Taloyhtiön piilevät viat: Taloyhtiö korjaa sen, minkä se näkee – mutta kuka etsii sitä, mitä se ei vielä näe?
Vesiputki rikkoutuu.
Vesi tulee lattialle.
Asukas soittaa huoltoon.
Huoltoyhtiö tulee paikalle.
Vika löydetään, vahinko rajataan ja korjaaminen alkaa.
Taloyhtiön järjestelmä toimii juuri niin kuin sen pitääkin.
Mutta entä ongelma, joka ei vielä aiheuta vikailmoitusta?
Entä hitaasti etenevä kosteus?
Entä pieni vuoto, joka näkyy vasta myöhemmin?
Entä poikkeava haju, värimuutos, irronnut tiivistys, ruostejälki tai muu havainto, jonka asukas on ehkä huomannut mutta jota hän ei ole pitänyt ilmoittamisen arvoisena?
Entä rakennusosa, joka toimii vielä tänään mutta antaa jo merkkejä siitä, että kaikki ei ehkä ole kunnossa?
Tässä tullaan kysymykseen, jota jokaisen osakkaan ja taloyhtiön hallituksen kannattaa pohtia:
Kuinka paljon taloyhtiössä voi olla ongelmia, joista kukaan ei vielä tiedä?
Taloyhtiön piilevät viat ovat vaikea aihe juuri siksi, että tuntematonta ei voi kirjata vikailmoitukseksi.
Taloyhtiö pystyy reagoimaan tehokkaasti siihen, mistä se saa tiedon.
Mutta jos tietoa ei koskaan synny, ongelma voi edetä pitkään ennen kuin se muuttuu näkyväksi.
Tämän artikkelin tarkoitus ei ole väittää, että jokainen piilevä vika voitaisiin löytää etukäteen.
Ei voida.
Kaikkia rakenteiden sisällä olevia ongelmia ei voida havaita silmämääräisesti. Joidenkin ongelmien selvittäminen vaatii mittauksia, rakenteiden avaamista, kuntotutkimuksia tai muuta asiantuntijaselvitystä.
Mutta siitä syntyy vielä tärkeämpi kysymys:
Voisiko osa taloyhtiön piilevistä vioista antaa merkkejä itsestään ennen varsinaista vahinkoa – ja osaammeko me huomata ne?
Taloyhtiön piilevät viat eivät aina tarkoita täysin näkymätöntä ongelmaa
Kun puhumme taloyhtiön piilevistä vioista, sana “piilevä” voi johtaa ajatukset rakenteen sisällä olevaan vikaan, jota kukaan ei pysty näkemään.
Sellaisiakin ongelmia on.
Mutta käytännössä kiinnostava ryhmä ovat myös ongelmat, joiden varsinainen syy on piilossa mutta jotka voivat antaa ulospäin pieniä merkkejä.
Esimerkiksi:
- toistuva kosteusjälki
- poikkeava haju
- maalipinnan kupruilu
- värimuutos
- toistuva kondenssi
- vuotava liitos
- ruostejälki
- irronnut tai vaurioitunut tiivistys
- poikkeava ääni teknisessä laitteessa
- toistuva viemärin hajuhaitta
- vesikalusteen ympärillä näkyvä kosteus
- halkeama tai muu uusi muutos pinnassa.
Yksikään tällainen havainto ei vielä automaattisesti tarkoita vakavaa rakennusvikaa.
Juuri tämä on tärkeää.
Havainto ei ole diagnoosi.
Se on havainto.
Taloyhtiön piilevät viat voivat alkaa pienestä poikkeamasta
Kuvitellaan, että asukas huomaa kylpyhuoneessa pienen värimuutoksen.
Se ei häiritse asumista.
Vettä ei ole lattialla.
Naapuri ei ole ilmoittanut ongelmista.
Asukas ajattelee:
“Ei tuo varmaan mitään ole.”
Ehkä se ei olekaan.
Mutta juuri tässä on ennakoivan kiinteistönpidon ydinkysymys.
Milloin pieni havainto kannattaa kirjata?
Milloin se kannattaa tarkistaa?
Milloin tarvitaan ammattilainen?
Ja milloin voidaan todeta, ettei jatkotoimenpiteitä tarvita?
Taloyhtiön piilevät viat eivät löydy arvaamalla
Ennakointi ei tarkoita sitä, että jokainen naarmu, värimuutos tai ääni tulkitaan vakavaksi ongelmaksi.
Se olisi kallista ja johtaisi helposti turhiin tutkimuksiin.
Hyvä toimintamalli on päinvastainen.
Havaitaan.
Dokumentoidaan.
Arvioidaan.
Tarvittaessa tutkitaan.
Ja vasta tutkimuksen perusteella tehdään johtopäätöksiä.
Taloyhtiön piilevät viat haastavat reaktiivisen huoltomallin
Taloyhtiön huoltojärjestelmä perustuu luonnollisesti suurelta osin ilmoituksiin.
Jokin rikkoutuu.
Asukas ilmoittaa.
Työmääräys syntyy.
Huolto reagoi.
Tämä on välttämätöntä ja järkevää.
Mutta taloyhtiön piilevät viat nostavat esiin toisen kysymyksen:
Kuka havainnoi rakennusta silloin, kun kukaan ei ole vielä tehnyt vikailmoitusta?
Asukas näkee huoneiston useammin kuin kukaan ammattilainen
Taloyhtiössä on valtava määrä havaintokapasiteettia.
Se koostuu asukkaista.
Asukas käy kylpyhuoneessaan joka päivä.
Hän käyttää hanoja.
Hän avaa ikkunoita ja ovia.
Hän kuulee ilmanvaihdon.
Hän näkee seinät, katot ja lattiat.
Hän voi huomata muutoksen ennen ketään muuta.
Ongelma on, ettei asukas välttämättä tiedä, mikä havainto on merkityksellinen.
Tai kenelle siitä pitäisi ilmoittaa.
Tai ajatteleeko hän asian kuuluvan itselleen vai taloyhtiölle.
Siksi taloyhtiön piilevien vikojen ehkä tärkein torjuntakeino ei olekaan teknologia.
Se voi olla toimiva tiedonkulku.
LAKI: kuka vastaa taloyhtiön piilevistä vioista?
Tämä osio käsittelee asunto-osakeyhtiölakiin perustuvia lähtökohtia. Huoneistokierroksen omat suositukset käsitellään myöhemmin erikseen.
Ensimmäinen tärkeä asia on ymmärtää, ettei vastuu määräydy pelkästään sen perusteella, missä vika näkyy.
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvussa säädetään kunnossapitovastuun jakautumisesta yhtiön ja osakkaan välillä.
Yhtiöjärjestyksessä voidaan kuitenkin määrätä vastuunjaosta laista poikkeavasti.
LAKI: yhtiö vastaa lähtökohtaisesti rakenteista ja perusjärjestelmistä
Asunto-osakeyhtiölain lähtökohtana on, että yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin vastuu ei kuulu osakkaalle.
Yhtiön vastuulle kuuluvat lähtökohtaisesti muun muassa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet.
Lisäksi yhtiö vastaa lain määrittelemissä rajoissa esimerkiksi:
- lämmitysjärjestelmistä
- sähköjärjestelmistä
- tiedonsiirtojärjestelmistä
- vesijärjestelmistä
- viemärijärjestelmistä
- ilmanvaihtojärjestelmistä
- muista vastaavista perusjärjestelmistä.
Vastuun yksityiskohdat riippuvat kuitenkin aina myös yhtiöjärjestyksestä, toteutustavasta ja kyseisestä tilanteesta.
Siksi taloyhtiön piilevän vian löytyminen ei vielä yksin kerro, kuka maksaa sen korjaamisen.
LAKI: vian sijainti ja kunnossapitovastuu ovat eri asioita
Esimerkiksi huoneiston sisäpuolella näkyvä kosteusjälki voi johtua yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvasta rakenteesta tai järjestelmästä.
Toisaalta huoneistossa oleva ongelma voi liittyä osakkaan vastuulle kuuluvaan rakennusosaan tai osakkaan tekemään muutokseen.
Siksi vastuukysymystä ei pidä ratkaista pelkästään silmämääräisesti.
LAKI: osakkaalla on velvollisuus ilmoittaa havaitsemastaan yhtiön vastuulle kuuluvasta viasta
Tämä on taloyhtiön piilevien vikojen kannalta erittäin tärkeä kohta.
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §:n mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä sellaisesta osakehuoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle.
Osakkaan ei siis kannata ajatella:
“Tämä ei ole minun vastuullani, joten minun ei tarvitse tehdä mitään.”
Jos osakas havaitsee yhtiön vastuulle kuuluvan vian tai puutteen, siitä tulee ilmoittaa yhtiölle viivytyksettä.
LAKI: ilmoitusvelvollisuus voi olla myös vahinkojen ehkäisyä
Ilmoitusvelvollisuuden merkitys on käytännössä suuri.
Jos esimerkiksi kosteuteen viittaava ilmiö havaitaan huoneistossa, nopea ilmoitus voi mahdollistaa tilanteen selvittämisen ennen kuin mahdollinen vahinko laajenee.
Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2021:35 käsitellyt osakkaan ilmoitusvelvollisuutta ja korostanut, että osakkaan tulee ilmoittaa yhtiölle havaitsemistaan yhtiön vastuulle kuuluvista vioista ja puutteista viivytyksettä.
Tämä ei tarkoita, että osakkaan pitäisi osata tehdä rakennustekninen diagnoosi.
Osakkaan tehtävä on ilmoittaa havaitsemastaan ongelmasta.
Sen jälkeen asia voidaan tarvittaessa selvittää asianmukaisesti.
LAKI: hallitus vastaa kiinteistön ja rakennusten pidon asianmukaisesta järjestämisestä
Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä.
Tämä on hallituksen yleinen lakisääteinen tehtävä.
Mutta tästä ei pidä tehdä liian pitkälle menevää johtopäätöstä.
LAKI ei määrää tekemään Huoneistokierroksen kaltaista vuosittaista huoneistokierrosta
Asunto-osakeyhtiölaki ei yleisesti määrää, että hallituksen pitäisi esimerkiksi kerran vuodessa tarkastaa jokainen asunto nimenomaan taloyhtiön piilevien vikojen etsimiseksi.
Se ei myöskään tarkoita, että hallituksen jäsenen pitäisi itse toimia rakennusteknisenä tarkastajana.
Hallituksen tehtävänä on huolehtia toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä.
Tarvittavien selvitysten, tarkastusten ja asiantuntijoiden käyttäminen riippuu rakennuksesta, havaituista ongelmista ja tilanteesta.
LAKI: taloyhtiöllä on tietyissä tilanteissa oikeus päästä huoneistoon
Taloyhtiö ei voi vapaasti mennä osakkaan tai asukkaan huoneistoon etsimään taloyhtiön piileviä vikoja.
Asunto-osakeyhtiölaissa säädetään kuitenkin yhtiön edustajan oikeudesta päästä osakehuoneistoon silloin, kun se on tarpeellista huoneiston kunnon ja hoidon valvomista tai huoneistossa suoritettavaa kunnossapito- tai muutostyötä tai niiden valvomista varten.
Käynti pitää lähtökohtaisesti järjestää osakkaalle ja huoneiston käyttöoikeuden haltijalle sopivana aikana, ellei työn kiireellisyys tai laatu muuta edellytä.
Taloyhtiön piilevät viat eivät poista kotirauhaa tai asianmukaisen menettelyn tarvetta
Ennakoiva kunnossapito ei tarkoita vapaata pääsyä asuntoihin.
Huoneistokäynnit pitää järjestää lainmukaisesti ja asukkaita kunnioittaen.
Samalla on hyvä ymmärtää, että huoneistoissa sijaitsee paljon yhtiön vastuulle kuuluvia rakenteita ja järjestelmiä.
Siksi perustelluille tarkastuksille voi olla todellinen kunnossapidollinen tarve.
LAKI: viiden vuoden kunnossapitotarveselvitys ei ole kuntotutkimus
Varsinaisessa yhtiökokouksessa hallituksen on esitettävä kirjallinen selvitys sellaisesta yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitotarpeesta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin huoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin.
Tämä on lakisääteinen velvollisuus.
Mutta kunnossapitotarveselvitystä ei pidä sekoittaa kuntotutkimukseen tai kattavaan tekniseen tarkastukseen.
Taloyhtiön piilevät viat voivat jäädä kunnossapitotarveselvityksen ulkopuolelle
Kunnossapitotarveselvitys perustuu siihen tietoon, joka yhtiöllä on rakennuksen kunnossapitotarpeista.
Jos jostakin taloyhtiön piilevästä viasta ei ole tietoa eikä sitä ole havaittu tai tutkittu, sitä ei voida realistisesti käsitellä samalla tavalla kuin tunnettua korjaustarvetta.
Tämä on yksi syy siihen, miksi rakennuksen todellisen kunnon tunteminen on tärkeää.
Taloyhtiön piilevät viat voivat sijaita siellä, missä hallitus käy harvoin
Hallitus kokoontuu ehkä muutaman kerran vuodessa.
Isännöitsijä työskentelee useiden kiinteistöjen kanssa.
Huoltoyhtiö liikkuu rakennuksessa, mutta huollon tehtävät määräytyvät sopimuksen ja työmääräysten mukaan.
Samalla suurin osa rakennuksesta on jatkuvasti asukkaiden käytössä.
Huoneistoissa voi olla esimerkiksi:
- putkiliitoksia
- vesikalusteita
- venttiileitä
- pattereita
- ikkunoita
- ovia
- märkätiloja
- ilmanvaihdon päätelaitteita
- yhtiön vastuulle kuuluvia rakenteita ja järjestelmiä.
Jos huoneistoihin liittyvä tieto perustuu lähes kokonaan asukkaiden omiin vikailmoituksiin, taloyhtiön piilevät viat voivat jäädä pitkäksi aikaa tunnistamatta.
Taloyhtiön piilevät viat ja hiljainen asukas
Kaikki asukkaat eivät ilmoita pienistä ongelmista.
Syitä voi olla monia.
Asukas ei tiedä, kuuluuko asia yhtiölle.
Hän ei pidä havaintoa tärkeänä.
Hän ei halua vaivata huoltoa.
Hän ajattelee ilmoittavansa myöhemmin.
Vuokralainen saattaa olettaa, että omistaja hoitaa asian.
Omistaja puolestaan ei välttämättä tiedä koko havainnosta.
Taloyhtiön piilevät viat ovat myös tiedonkulun ongelma
Rakennuksen kunnossapidossa tieto on arvokasta.
Jos havainto ei siirry asukkaalta yhtiölle, yhtiö ei välttämättä voi reagoida siihen.
Siksi taloyhtiön kannattaa tehdä vikojen ja poikkeamien ilmoittamisesta mahdollisimman yksinkertaista.
Taloyhtiön piilevät viat eivät aina löydy tavallisella silmämääräisellä tarkastuksella
Tämä rajoitus on erittäin tärkeä.
Huoneistokierros tai muu silmämääräinen tarkastus ei ole sama asia kuin kuntotutkimus.
Se ei voi luotettavasti paljastaa kaikkia:
- rakenteiden sisäisiä kosteusvaurioita
- putkien sisäisiä vaurioita
- sähköjärjestelmien piileviä vikoja
- rakenteiden sisäisiä mikrobivaurioita
- vesieristeiden kuntoa
- rakenteellisia ongelmia.
Joidenkin taloyhtiön piilevien vikojen tutkiminen edellyttää pätevää asiantuntijaa ja tarkoitukseen soveltuvia tutkimusmenetelmiä.
Havainnointi ja kuntotutkimus ovat eri asioita
Havainnoinnin tehtävä voi olla tunnistaa poikkeama.
Kuntotutkimuksen tehtävä voi olla selvittää sen syy, laajuus ja merkitys.
Näitä ei pidä sekoittaa.
Esimerkiksi tumma jälki seinässä ei yksin todista kosteusvauriota.
Mutta se voi olla peruste tarkemmalle selvitykselle.
HUONEISTOKIERROKSEN SUOSITUS: älä odota, että kaikki viat ilmoittavat itse itsestään
Tästä eteenpäin kyse on Huoneistokierroksen omista käytännön suosituksista. Ne eivät sellaisinaan ole asunto-osakeyhtiölain määräämiä velvollisuuksia.
Huoneistokierroksen perusajatus on yksinkertainen:
Rakennusta kannattaa havainnoida myös ennen kuin ongelma muuttuu kiireelliseksi vikailmoitukseksi.
Tämä ei tarkoita, että jokainen asunto pitäisi purkaa tai jokainen epäily tutkia raskaimmalla mahdollisella menetelmällä.
Se tarkoittaa järjestelmällistä havainnointia.
Taloyhtiön piilevät viat: etsi ensin merkkejä, älä diagnooseja
Huoneistokierroksen suositus on erottaa kolme asiaa:
- Havainto – mitä nähdään, kuullaan tai muuten havaitaan?
- Arvio – onko havainto sellainen, että se vaatii tarkempaa selvitystä?
- Tutkimus – tarvittaessa pätevä asiantuntija selvittää syyn ja laajuuden.
Tämä vähentää sekä turhaa dramatisointia että ongelmien sivuuttamista.
HUONEISTOKIERROKSEN SUOSITUS: tarkastele huoneistoa rakennuksen osana
Huoneisto ei ole teknisesti irrallinen saareke.
Sen läpi ja ympärillä kulkee rakennuksen järjestelmiä.
Huoneistossa voidaan nähdä merkkejä ongelmista, joiden alkuperä sijaitsee aivan muualla.
Siksi taloyhtiön piileviä vikoja tarkasteltaessa havainto kannattaa yhdistää rakennuksen kokonaisuuteen.
Yksi havainto voi olla sattuma – kymmenen samanlaista havaintoa voi olla ilmiö
Kuvitellaan, että yhdessä huoneistossa ilmoitetaan ikkunoiden poikkeavasta vedontunteesta.
Se voi olla yksittäinen asia.
Jos sama havainto tulee 15 huoneistosta, tilanne näyttää erilaiselta.
Samoin:
- useat viemärinhajuilmoitukset
- toistuvat kosteusjäljet samalla rakennuksen sivulla
- useiden samanlaisten venttiilien vuodot
- samantyyppiset ikkuna- tai oviongelmat
- toistuvat ilmanvaihtoon liittyvät havainnot.
Yksittäinen havainto kertoo huoneistosta.
Havaintojen kokonaisuus voi kertoa rakennuksesta.
HUONEISTOKIERROKSEN SUOSITUS: rakenna taloyhtiölle havaintohistoria
Taloyhtiön piilevät viat voivat muuttua näkyviksi vasta ajan myötä.
Siksi dokumentointi on tärkeää.
Esimerkiksi:
2026: pieni värimuutos.
2027: sama alue hieman laajempi.
2028: asukas ilmoittaa hajusta.
Jos ensimmäisestä havainnosta ei ole mitään dokumenttia, kehitystä on vaikeampi nähdä.
Valokuva ja päivämäärä voivat olla arvokasta tietoa
Huoneistokierroksen suositus on dokumentoida olennaiset havainnot mahdollisuuksien mukaan:
- päivämäärä
- huoneisto tai sijainti
- rakennusosa
- havainto
- valokuva
- tehdyt jatkotoimenpiteet
- mahdollinen asiantuntija-arvio
- seurannan tarve.
Tavoitteena ei ole kerätä valtavaa arkistoa.
Tavoitteena on säilyttää rakennuksen kannalta merkityksellinen tieto.
HUONEISTOKIERROKSEN SUOSITUS: yhdistä havainnot vikahistoriaan ja kustannuksiin
Tässä taloyhtiön piilevät viat liittyvät suoraan taloyhtiön talouteen.
Kuvitellaan yksi viemärilinja.
Siitä on:
- kolme hajuhavaintoa
- neljä tukosta
- kaksi huoltokäyntiä
- yksi kosteusjälki
- useita laskuja.
Jos jokainen tieto on eri järjestelmässä, kokonaisuus voi jäädä näkemättä.
Jos tiedot yhdistetään, hallitukselle syntyy uusi kysymys:
Tarvitaanko tähän kohteeseen tarkempi tekninen selvitys?
HUONEISTOKIERROKSEN SUOSITUS: priorisoi riskin perusteella
Kaikkia havaintoja ei pidä käsitellä samalla tavalla.
Pieni kosmeettinen jälki ja aktiiviseen vesivuotoon viittaava havainto eivät ole samanarvoisia.
Huoneistokierros suosittelee arvioimaan havaintoja esimerkiksi seuraavien kysymysten avulla:
- voiko ongelma aiheuttaa henkilöturvallisuusriskin
- voiko vahinko laajentua nopeasti
- liittyykö havainto veteen tai kosteuteen
- liittyykö se sähköön tai paloturvallisuuteen
- toistuuko sama havainto useassa huoneistossa
- onko sama kohde aiheuttanut aikaisemmin kustannuksia
- tarvitaanko pätevää asiantuntijaa.
Taloyhtiön piilevät viat tarvitsevat triage-ajattelua
Kaikkea ei tutkita heti.
Mutta mitään olennaista ei myöskään pitäisi jättää vain siksi, ettei se vielä aiheuta suurta haittaa.
Kiireelliset havainnot käsitellään nopeasti.
Epäselvät havainnot arvioidaan.
Vähäisiä havaintoja voidaan tarvittaessa seurata.
HUONEISTOKIERROKSEN SUOSITUS: opeta osakkaat ja asukkaat havainnoimaan
Taloyhtiössä voi olla kymmeniä tai satoja ihmisiä, jotka näkevät rakennusta päivittäin.
Se on valtava resurssi.
Mutta vain jos ihmiset tietävät, mistä kannattaa ilmoittaa.
Huoneistokierros suosittelee kertomaan asukkaille yksinkertaisesti:
- mistä vioista ilmoitetaan heti
- mihin ilmoitus tehdään
- mitä tietoja ilmoitukseen tarvitaan
- milloin valokuva kannattaa liittää mukaan
- miksi pieneltäkin vaikuttava muutos voi joskus olla hyödyllinen tieto.
Tarkoitus ei ole tehdä asukkaista rakennusinsinöörejä.
Tarkoitus on tehdä ilmoittamisesta helppoa.
Taloyhtiön piilevät viat: 15 havaintoa, joita ei kannata automaattisesti ohittaa
Seuraavat eivät itsessään todista rakennusvikaa, mutta tilanteesta riippuen ne voivat olla selvittämisen arvoisia:
- uusi kosteus- tai värijälki
- toistuva poikkeava haju
- maalin tai pinnoitteen kupruilu
- uusi tai muuttuva halkeama
- toistuva kondenssi
- tiputtava liitos tai venttiili
- ruostejälki putken tai laitteen ympärillä
- poikkeava ääni pumpussa tai muussa teknisessä laitteessa
- toistuva viemärinhaju
- ikkunan ympärille ilmestyvä uusi jälki
- vedontunne, joka on selvästi muuttunut
- märkätilän saumojen tai tiivistysten näkyvä vaurio
- toistuva sähköön liittyvä poikkeama, joka tulee ilmoittaa asianmukaisesti ammattilaisen arvioitavaksi
- useassa huoneistossa esiintyvä samanlainen ongelma
- vika, joka palaa pian korjauksen jälkeen.
Taloyhtiön piilevien vikojen tunnistamisessa olennaista ei ole päätellä syytä itse.
Olennaista on tunnistaa, milloin jokin poikkeaa normaalista.
Taloyhtiön piilevät viat voivat tulla kalliiksi juuri siksi, että aikaa kuluu
Kaikki viat eivät pahene ajan myötä.
Mutta monet vahingot voivat laajentua, jos niiden aiheuttajaa ei havaita.
Esimerkiksi jatkuva vesivuoto voi kastella laajempaa aluetta.
Viallinen rakennusosa voi vaurioittaa ympäröiviä rakenteita.
Toistuva pieni ongelma voi aiheuttaa useita huoltokäyntejä.
Siksi taloyhtiön piilevien vikojen taloudellinen merkitys ei ole vain itse korjauskustannus.
Merkitystä voi olla myös sillä, kuinka aikaisin ongelma havaitaan.
Aikainen havainto ei aina tarkoita halpaa korjausta
Tämäkin pitää sanoa rehellisesti.
Jos esimerkiksi putkisto on käyttöikänsä päässä, aikainen havainto ei tee putkiremontista halpaa.
Mutta se voi antaa yhtiölle aikaa:
- tutkia
- suunnitella
- kilpailuttaa
- rahoittaa
- tiedottaa
- ajoittaa.
Ennakoinnin arvo ei siis ole aina siinä, että korjaus maksaa vähemmän.
Arvo voi olla siinä, ettei päätöstä tarvitse tehdä kriisissä.
10 kysymystä hallitukselle taloyhtiön piilevistä vioista
1. Mistä hallitus saa tietoa rakennuksen nykyisestä kunnosta?
Perustuuko tieto vain vikailmoituksiin vai myös suunnitelmallisiin tarkastuksiin ja tutkimuksiin?
2. Tietävätkö asukkaat, mistä heidän pitäisi ilmoittaa?
Selkeä ohjeistus voi parantaa tiedonkulkua.
3. Mihin havainnot tallennetaan?
Säilyykö tieto myös hallituksen tai isännöitsijän vaihtuessa?
4. Yhdistetäänkö samanlaisia havaintoja?
Yksi poikkeama voi olla yksittäinen. Kymmenen voi kertoa ilmiöstä.
5. Verrataanko havaintoja huoltolaskuihin?
Toistuvat kustannukset voivat auttaa löytämään ongelmakohteita.
6. Milloin havainto johtaa asiantuntijatutkimukseen?
Onko yhtiöllä toimintamalli vai päätetäänkö jokainen tilanne sattumanvaraisesti?
7. Milloin rakennuksessa on viimeksi tehty asianmukainen kuntoarvio tai tarvittavia kuntotutkimuksia?
Rakennuksen ikä ja historia vaikuttavat tutkimustarpeeseen.
8. Onko yhtiöllä tiedossa toistuvia ongelmakohtia?
Jos on, seurataanko niitä järjestelmällisesti?
9. Ovatko huoneistoissa olevat yhtiön vastuulle kuuluvat järjestelmät riittävästi yhtiön tiedossa?
Huoneisto on osa rakennuksen teknistä kokonaisuutta.
10. Etsiikö taloyhtiö vain vikoja vai myös heikkoja signaaleja?
Tämä on koko artikkelin ydinkysymys.
Taloyhtiön piilevät viat eivät ole syy pelkoon – ne ovat syy parempaan tietoon
Tarkoitus ei ole saada osakkaita epäilemään, että jokaisen seinän sisällä on ongelma.
Useimmiten ei ole.
Tarkoitus on muuttaa ajattelutapaa.
Rakennuksen kuntoa ei voida johtaa vain niiden ongelmien perusteella, jotka ovat jo muuttuneet näkyviksi vahingoiksi.
Taloyhtiön piilevät viat muistuttavat, että kunnossapidossa on aina myös epävarmuutta.
Hyvä taloyhtiö ei väitä tietävänsä kaikkea.
Se pyrkii järjestelmällisesti vähentämään sitä, mitä se ei tiedä.
Yhteenveto: taloyhtiön kallein vika voi olla se, josta kukaan ei vielä tiedä
Taloyhtiö pystyy korjaamaan ongelman, jonka se tuntee.
Vikailmoitus voidaan käsitellä.
Vuoto voidaan korjata.
Rikkoutunut laite voidaan vaihtaa.
Mutta taloyhtiön piilevät viat ovat erilainen johtamishaaste.
Niiden kohdalla ensimmäinen ongelma ei välttämättä ole korjaaminen.
Ensimmäinen ongelma on tieto.
Onko vika olemassa?
Onko siitä merkkejä?
Onko joku huomannut ne?
Onko havainto ilmoitettu?
Onko se dokumentoitu?
Onko sitä verrattu muihin havaintoihin?
Onko asiantuntijatutkimukselle tarvetta?
Asunto-osakeyhtiölaki määrittää kunnossapitovastuita, osakkaan ilmoitusvelvollisuutta ja hallituksen tehtäviä.
Se ei kuitenkaan määrää taloyhtiötä käyttämään juuri Huoneistokierroksen toimintamallia tai tekemään vuosittaista yleistä huoneistokierrosta kaikkien piilevien vikojen etsimiseksi.
Huoneistokierroksen suositus on tätä pidemmälle menevä käytännön toimintamalli:
Älä odota vain sitä hetkeä, jolloin rakennus kertoo ongelmastaan kovalla äänellä.
Kuuntele myös hiljaisia signaaleja.
Koska 50 euron havainto ei välttämättä säästä 50 000 euroa.
Mutta ajoissa saatu tieto voi antaa taloyhtiölle jotain erittäin arvokasta:
aikaa tehdä oikeita päätöksiä ennen kuin päätökset on pakko tehdä kiireessä.
Usein kysytyt kysymykset taloyhtiön piilevistä vioista
Mitä taloyhtiön piilevät viat tarkoittavat?
Taloyhtiön piilevät viat voidaan ymmärtää ongelmiksi, jotka eivät vielä ole yhtiön tiedossa tai joiden todellinen syy ei ole näkyvissä. Kaikki piilevät viat eivät anna ennakkoon havaittavia merkkejä.
Kuka vastaa taloyhtiön piilevästä viasta?
Vastuu riippuu siitä, mikä rakennusosa tai järjestelmä on viallinen, mitä yhtiöjärjestyksessä määrätään sekä tilanteen muista olosuhteista. Asunto-osakeyhtiölain lähtökohtana on, että yhtiö vastaa muun muassa rakenteista, eristeistä ja laissa tarkoitetuista perusjärjestelmistä, kun taas osakkaalla on oma kunnossapitovastuunsa.
Onko osakkaan ilmoitettava epäilemästään viasta?
Osakkaan on ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä sellaisesta huoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle. Osakkaan ei tarvitse itse osata tehdä teknistä diagnoosia.
Voiko taloyhtiö tulla tarkastamaan asuntoa?
Yhtiön edustajalla on asunto-osakeyhtiölaissa säädetyin edellytyksin oikeus päästä huoneistoon muun muassa silloin, kun se on tarpeellista huoneiston kunnon ja hoidon valvomista varten. Käynti on järjestettävä lain edellyttämällä tavalla.
Löytyvätkö kaikki taloyhtiön piilevät viat huoneistokierroksella?
Eivät. Silmämääräinen kierros ei korvaa kuntoarviota, kuntotutkimusta, sähköalan tarkastuksia, kosteus- ja sisäilmatutkimuksia tai muita asiantuntijatutkimuksia. Kierroksella voidaan kuitenkin tunnistaa havaintoja, joiden perusteella tarkempi selvitys voi olla tarpeellinen.
Onko taloyhtiön pakko tehdä vuosittainen huoneistokierros?
Asunto-osakeyhtiölaki ei sisällä yleistä velvollisuutta tehdä juuri vuosittaista Huoneistokierroksen kaltaista tarkastusta kaikkiin huoneistoihin. Huoneistokierros suosittelee ennakoivaa havainnointia käytännön kunnossapidon työkaluna.
Mikä ero on kuntoarviolla ja huoneistokierroksella?
Kuntoarvio on rakennuksen kunnon ja korjaustarpeiden asiantuntija-arvio. Huoneistokierroksen tässä artikkelissa tarkoittama havainnointimalli keskittyy näkyvien poikkeamien, vikojen ja heikkojen signaalien järjestelmälliseen havaitsemiseen ja dokumentointiin. Se ei korvaa asianmukaista kuntoarviota tai kuntotutkimusta.
Miksi pienet havainnot kannattaa dokumentoida?
Koska yksittäisen havainnon merkitys voi selvitä vasta myöhemmin. Kun havaintoihin liitetään päivämäärä, sijainti ja tarvittaessa kuva, niiden kehittymistä ja toistuvuutta voidaan seurata.
Mitä tehdä, jos sama ongelma näkyy useassa asunnossa?
Huoneistokierros suosittelee kokoamaan havainnot yhteen ja arvioimaan, onko kyseessä rakennuksen laajempi ongelma, joka edellyttää pätevän asiantuntijan tutkimusta.
Voiko taloyhtiön piilevien vikojen etsiminen säästää rahaa?
Aikaisempi havainto voi joissakin tilanteissa rajoittaa vahingon laajuutta tai mahdollistaa suunnitelmallisemman korjaamisen. Säästöä ei kuitenkaan voida luvata jokaisessa tapauksessa. Jos rakennusosa on esimerkiksi käyttöikänsä päässä, tarvittava peruskorjaus voi olla merkittävä riippumatta siitä, kuinka aikaisin ongelma havaitaan.
LAKI JA HUONEISTOKIERROKSEN SUOSITUKSET – selkeä ero
LAKI
- Kunnossapitovastuu jakautuu yhtiön ja osakkaan välillä asunto-osakeyhtiölain ja mahdollisten yhtiöjärjestysmääräysten perusteella.
- Yhtiö vastaa lähtökohtaisesti rakenteista, eristeistä ja laissa tarkoitetuista perusjärjestelmistä.
- Osakkaalla on oma lain mukainen kunnossapitovastuunsa.
- Osakkaan on ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä havaitsemastaan huoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle.
- Hallitus huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidon asianmukaisesta järjestämisestä.
- Yhtiöllä on laissa säädetyin edellytyksin oikeus päästä osakehuoneistoon muun muassa huoneiston kunnon ja hoidon valvomista varten.
- Varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys lain tarkoittamista seuraavan viiden vuoden olennaisista kunnossapitotarpeista.
- Asunto-osakeyhtiölaki ei yleisesti määrää tekemään juuri Huoneistokierroksen kaltaista vuosittaista huoneistokierrosta.
HUONEISTOKIERROKSEN SUOSITUKSET
- Älä perusta rakennuksen kunnon seurantaa ainoastaan vikailmoituksiin.
- Tee huoneistoissa ja yhteisissä tiloissa järjestelmällistä ennakoivaa havainnointia tarkoituksenmukaisin väliajoin.
- Dokumentoi olennaiset havainnot valokuvin, päivämäärin ja sijaintitiedoin.
- Erottele havainto, arvio ja varsinainen tekninen diagnoosi toisistaan.
- Ohjaa epäselvät tai riskialttiit havainnot tarvittaessa pätevälle asiantuntijalle.
- Yhdistä samankaltaiset havainnot koko rakennuksen tasolla.
- Vertaa havaintoja aikaisempaan vikahistoriaan ja huoltokustannuksiin.
- Priorisoi havainnot riskin, kiireellisyyden ja mahdollisen vahingon laajuuden perusteella.
- Anna asukkaille yksinkertainen ohje siitä, mistä ja miten ilmoitetaan.
- Säilytä havaintohistoria niin, ettei rakennusta koskeva tieto katoa hallituksen, isännöitsijän tai palveluntarjoajan vaihtuessa.
Oikeudellinen ja tekninen huomautus
Tämä artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä yksittäistä asunto-osakeyhtiötä koskevaa oikeudellista tai rakennusteknistä neuvontaa.
Kunnossapitovastuun ratkaisemiseen vaikuttavat asunto-osakeyhtiölain lisäksi muun muassa yhtiöjärjestys, rakennusosan toteutustapa, mahdolliset osakkaiden muutostyöt sekä tapauksen muut olosuhteet.
Huoneistokierroksella tai muulla silmämääräisellä tarkastuksella ei voida sulkea pois rakenteiden sisällä olevia vaurioita eikä korvata asianmukaista kuntoarviota, kuntotutkimusta, kosteus- tai sisäilmatutkimusta, sähköalan tarkastusta tai muuta pätevän asiantuntijan tutkimusta.
Huoneistokierroksen tässä artikkelissa esittämät ennakoivat kierrokset, havaintohistorian muodostaminen, havaintojen yhdistäminen kustannustietoon sekä riskiperusteinen seurantamalli ovat Huoneistokierroksen käytännön suosituksia eivätkä sellaisinaan asunto-osakeyhtiölain määräämiä velvollisuuksia.
Lähteet
- Finlex – Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009
- Finlex – KKO 2021:35, osakkaan ilmoitusvelvollisuutta ja yhtiön kunnossapitovastuuta koskeva ratkaisu
Huomautus
Tämän artikkelin asunto-osakeyhtiölakia koskevat osuudet perustuvat kirjoitushetkellä voimassa olevaan lainsäädäntöön ja yleisiin hyvän hallinnon periaatteisiin. Huoneistokierroksen suositukset on merkitty erikseen, ja ne perustuvat käytännön kokemukseen ennakoivasta kiinteistön kunnossapidosta ja päätöksenteon kehittämisestä. Artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä yksittäistapauksia koskevaa oikeudellista neuvontaa.
Tämä artikkeli perustuu kirjoitushetkellä voimassa olevaan asunto-osakeyhtiölakiin, konkurssilakiin sekä viranomaisten ja alan järjestöjen julkaisemaan yleiseen ohjeistukseen.
Artikkelissa erotetaan toisistaan:
- Lakiin perustuvat velvoitteet, jotka sitovat asunto-osakeyhtiötä ja sen toimielimiä, sekä
- Huoneistokierroksen käytännön suositukset, joiden tarkoituksena on auttaa taloyhtiöitä tunnistamaan riskejä ja edistämään ennakoivaa kunnossapitoa.
Artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä korvaa yksittäiseen taloyhtiöön sovellettavaa oikeudellista neuvontaa, teknistä asiantuntija-arviota tai isännöitsijän, tilintarkastajan tai muun asiantuntijan antamaa tapauskohtaista ohjeistusta.
Tietojen oikeellisuus
Tämän artikkelin sisältö perustuu julkaisuhetkellä voimassa olevaan Asunto-osakeyhtiölakiin (1599/2009) sekä alan johtavien asiantuntijaorganisaatioiden, kuten Kiinteistöliiton, Isännöintiliiton ja tarvittaessa Rakennustiedon, julkisesti saatavilla oleviin ohjeisiin ja suosituksiin. Artikkelin tavoitteena on tarjota taloyhtiöille ajantasaista, luotettavaa ja käytännönläheistä tietoa päätöksenteon tueksi.
Lainsäädäntö ja viranomaisohjeet voivat muuttua. Tarkista ajantasaiset tiedot aina virallisista lähteistä ennen yksittäistä päätöstä tai toimenpidettä.
Hyödyllistä lisätietoa:
- Finlex
- Kiinteistöliitto
- Isännöintiliitto
- Oikeusministeriö
- Ympäristöministeriö
- Kilpailu- ja kuluttajavirasto
Tarvitsetko asiantuntijan näkemyksen taloyhtiösi kunnosta?
Jokainen taloyhtiö on erilainen. Siksi myös kunnossapidon tarpeet, riskit ja kehityskohteet vaihtelevat.
Hyvä taloyhtiön johtaminen perustuu luotettavaan tietoon. Mitä aikaisemmin mahdolliset riskit tunnistetaan, sitä paremmin kunnossapitoa voidaan suunnitella ja ennakoimattomia kustannuksia välttää.
Huoneistokierros tarjoaa taloyhtiöille riippumattomia asiantuntijapalveluita, joiden tavoitteena on tukea hallitusta, isännöitsijää ja osakkaita päätöksenteossa sekä rakennuksen pitkäjänteisessä ylläpidossa.
Huoneistokierros auttaa taloyhtiöiden hallituksia, puheenjohtajia ja isännöitsijöitä tunnistamaan kiinteistön nykykunnon, havaitsemaan mahdolliset riskit ajoissa ja tukemaan päätöksentekoa luotettavan tiedon avulla.
Ennakointi on aina edullisempaa kuin reagointi.
Ota yhteyttä TÄSTÄ Huoneistokierrokseen ja selvitetään yhdessä, miten taloyhtiösi voi välttää kalliit yllätykset sekä tehdä päätöksiä tiedon pohjalta.