rakentamishankkeeseen ryhtyvällä on rakentamislain mukainen huolehtimisvelvollisuus. :contentReference[oaicite:13]{index=13}
Rakentamislupaa edellyttävässä rakennustyössä on oltava rakentamislain mukainen vastaava työnjohtaja. :contentReference[oaicite:14]{index=14}
Rakentamislain mukaisissa tilanteissa rakennustyömaalla pidetään rakennustyön tarkastusasiakirjaa. :contentReference[oaicite:15]{index=15}
Asunto-osakeyhtiölaki ei yleisesti velvoita nimeämään jokaiseen remonttiin erillistä ulkopuolista tilaajan työmaavalvojaa.

HUONEISTOKIERROKSEN SUOSITUKSET

Arvioi ulkopuolisen valvojan tarve hankkeen koon, hinnan ja teknisen vaativuuden perusteella.
Laadi merkittävään remonttiin valvontasuunnitelma.
Määrittele kriittiset tarkastuspisteet ennen työmaan alkua.
Tarkasta piiloon jäävät työvaiheet ennen niiden peittämistä.
Dokumentoi olennaiset työvaiheet ja poikkeamat.
Pidä hallitukselle yksinkertainen ajantasainen tilannekuva.
Seuraa hyväksyttyjä lisä- ja muutostöitä sekä kokonaiskustannusta.
Varmista ennen vastaanottoa, että sovittu työ ja dokumentaatio on toimitettu.
Seuraa tarvittaessa takuuaikana tehtyjä havaintoja ja avoimia reklamaatioita.
Kysy remontin lopussa: saiko taloyhtiö varmasti sen, mitä se tilasi?

Oikeudellinen ja tekninen huomautus

Tämä artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä yksittäistä asunto-osakeyhtiötä, rakennushanketta tai urakkasopimusta koskevaa oikeudellista tai rakennusteknistä neuvontaa.

Hankkeeseen sovellettavat lupa-, suunnittelu-, työnjohto-, valvonta-, tarkastus- ja dokumentointivelvoitteet riippuvat työn sisällöstä, vaativuudesta, luvanvaraisuudesta, sopimusasiakirjoista ja muista hankkeen olosuhteista.

Huoneistokierroksen käytännön suositukset on erotettu lakisääteisistä velvollisuuksista. Ulkopuolisen työmaavalvojan käyttäminen, yhden sivun tilannekuva, valokuvallinen dokumentointi sekä tässä esitetty valvontamalli ovat Huoneistokierroksen suosituksia eivätkä sellaisinaan yleisiä asunto-osakeyhtiölain velvoitteita.

Lähteet

Finlex – Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009
Finlex – Rakentamislaki 751/2023
Rakennustieto – Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998, kun ehdot on sovittu osaksi urakkasopimusta

Huomautus

Tämän artikkelin asunto-osakeyhtiölakia koskevat osuudet perustuvat kirjoitushetkellä voimassa olevaan lainsäädäntöön ja yleisiin hyvän hallinnon periaatteisiin. Huoneistokierroksen suositukset on merkitty erikseen, ja ne perustuvat käytännön kokemukseen ennakoivasta kiinteistön kunnossapidosta ja päätöksenteon kehittämisestä. Artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä yksittäistapauksia koskevaa oikeudellista neuvontaa.

Tämä artikkeli perustuu kirjoitushetkellä voimassa olevaan asunto-osakeyhtiölakiin, konkurssilakiin sekä viranomaisten ja alan järjestöjen julkaisemaan yleiseen ohjeistukseen.

Artikkelissa erotetaan toisistaan:

Lakiin perustuvat velvoitteet, jotka sitovat asunto-osakeyhtiötä ja sen toimielimiä, sekä
Huoneistokierroksen käytännön suositukset, joiden tarkoituksena on auttaa taloyhtiöitä tunnistamaan riskejä ja edistämään ennakoivaa kunnossapitoa.

Artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä korvaa yksittäiseen taloyhtiöön sovellettavaa oikeudellista neuvontaa, teknistä asiantuntija-arviota tai isännöitsijän, tilintarkastajan tai muun asiantuntijan antamaa tapauskohtaista ohjeistusta.

Tietojen oikeellisuus

Tämän artikkelin sisältö perustuu julkaisuhetkellä voimassa olevaan Asunto-osakeyhtiölakiin (1599/2009) sekä alan johtavien asiantuntijaorganisaatioiden, kuten Kiinteistöliiton, Isännöintiliiton ja tarvittaessa Rakennustiedon, julkisesti saatavilla oleviin ohjeisiin ja suosituksiin. Artikkelin tavoitteena on tarjota taloyhtiöille ajantasaista, luotettavaa ja käytännönläheistä tietoa päätöksenteon tueksi.

Lainsäädäntö ja viranomaisohjeet voivat muuttua. Tarkista ajantasaiset tiedot aina virallisista lähteistä ennen yksittäistä päätöstä tai toimenpidettä.

Hyödyllistä lisätietoa:

Tarvitsetko asiantuntijan näkemyksen taloyhtiösi kunnosta?

Jokainen taloyhtiö on erilainen. Siksi myös kunnossapidon tarpeet, riskit ja kehityskohteet vaihtelevat.

Hyvä taloyhtiön johtaminen perustuu luotettavaan tietoon. Mitä aikaisemmin mahdolliset riskit tunnistetaan, sitä paremmin kunnossapitoa voidaan suunnitella ja ennakoimattomia kustannuksia välttää.

Huoneistokierros tarjoaa taloyhtiöille riippumattomia asiantuntijapalveluita, joiden tavoitteena on tukea hallitusta, isännöitsijää ja osakkaita päätöksenteossa sekä rakennuksen pitkäjänteisessä ylläpidossa.

Huoneistokierros auttaa taloyhtiöiden hallituksia, puheenjohtajia ja isännöitsijöitä tunnistamaan kiinteistön nykykunnon, havaitsemaan mahdolliset riskit ajoissa ja tukemaan päätöksentekoa luotettavan tiedon avulla.

Ennakointi on aina edullisempaa kuin reagointi.

Ota yhteyttä TÄSTÄ Huoneistokierrokseen ja selvitetään yhdessä, miten taloyhtiösi voi välttää kalliit yllätykset sekä tehdä päätöksiä tiedon pohjalta.