Taloyhtiön piilevät viat – 15 asiaa, joita et näe, mutta jotka voivat maksaa taloyhtiölle tuhansia euroja

Taloyhtiön piilevät viat ovat ongelmia, joista taloyhtiö ei välttämättä tiedä vielä mitään – ennen kuin ne alkavat näkyä, kuulua, haista tai maksaa.

Se on ennakoivan kunnossapidon yksi vaikeimmista kysymyksistä:

Miten voit korjata ongelman, jota et tiedä olevan olemassa?

Taloyhtiössä seurataan usein näkyviä asioita. Katto vuotaa. Hissi ei toimi. Ulko-ovi ei mene kiinni. Putki rikkoutuu. Valaisin sammuu.

Näihin on helppo reagoida, koska ongelma on nähtävissä.

Mutta entä katon rakenteessa hitaasti etenevä kosteus? Entä ilmanvaihto, jonka toiminta on heikentynyt vähitellen? Entä ikkuna, jonka tiiviste on menettänyt toimintakykynsä jo vuosia sitten?

Taloyhtiön piilevät viat eivät välttämättä aiheuta tänään suurta vahinkoa. Ne voivat kuitenkin kehittyä vähitellen tilanteeksi, jonka korjaaminen on huomattavasti kalliimpaa.

Siksi jokaisen taloyhtiön hallituksen kannattaa kysyä:

Mitä rakennuksessamme tapahtuu juuri nyt, vaikka emme vielä näe sitä?

Taloyhtiön piilevät viat – miksi näkymätön ongelma on niin vaarallinen?

Piilevä vika ei tarkoita automaattisesti vakavaa rakennusvauriota. Se tarkoittaa tässä yhteydessä asiaa, jonka olemassaoloa ei ole vielä havaittu tai jonka merkitystä ei ole tunnistettu.

Ongelma voi olla pieni.

Ongelma voi myös olla sellainen, joka pahenee hitaasti.

Juuri hitaus tekee monista taloyhtiön piilevistä vioista vaikeita havaita.

Jos katosta tulee kerralla vettä, kaikki tietävät, että jotakin pitää tehdä.

Jos kosteus pääsee rakenteeseen vähitellen, tilanne voi näyttää pitkään täysin normaalilta.

Siksi ennakoivassa kunnossapidossa ei pitäisi kysyä ainoastaan:

“Mitä taloyhtiössä on rikki?”

Vaan myös:

“Mikä voisi olla menossa huonompaan suuntaan, vaikka se ei ole vielä rikki?”

Taloyhtiön piilevät viat – 15 asiaa, joita kannattaa etsiä

1. Taloyhtiön piilevät viat – rakenteisiin pääsevä kosteus

Kosteus on yksi asioista, joiden havaitseminen ajoissa voi olla erittäin tärkeää.

Rakennuksessa voi olla tilanteita, joissa vettä tai kosteutta pääsee rakenteisiin ilman välitöntä näkyvää vauriota.

Merkkejä voivat olla esimerkiksi muuttunut haju, tummentumat, materiaalien turpoaminen tai toistuvat kosteusjäljet.

Yksittäinen havainto ei ole diagnoosi. Se on kuitenkin syy kysyä, pitäisikö asia selvittää tarkemmin.

2. Taloyhtiön piilevät viat – heikentynyt ilmanvaihto

Ilmanvaihto voi toimia teknisesti, mutta sen toiminta ei välttämättä vastaa suunniteltua tasoa.

Asunnossa voi esiintyä tunkkaisuutta, kosteuden hidasta poistumista tai ikkunoiden huurtumista.

Oireiden syitä voi olla useita, mutta ilmanvaihdon toiminta kannattaa ottaa mukaan selvitykseen, jos muutoksia havaitaan.

Taloyhtiön piilevät viat voivat siis liittyä myös järjestelmän toimintaan, eivät vain rakennuksen näkyviin pintoihin.

3. Taloyhtiön piilevät viat – katon alkava vuoto

Katto ei välttämättä ilmoita ongelmasta silloin, kun ongelma alkaa.

Katteen, läpivientien, saumojen ja muiden yksityiskohtien kunto voi heikentyä vähitellen.

Ensimmäinen sisätiloissa näkyvä vesijälki voi olla merkki siitä, että ongelma on jatkunut jo jonkin aikaa.

Siksi katon kunnon seuranta ei saisi perustua vain siihen, tuleeko yläkerrasta ilmoitus vedestä.

4. Taloyhtiön piilevät viat – rännit ja sadevesien hallinta

Ränni näyttää yksinkertaiselta rakennusosalta.

Silti sen tehtävä on tärkeä: sade- ja sulamisvedet pitää johtaa hallitusti pois rakennuksesta.

Tukokset, vuodot tai väärään paikkaan purkautuva vesi voivat aiheuttaa ongelmia, jotka eivät heti näy sisätiloissa.

Syksy on erityisen hyvä aika tarkistaa sadevesijärjestelmän toiminta.

5. Taloyhtiön piilevät viat – ikkunoiden ja ovien tiivisteet

Ikkunan tai parvekeoven tiiviste voi näyttää ulospäin täysin normaalilta, vaikka sen toiminta olisi heikentynyt.

Seurauksena voi olla vetoa, energiankulutuksen kasvua, kosteuden tiivistymistä tai asumismukavuuden heikkenemistä.

Kaikki tiivisteongelmat eivät ole suuria, mutta juuri siksi ne kannattaa havaita ennen kuin niistä tulee suurempi kokonaisuus.

6. Taloyhtiön piilevät viat – parvekkeen alkavat vauriot

Parvekkeiden kuntoa ei pitäisi arvioida vain sen perusteella, näyttääkö pinta hyvältä.

Rakenteiden kunto, veden poistuminen, pinnan halkeamat ja muut muutokset voivat antaa aihetta tarkempaan arviointiin.

Erityisesti toistuvat halkeamat tai muut rakenteelliset poikkeamat kannattaa dokumentoida ja selvittää asianmukaisesti.

7. Taloyhtiön piilevät viat – julkisivun pienet muutokset

Julkisivun pieni halkeama ei automaattisesti tarkoita vakavaa ongelmaa.

Mutta jos halkeama kasvaa, uusia halkeamia ilmestyy tai pintamateriaali alkaa irrota, muutos kannattaa ottaa huomioon.

Ennakoiva seuranta auttaa erottamaan normaalin ikääntymisen mahdollisesta ongelmasta.

8. Taloyhtiön piilevät viat – viemärien alkavat ongelmat

Viemäri ilmoittaa joskus ongelmasta ennen varsinaista tukosta.

Hidas veden poistuminen, toistuva pulputus tai poikkeava haju voivat olla asioita, jotka kannattaa huomioida.

Yksi tällainen havainto ei vielä kerro, mikä järjestelmässä on vialla.

Mutta toistuva ongelma kannattaa tutkia ennen kuin viemäri päätyy kokonaan tukkoon.

9. Taloyhtiön piilevät viat – putkiston vuodot ja korroosio

Putkisto voi ikääntyä ilman, että asukas näkee sitä.

Putkien kuntoa arvioidaan muun muassa niiden iän, materiaalien, aiempien vuotojen ja tehtyjen tutkimusten perusteella.

Yksittäinen vuoto on aina syy selvittää tapahtuman syy, mutta koko putkiston kuntoa ei pidä päätellä vain yhdestä tapahtumasta.

Taloyhtiön kannattaa perustaa päätöksensä tutkimuksiin ja kunnossapidon suunnitteluun.

10. Taloyhtiön piilevät viat – sähköjärjestelmän puutteet

Sähköjärjestelmien ongelmat eivät aina näy tavalliselle asukkaalle.

Esimerkiksi sähkötaulujen, liitäntöjen ja muiden sähköjärjestelmän osien kunnon arviointi kuuluu tarvittaessa sähköalan ammattilaiselle.

Jos esiintyy toistuvia sulakkeiden laukeamisia, kuumenemista, käryä tai muuta poikkeavaa, asia pitää ottaa vakavasti.

Turvallisuuteen liittyvissä sähkövioissa ei pidä odottaa, että ongelma muuttuu näkyväksi.

11. Taloyhtiön piilevät viat – ullakon kosteus

Ullakko on paikka, jonka moni asukas näkee harvoin.

Juuri siksi siellä tapahtuvat muutokset voivat jäädä huomaamatta.

Ullakolla kannattaa seurata esimerkiksi rakenteiden poikkeamia, kosteuden merkkejä, ilmanvaihtoa ja katon alapuolisia alueita.

Erityisesti muuttunut tilanne kannattaa dokumentoida.

12. Taloyhtiön piilevät viat – kellarin ongelmat

Kellari kertoo joskus paljon rakennuksen kosteusteknisestä toiminnasta.

Uusi haju, kosteusjäljet, suolajäljet, veden kertyminen tai muutokset pinnoissa voivat olla havaintoja, joita kannattaa seurata.

Kellarin normaali käyttäytyminen kannattaa tuntea, jotta muutokset voidaan huomata.

13. Taloyhtiön piilevät viat – paloturvallisuuden puutteet

Kaikki rakennuksen riskit eivät liity kosteuteen tai rakenteisiin.

Paloturvallisuudessa pieneltä näyttävä puute voi olla merkityksellinen.

Poistumisreitit, palo-ovet, palovaroittimet ja muut turvallisuuteen liittyvät asiat pitää pitää kunnossa ja tarkistaa niiden käyttötarkoituksen mukaisesti.

Taloyhtiön hallituksen kannattaa tietää, mitä rakennuksen pelastussuunnitelmassa ja turvallisuusjärjestelyissä edellytetään.

14. Taloyhtiön piilevät viat – huollon ja dokumentoinnin puutteet

Tämä on ehkä yksi vähiten näkyvistä riskeistä.

Jos taloyhtiö ei tiedä, mitä on tarkastettu, mitä on korjattu ja mitä pitäisi seurata seuraavaksi, ongelmat voivat jäädä helposti huomaamatta.

Hyvä dokumentointi muodostaa rakennukselle muistijärjestelmän.

Kun tieto kulkee hallitukselta toiselle, myös kunnossapidon jatkuvuus paranee.

15. Taloyhtiön piilevät viat – asiat, joita kukaan ei tällä hetkellä seuraa

Tämä voi olla kaikkein kiinnostavin kohta.

Taloyhtiössä voidaan tarkastaa säännöllisesti asioita, jotka on jo tunnistettu.

Mutta mitä tapahtuu asioille, joita ei ole koskaan määritelty seurattaviksi?

Taloyhtiön piilevät viat löytyvät joskus juuri sieltä, missä kukaan ei ole vielä katsonut.

Rakennuksen jokainen osa ei tarvitse jatkuvaa tarkastamista. Mutta taloyhtiön pitäisi tietää, mitkä rakennusosat ja järjestelmät ovat merkittäviä riskejä ja millä aikataululla niiden kuntoa arvioidaan.

Taloyhtiön piilevät viat – miksi rakennuskierros voi olla tärkeä?

Asiakirjat kertovat rakennuksesta paljon.

Huoltokirja kertoo huoltohistoriasta. Korjaushistoria kertoo tehdyistä toimenpiteistä. Kunnossapitotarveselvitys auttaa suunnittelemaan tulevia tarpeita.

Mutta yksi asia on vaikeampi nähdä paperilta:

Miltä rakennus näyttää juuri nyt?

Rakennuskierroksella voidaan havaita esimerkiksi uusia pintavaurioita, poikkeavia kosteuden merkkejä, sadevesijärjestelmän ongelmia tai muita asioita, jotka kannattaa ottaa tarkempaan selvitykseen.

Kierros ei korvaa rakenteellista tutkimusta tai pätevän asiantuntijan tekemää kuntotutkimusta.

Sen arvo on siinä, että se voi auttaa tunnistamaan asioita, joiden vuoksi tarkempi selvitys on tarpeen.

Taloyhtiön piilevät viat – milloin pienestä havainnosta tulee tärkeä?

Kaikki havainnot eivät vaadi välittömiä toimenpiteitä.

Mutta seuraavat asiat tekevät havainnosta kiinnostavamman:

• havainto on uusi
• havainto toistuu
• havainto pahenee
• sama havainto esiintyy useassa paikassa
• havainto liittyy kosteuteen tai turvallisuuteen
• havainto poikkeaa rakennuksen normaalista toiminnasta.

Ennakoivan kunnossapidon tarkoitus ei ole tehdä jokaisesta pienestä havainnosta kallista korjausta.

Tarkoitus on löytää oikeat asiat oikeaan aikaan.

Taloyhtiön piilevät viat – mitä hallituksen pitäisi kysyä?

Taloyhtiön piilevät viat – 10 kysymystä hallitukselle

1. Milloin rakennuksemme on viimeksi tarkastettu kokonaisuutena?
2. Mitkä ovat taloyhtiömme merkittävimmät rakennustekniset riskit?
3. Milloin katto on viimeksi tarkastettu?
4. Milloin sadevesijärjestelmät on viimeksi tarkistettu?
5. Milloin ilmanvaihdon toiminta on viimeksi arvioitu?
6. Onko rakennuksessa toistuvia kosteus- tai vesivahinkoja?
7. Onko ikkunoiden ja ovien kunnosta ajantasainen tieto?
8. Mitä rakennusosia pitäisi seurata seuraavan viiden vuoden aikana?
9. Onko tehdyistä tarkastuksista ja korjauksista riittävä dokumentointi?
10. Mitä emme tällä hetkellä tiedä rakennuksemme kunnosta?

Taloyhtiön piilevät viat – pitäisikö kaiken olla täydellistä?

Ei.

Vanha rakennus ei muutu uudeksi sillä, että sitä tarkastetaan.

Kaikilla rakennuksilla on ikääntymistä, kulumista ja kunnossapitotarpeita.

Ennakoivan kunnossapidon tarkoitus ei ole poistaa kaikkia riskejä.

Tarkoitus on tehdä riskit näkyviksi ja hallittaviksi.

Taloyhtiön piilevät viat ovat ongelmallisimmillaan silloin, kun niiden olemassaolosta ei ole mitään tietoa.

Kun havainto on tunnistettu, se voidaan dokumentoida, arvioida ja tarvittaessa tutkia.

Silloin hallitus voi tehdä päätöksiä tiedon perusteella.

Taloyhtiön piilevät viat – mikä voi tulla kaikkein kalleimmaksi?

Usein ei yksittäinen pieni vika.

Paljon merkittävämpi riski voi olla tilanne, jossa pieni ongelma saa jatkua pitkään ilman, että kukaan reagoi siihen.

Esimerkiksi pieni kosteusongelma voi muuttua laajemmaksi korjaustarpeeksi. Pieni kattovuoto voi aiheuttaa lisävahinkoja. Laiminlyöty kunnossapito voi puolestaan siirtää ongelmaa myöhemmäksi, jolloin korjaustarve voi olla suurempi.

Korjausten kustannuksia ei kuitenkaan pidä arvioida yleisillä euromäärillä ilman kohteen, vaurion ja työn laajuuden tuntemista.

Oleellisempaa on ymmärtää periaate: mitä aikaisemmin todellinen ongelma tunnistetaan, sitä aikaisemmin voidaan arvioida sen merkitys.

Taloyhtiön piilevät viat – yhteenveto

Taloyhtiön piilevät viat ovat asioita, joita ei välttämättä näe ennen kuin ongelma on jo kehittynyt.

Niitä voivat olla esimerkiksi rakenteisiin pääsevä kosteus, heikentynyt ilmanvaihto, katon alkava vuoto, sadevesijärjestelmän ongelmat, ikkunoiden tiivisteiden heikkeneminen, parvekkeiden vauriot, julkisivun muutokset, viemärien ongelmat, putkiston ikääntyminen, sähköjärjestelmän puutteet, ullakon tai kellarin ongelmat sekä puutteellinen kunnossapidon dokumentointi.

Kaikki havainnot eivät tarkoita vikaa.

Kaikki viat eivät tarkoita välitöntä korjausta.

Mutta jokainen merkittävä havainto antaa mahdollisuuden hankkia lisää tietoa.

Ja juuri siinä on ennakoivan kunnossapidon ydin.

Taloyhtiön ei pitäisi yrittää tietää kaikkea. Sen pitäisi tietää, mitä sen pitää seurata.

Ehkä kaikkein tärkein kysymys onkin tämä:

“Mitä taloyhtiössämme on tällä hetkellä sellaista, mitä emme vielä tiedä?”

Sillä taloyhtiön vaarallisin vika ei välttämättä ole se, joka näkyy.

Se voi olla se, jota kukaan ei vielä etsi.

Taloyhtiön piilevät viat – usein kysytyt kysymykset

Taloyhtiön piilevät viat – mitä niillä tarkoitetaan?

Termillä tarkoitetaan tässä yhteydessä rakennuksen tai sen järjestelmien sellaisia ongelmia tai alkavia poikkeamia, joita ei ole vielä havaittu tai joiden merkitystä ei ole tunnistettu. Kyse ei ole automaattisesti piilevästä rakennusvirheestä juridisessa merkityksessä.

Taloyhtiön piilevät viat – voiko niitä löytää tavallisella tarkastuksella?

Osa voidaan havaita silmämääräisesti esimerkiksi rakennuskierroksen yhteydessä. Kaikkia ongelmia ei kuitenkaan voi havaita näin. Rakenteiden sisäiset ongelmat voivat edellyttää tarkempia tutkimuksia ja alan ammattilaisen arviointia.

Taloyhtiön piilevät viat – pitääkö jokainen havainto tutkia?

Ei. Havainnon merkitys riippuu esimerkiksi sen laajuudesta, toistuvuudesta, sijainnista ja siitä, onko kyseessä uusi tai paheneva ilmiö. Tarvittava selvitystaso arvioidaan tapauskohtaisesti.

Taloyhtiön piilevät viat – voiko rakennuskierros korvata kuntotutkimuksen?

Ei. Rakennuskierros ja kuntotutkimus ovat eri asioita. Rakennuskierros voi auttaa havaitsemaan näkyviä muutoksia ja tunnistamaan kohteita, joissa tarkempi tutkimus voi olla tarpeen.

Taloyhtiön piilevät viat – miksi dokumentointi on tärkeää?

Dokumentointi auttaa seuraamaan muutoksia ajan kuluessa. Valokuvat, päivämäärät, tehdyt toimenpiteet ja havainnot muodostavat tietoa, jonka avulla taloyhtiö voi tehdä kunnossapitoa koskevia päätöksiä paremmin.