Taloyhtiön osakkeen ostaminen

Asunnon ostaja tutkii keittiön – vaikka hänen pitäisi tutkia taloyhtiö

Asuntonäytöllä huomio kiinnittyy helposti siihen, minkä näkee ensimmäisenä.

Keittiön kaapit avataan.

Kylpyhuoneen laattoja katsotaan.

Lattian kuntoa arvioidaan.

Parvekkeelta tarkistetaan maisema.

Ostaja miettii, mahtuuko sohva olohuoneeseen ja pitäisikö seinät maalata ennen muuttoa.

Kaikki nämä asiat ovat ymmärrettäviä.

Mutta taloyhtiön osakkeen ostaminen tarkoittaa paljon enemmän kuin yhden huoneiston pintojen arvioimista.

Asunto-osakeyhtiössä ostaja hankkii osakkeet, jotka tuottavat oikeuden hallita tiettyä osakehuoneistoa. Rakennus, sen rakenteet, monet tekniset järjestelmät, yhteiset tilat ja merkittävä osa tulevista korjaustarpeista liittyvät asunto-osakeyhtiöön kokonaisuutena.

Siksi yksi tärkeimmistä kysymyksistä ennen kauppaa ei ole:

“Onko keittiö hyvässä kunnossa?”

Vaan:

“Millaisen taloyhtiön osakkaaksi olen ryhtymässä?”

Tässä artikkelissa tarkastelemme, mitä taloyhtiön osakkeen ostaminen käytännössä tarkoittaa, mitä asiakirjoja ostajan kannattaa tarkastella, mitä laki edellyttää ja mitä Huoneistokierros suosittelee taloyhtiön todellisen tilanteen ymmärtämiseksi ennen kauppaa.

Taloyhtiön osakkeen ostaminen ei tarkoita vain asunnon ostamista

Arkikielessä puhutaan asunnon ostamisesta.

Juridisesti asunto-osakeyhtiössä kaupan kohteena ovat kuitenkin yleensä osakkeet, jotka tuottavat hallintaoikeuden tiettyyn huoneistoon.

Tämä ero on erittäin tärkeä.

Taloyhtiön osakkeen ostaminen tarkoittaa samalla liittymistä asunto-osakeyhtiöön, jonka talous, rakennuksen kunto, kunnossapitotarpeet, lainat ja päätöksenteko voivat vaikuttaa ostajan asumiskustannuksiin pitkälle tulevaisuuteen.

Kaunis asunto voi siis sijaita taloyhtiössä, jossa on lähivuosina merkittäviä korjaustarpeita.

Vastaavasti hieman vanhanaikainen asunto voi sijaita erittäin hyvin hoidetussa taloyhtiössä, jossa suuret korjaukset on suunniteltu ja toteutettu hallitusti.

Huoneisto ja taloyhtiö ovat kaksi eri tarkastelukohdetta

Asuntoa tarkasteltaessa katsotaan yleensä esimerkiksi:

keittiötä
kylpyhuonetta
lattioita
seiniä
ikkunoita
säilytystiloja.

Kun kyseessä on taloyhtiön osakkeen ostaminen, ostajan pitäisi samalla tarkastella myös:

taloyhtiön taloutta
rakennuksen ikää ja kuntoa
tehtyjä korjauksia
tulevia kunnossapitotarpeita
yhtiön velkoja
yhtiöjärjestystä
hallituksen ja yhtiökokouksen päätöksiä.

Pelkkä huoneiston katsominen kertoo siis vain osan kokonaisuudesta.

LAKI: mitä ostaja oikeastaan ostaa?

Tämä osio käsittelee lainsäädäntöön perustuvaa lähtökohtaa eikä Huoneistokierroksen suosituksia.

Asunto-osakeyhtiössä osakkeet tuottavat oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä osakehuoneistoa.

Kun puhutaan taloyhtiön osakkeen ostamisesta, kyse on siis osakkeiden omistusoikeuden hankkimisesta, ei siitä, että ostaja ostaisi rakennuksesta fyysisen asunnon samalla tavalla kuin esimerkiksi omakotitalon ja sen kiinteistön.

Asunto-osakeyhtiö omistaa rakennuksen ja yleensä myös sen hallinnassa olevan kiinteistön tai käyttää sitä muun oikeuden perusteella.

Osakkeenomistajan oikeus huoneistoon perustuu osakkeiden tuottamaan hallintaoikeuteen.

LAKI: osakkeisiin voi liittyä myös velvollisuuksia

Osakkeiden omistamiseen liittyy oikeuksien lisäksi velvollisuuksia.

Osakkeenomistaja maksaa esimerkiksi yhtiöjärjestyksen ja yhtiön päätösten perusteella yhtiövastiketta ja mahdollisia muita yhtiön perimiä maksuja.

Myös kunnossapitovastuu jakautuu asunto-osakeyhtiölain ja mahdollisen yhtiöjärjestyksen perusteella yhtiön ja osakkeenomistajan välillä.

Siksi taloyhtiön osakkeen ostaminen kannattaa nähdä pitkäaikaisena taloudellisena sitoutumisena koko yhtiöön, ei vain yhden huoneiston käyttöoikeuden hankkimisena.

Ensimmäinen tärkeä asiakirja: isännöitsijäntodistus

Yksi tärkeimmistä asiakirjoista ennen kauppaa on isännöitsijäntodistus.

Sen avulla voidaan saada tietoa muun muassa huoneistosta, yhtiöstä, vastikkeista ja taloudellisista vastuista.

Kun taloyhtiön osakkeen ostaminen on ajankohtaista, isännöitsijäntodistusta ei kannata vain vilkaista.

Se kannattaa lukea kokonaan.

Mitä ostajan kannattaa etsiä?

Kiinnitä huomiota ainakin seuraaviin asioihin:

huoneiston perustiedot
vastikkeet ja muut maksut
huoneistoon kohdistuva yhtiölainaosuus
rakennuksen tiedot
tehdyt korjaukset
tiedossa olevat tulevat korjaukset
mahdolliset käyttöön tai hallintaan liittyvät erityiset tiedot.

Isännöitsijäntodistus on tärkeä, mutta taloyhtiön osakkeen ostaminen ei pitäisi perustua vain yhteen asiakirjaan.

Tarkista yhtiöjärjestys – se voi muuttaa paljon

Yhtiöjärjestys kertoo muun muassa, mitkä osakkeet oikeuttavat minkäkin huoneiston hallintaan ja miten tietyt yhtiön sisäiset asiat on järjestetty.

Ostajan kannattaa tarkistaa erityisesti mahdolliset kunnossapitovastuuta koskevat poikkeavat määräykset.

Joissakin pienissä yhtiöissä vastuunjako voi poiketa lain normaalista lähtökohdasta merkittävästi.

Siksi taloyhtiön osakkeen ostaminen ilman yhtiöjärjestykseen tutustumista voi jättää ostajalle olennaisia asioita epäselväksi.

Erityisesti pienissä taloyhtiöissä kannattaa olla tarkkana

Paritaloissa ja muutaman huoneiston asunto-osakeyhtiöissä osakkaiden kunnossapitovastuut voivat olla yhtiöjärjestyksessä tavanomaista laajemmat.

Tämä voi vaikuttaa olennaisesti siihen, millaisia tulevia kustannuksia ostaja joutuu kantamaan.

Tilinpäätös kertoo rahasta – mutta ei yksin rakennuksen kunnosta

Taloyhtiön osakkeen ostaminen edellyttää myös talouden tarkastelua.

Tilinpäätöksestä ja talousarviosta voidaan arvioida muun muassa yhtiön tuloja, menoja, velkoja ja talouden rakennetta.

Mutta taloudellisesti hyvältä näyttävä yhtiö ei automaattisesti tarkoita teknisesti hyväkuntoista rakennusta.

Taloyhtiöllä voi olla vähän velkaa ja kohtuullinen vastike, mutta samalla rakennuksessa voi olla suuria lähestyviä korjaustarpeita.

Toisaalta suuri lainamäärä ei automaattisesti tarkoita huonosti hoidettua yhtiötä, jos laina liittyy esimerkiksi jo toteutettuun merkittävään peruskorjaukseen.

Kysy aina, mitä lukujen takana tapahtuu

Pelkkä velkamäärä ei siis ratkaise.

Tärkeää on ymmärtää:

mihin laina on otettu
mitä sillä on korjattu
mitä korjauksia on vielä edessä
miten lainanhoito vaikuttaa vastikkeisiin.

Hyvä taloyhtiön osakkeen ostaminen perustuu talouden ja rakennuksen kunnon tarkasteluun yhdessä.

Kunnossapitotarveselvitys kertoo tulevista vuosista – mutta se ei ole takuu

Asunto-osakeyhtiössä varsinaisessa yhtiökokouksessa hallituksen on esitettävä kirjallinen selvitys sellaisesta seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin.

Tämä tekee kunnossapitotarveselvityksestä erittäin tärkeän asiakirjan silloin, kun taloyhtiön osakkeen ostaminen on harkinnassa.

Mutta selvitys ei ole lupaus siitä, että kaikki siinä mainitut korjaukset varmasti tehdään juuri ilmoitettuna aikana.

Se ei myöskään tarkoita, etteikö rakennuksessa voisi ilmetä uusia, ennakoimattomia korjaustarpeita.

Tarkastele selvitystä yhdessä muiden tietojen kanssa

Kunnossapitotarveselvitystä kannattaa verrata:

rakennuksen ikään
korjaushistoriaan
kuntotutkimuksiin
yhtiökokouksen pöytäkirjoihin
isännöitsijäntodistukseen.

Näin taloyhtiön osakkeen ostaminen perustuu laajempaan kokonaiskuvaan.

Yhtiökokouksen pöytäkirja voi kertoa enemmän kuin myyntiesite

Viimeisimmän yhtiökokouksen pöytäkirja kannattaa lukea.

Siinä voi näkyä asioita, jotka eivät välttämättä korostu asuntoilmoituksessa.

Esimerkiksi:

suunnitteilla olevat korjaukset
päätetyt selvitykset
rahoituspäätökset
merkittävät investoinnit
muut yhtiön tulevaisuuteen vaikuttavat asiat.

Taloyhtiön osakkeen ostaminen kannattaa tehdä vasta sen jälkeen, kun ostaja ymmärtää ainakin pääpiirteissään, mistä yhtiössä parhaillaan keskustellaan.

LAKI: ostajan pitää myös tarkastaa asunto ennen kauppaa

Tämä osio käsittelee asuntokauppalain mukaista ostajan ennakkotarkastusta.

Käytetyn asunnon ostajalla on velvollisuus tarkastaa asunto ennen kauppaa asianmukaisesti.

Ostaja ei lähtökohtaisesti voi myöhemmin vedota virheenä sellaiseen seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Ennakkotarkastus ei kuitenkaan ilman erityistä syytä normaalisti edellytä rakenteita rikkovia tai muita erityisiä teknisiä tutkimuksia.

Siksi taloyhtiön osakkeen ostaminen sisältää kaksi erilaista tarkastelutasoa:

itse huoneiston havaittavissa oleva kunto
taloyhtiötä koskevien asiakirjojen ja tietojen arviointi.

Toista ei kannata korvata toisella.

LAKI: myyjän tiedoilla on merkitystä

Asuntokauppalaissa käytetyn asunnon virhettä arvioitaessa merkitystä voi olla sillä, vastaako asunto sovittua ja ovatko ostajalle annetut tiedot olleet oikeita ja riittäviä.

Myyjän on annettava kaupantekoon vaikuttavia olennaisia tietoja.

Taloyhtiön päätetyt ja myyjän tiedossa olevat merkittävät suunnitteilla olevat remontit voivat olla tällaisia tietoja.

Silti ostajan kannattaa itse perehtyä käytettävissä oleviin asiakirjoihin.

Taloyhtiön osakkeen ostaminen on niin merkittävä taloudellinen päätös, ettei sitä kannata rakentaa vain suullisen keskustelun tai myyntiesitteen varaan.

Osakehuoneistotuloste – tarkista mitä olet ostamassa

Maanmittauslaitoksen osakehuoneistotulosteesta voidaan tarkistaa huoneistotietojärjestelmään merkittyjä tietoja.

Tuloste sisältää muun muassa:

osakeryhmän perustiedot
rekisteröityjä omistustietoja
panttaustietoja
rajoitustietoja.

Kun taloyhtiön osakkeen ostaminen etenee kaupantekoon, nämä tiedot ovat olennaisia.

Ostajan kannattaa varmistaa, että myyjällä on oikeus luovuttaa osakkeet ja että mahdolliset panttaukset ja rajoitukset käsitellään kaupanteossa asianmukaisesti.

LAKI JA VIRANOMAISMENETTELY: omistus rekisteröidään huoneistotietojärjestelmään

Suomessa asunto-osakkeiden omistustietoja ylläpidetään huoneistotietojärjestelmässä.

Omistuksen vaihtuessa uuden omistajan tulee huolehtia omistuksen rekisteröinnistä sovellettavien määräaikojen mukaisesti.

Määräaika ja käytännön menettely voivat riippua esimerkiksi siitä, onko osakehuoneistolla vielä paperinen osakekirja vai jo sähköinen omistajamerkintä.

Siksi taloyhtiön osakkeen ostaminen ei pääty siihen hetkeen, kun kauppakirja allekirjoitetaan.

Kaupan jälkeen on huolehdittava muun muassa omistuksen rekisteröintiin ja verotukseen liittyvistä velvollisuuksista.

Velaton hinta on tärkeämpi kuin pelkkä myyntihinta

Asuntoilmoituksessa voidaan näyttää sekä myyntihinta että velaton hinta.

Myyntihinta on summa, jonka ostaja maksaa myyjälle.

Velaton hinta muodostuu myyntihinnasta ja myytävien osakkeiden osalle kohdistuvasta yhtiölainaosuudesta.

Kun taloyhtiön osakkeen ostaminen on harkinnassa, velaton hinta auttaa hahmottamaan kaupan kokonaisuutta paremmin kuin pelkkä myyntihinta.

Katso myös kuukausittaista vaikutusta

Yhtiölaina voi vaikuttaa rahoitusvastikkeeseen.

Ostajan kannattaa siksi selvittää:

osakkeisiin kohdistuva lainaosuus
lainan takaisinmaksuaika
rahoitusvastikkeen suuruus
mahdolliset tulevat muutokset lainanhoitokuluihin.

HUONEISTOKIERROKSEN SUOSITUS: tutki rakennusta yhtä kiinnostuneena kuin asuntoa

Tästä eteenpäin kyse on Huoneistokierroksen suosituksista. Ne eivät ole sellaisenaan lain määräämiä velvoitteita.

Huoneistokierros suosittelee muuttamaan tapaa, jolla taloyhtiön osakkeen ostaminen yleensä hahmotetaan.

Älä tarkastele vain asuntoa.

Tarkastele rakennusta.

Kun menet näytölle, katso myös:

julkisivua
vesikaton yleistä tilannetta siltä osin kuin se on havaittavissa
piha-alueita
veden ohjautumista rakennuksen ympärillä
porrashuoneita
yhteisiä tiloja
kellaritiloja
yleistä ylläpidon tasoa.

Tämä ei tarkoita teknisen diagnoosin tekemistä.

Ostaja ei yleensä ole rakennusalan asiantuntija.

Tavoitteena on havaita asioita, joista kannattaa kysyä lisää.

HUONEISTOKIERROKSEN SUOSITUS: älä kysy vain mitä on korjattu – kysy mitä ei ole

Korjaushistoria kertoo paljon.

Mutta vielä kiinnostavampaa voi olla se, mitä rakennuksessa ei ole tehty.

Jos rakennus on esimerkiksi useita vuosikymmeniä vanha, kannattaa tarkastella rakennuksen eri järjestelmien ikää ja tehtyjä korjauksia kokonaisuutena.

Huoneistokierroksen suositus on kysyä:

Mitä suuria rakennusosia ei ole vielä peruskorjattu?
Milloin niiden kuntoa on viimeksi tutkittu?
Mitä kunnossapitotarveselvitys sanoo?
Onko asiasta olemassa kuntotutkimusta?
Onko hallitus jo keskustellut asiasta?

Näin taloyhtiön osakkeen ostaminen muuttuu pintojen arvioinnista omaisuuden kokonaisriskin arvioinniksi.

HUONEISTOKIERROKSEN SUOSITUS: tarkista nämä 15 asiaa ennen ostotarjousta

Isännöitsijäntodistus.
Yhtiöjärjestys.
Viimeisin tilinpäätös.
Talousarvio tai taloussuunnitelma.
Viimeisin yhtiökokouksen pöytäkirja.
Kunnossapitotarveselvitys.
Rakennuksen merkittävä korjaushistoria.
Tiedossa olevat kuntotutkimukset.
Huoneistoon kohdistuva yhtiölainaosuus.
Rahoitusvastikkeen taso.
Mahdolliset tulevat suuret hankkeet.
Osakehuoneistotuloste ja mahdolliset rajoitukset.
Yhtiöjärjestyksen mahdolliset poikkeavat kunnossapitovastuut.
Rakennuksen yleinen havaittava ylläpidon taso.
Mitä rakennuksesta ei vielä tiedetä?

Tämä viimeinen kysymys on tärkeä.

Taloyhtiön osakkeen ostaminen sisältää aina epävarmuutta.

Kaikkea tulevaa ei voi tietää.

Mutta mitä enemmän olennaista tietoa ostajalla on ennen päätöstä, sitä paremmin hän ymmärtää, millaiseen yhtiöön on sitoutumassa.

Asunnon ostaja voi käyttää tunteja keittiöön – ja minuutteja taloyhtiöön

Tässä on koko artikkelin paradoksi.

Keittiön uusiminen on ostajalle näkyvä ja helposti hahmotettava kustannus.

Taloyhtiön suuri peruskorjaus voi olla paljon merkittävämpi taloudellinen asia.

Silti keittiön työtasosta saatetaan keskustella näytöllä enemmän kuin rakennuksen tulevista korjaustarpeista.

Taloyhtiön osakkeen ostaminen kannattaa kääntää mielessä toisin päin.

Keittiön voi vaihtaa.

Seinät voi maalata.

Lattian voi uusia.

Mutta ostaja ei yksin päätä taloyhtiön putkiremontista, julkisivuremontista, vesikatosta tai yhtiön taloudesta.

Siksi taloyhtiön tilanteen ymmärtäminen ennen ostamista voi olla olennaisempaa kuin moni huoneiston pintaan liittyvä yksityiskohta.

10 kysymystä, jotka ostajan kannattaa kysyä taloyhtiöstä

1. Mitkä ovat seuraavan viiden vuoden merkittävimmät kunnossapitotarpeet?

Tarkista asia kunnossapitotarveselvityksestä ja kysy tarvittaessa lisätietoa.

2. Mitkä suuret korjaukset on jo tehty?

Korjaushistoria auttaa ymmärtämään rakennuksen elinkaarta.

3. Mitä suuria korjauksia ei ole vielä tehty?

Tämä voi olla yhtä tärkeä kysymys kuin tehtyjen remonttien lista.

4. Paljonko osakkeisiin kohdistuu yhtiölainaa?

Taloyhtiön osakkeen ostaminen kannattaa arvioida velattoman hinnan ja tulevien kuukausikustannusten kautta.

5. Onko yhtiössä suunnitteilla uusia lainoja?

Tulevat korjaushankkeet voivat muuttaa taloudellista kokonaisuutta.

6. Onko rakennuksen kunnosta tehty tutkimuksia?

Pyydä nähtäväksi olennaiset saatavilla olevat raportit.

7. Onko yhtiöjärjestyksessä poikkeava vastuunjako?

Erityisesti pienissä yhtiöissä tällä voi olla suuri merkitys.

8. Mitä viimeisessä yhtiökokouksessa käsiteltiin?

Pöytäkirja voi kertoa yhtiön ajankohtaisista suunnitelmista.

9. Näkyykö rakennuksessa asioita, joista pitäisi kysyä?

Havainto ei ole diagnoosi, mutta se voi johtaa oikeaan kysymykseen.

10. Ostanko vain hyvän asunnon vai myös hyvän taloyhtiön?

Tämä voi olla tärkein kysymys koko taloyhtiön osakkeen ostamisessa.

Yhteenveto: asunto on vain osa kauppaa

Asunnon ostaja näkee huoneiston.

Mutta taloyhtiön todellinen tilanne löytyy suurelta osin asiakirjoista, rakennuksen historiasta, taloudesta ja tulevista kunnossapitotarpeista.

Taloyhtiön osakkeen ostaminen tarkoittaa oikeuden hankkimista tietyn huoneiston hallintaan, mutta samalla ostaja liittyy osakkaaksi asunto-osakeyhtiöön.

Siksi ostopäätöksessä kannattaa arvioida kahta kohdetta:

asuntoa ja taloyhtiötä.

Lain näkökulmasta ostajalla on oma ennakkotarkastukseen liittyvä vastuunsa, myyjällä tiedonantovelvollisuuksia ja osakkeiden omistamiseen liittyvät tiedot on syytä tarkistaa asianmukaisesti.

Huoneistokierroksen suositus menee käytännössä vielä hieman pidemmälle:

katso rakennusta samalla kiinnostuksella kuin asuntoa.

Lue asiakirjat.

Tutki korjaushistoria.

Katso tulevaisuutta.

Kysy, mitä ei ole vielä korjattu.

Ja ennen kaikkea selvitä, millaisen taloyhtiön osakkaaksi olet ryhtymässä.

Sillä uusi keittiö voi olla hieno.

Mutta hyvin hoidettu taloyhtiö voi olla paljon arvokkaampi asia.

Usein kysytyt kysymykset taloyhtiön osakkeen ostamisesta

Mitä taloyhtiön osakkeen ostaminen tarkoittaa?

Taloyhtiön osakkeen ostaminen tarkoittaa asunto-osakeyhtiön osakkeiden hankkimista. Osakkeet tuottavat yleensä yhtiöjärjestyksen mukaisen oikeuden hallita tiettyä osakehuoneistoa. Asunto-osakeyhtiö omistaa rakennuksen.

Mitä asiakirjoja ennen ostamista kannattaa tarkistaa?

Keskeisiä asiakirjoja ovat muun muassa isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys, tilinpäätös, taloussuunnitelma tai talousarvio, kunnossapitotarveselvitys sekä viimeisimmän yhtiökokouksen pöytäkirja. Lisäksi Maanmittauslaitoksen osakehuoneistotulosteesta voidaan tarkistaa omistus-, panttaus- ja rajoitustietoja.

Miksi taloyhtiön korjaukset ovat tärkeitä ostajalle?

Taloyhtiön tulevat korjaukset voivat vaikuttaa yhtiövastikkeeseen, rahoitusvastikkeeseen ja osakkaan kokonaiskustannuksiin. Siksi rakennuksen korjaushistoria ja tulevat kunnossapitotarpeet ovat olennainen osa taloyhtiön osakkeen ostamista.

Onko kunnossapitotarveselvitys sama kuin päätetty remonttiohjelma?

Ei. Kunnossapitotarveselvitys antaa tietoa hallituksen näkemyksestä seuraavan viiden vuoden olennaisista kunnossapitotarpeista, mutta se ei itsessään tarkoita, että kaikki siinä mainitut työt olisi jo päätetty toteuttaa tiettynä ajankohtana.

Voiko ostaja luottaa vain isännöitsijäntodistukseen?

Isännöitsijäntodistus on keskeinen asiakirja, mutta taloyhtiön osakkeen ostaminen kannattaa perustaa useiden asiakirjojen ja tietojen yhteiseen arviointiin. KKV suosittelee tutustumaan myös muun muassa yhtiöjärjestykseen, tilinpäätökseen, taloussuunnitelmaan ja yhtiökokouksen pöytäkirjaan.

Pitääkö ostajan tehdä asuntoon kuntotarkastus?

Kuntotarkastus ei ole automaattisesti tarpeen jokaisessa käytetyn asunto-osakkeen kaupassa. Ostajan on kuitenkin tarkastettava asunto asianmukaisesti. Jos havaitaan erityisiä riskimerkkejä tai on muu erityinen syy, tarkempien tutkimusten tarvetta voidaan joutua arvioimaan erikseen.

Mitä osakehuoneistotuloste kertoo?

Osakehuoneistotuloste sisältää huoneistotietojärjestelmään merkittyjä tietoja osakeryhmästä sekä muun muassa omistuksesta, panttauksista ja rajoituksista.

Mitä tapahtuu kaupanteon jälkeen?

Ostajan on huolehdittava muun muassa varainsiirtoveroon liittyvistä velvollisuuksista ja omistuksen rekisteröinnistä huoneistotietojärjestelmään sovellettavien sääntöjen ja määräaikojen mukaisesti.

LAKI JA HUONEISTOKIERROKSEN SUOSITUKSET – pidä nämä erillään

LAKI JA VIRALLISET MENETTELYT

Asunto-osakeyhtiön osakkeet tuottavat yhtiöjärjestyksen mukaisen hallintaoikeuden osakehuoneistoon.
Asuntokauppalaki sisältää käytetyn asunnon kauppaa, virheitä ja ostajan ennakkotarkastusta koskevia säännöksiä.
Asunto-osakeyhtiölaki määrittelee muun muassa yhtiön ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuuta.
Varsinaisessa yhtiökokouksessa hallituksen tulee esittää asunto-osakeyhtiölain tarkoittama kunnossapitotarveselvitys.
Huoneistotietojärjestelmään rekisteröidään asunto-osakkeiden omistus-, panttaus- ja rajoitustietoja.
Uuden omistajan tulee huolehtia omistuksen rekisteröinnistä sovellettavien määräaikojen mukaisesti.

HUONEISTOKIERROKSEN SUOSITUKSET

Älä arvioi pelkästään huoneistoa – arvioi myös taloyhtiötä.
Tutustu korjaushistoriaan ja tuleviin kunnossapitotarpeisiin.
Vertaa taloyhtiön taloutta rakennuksen tekniseen tilanteeseen.
Katso rakennuksen yhteisiä alueita ja yleistä ylläpidon tasoa.
Kysy havaituista poikkeamista ennen ostotarjouksen tekemistä.
Selvitä, mitä suuria rakennusosia ei ole vielä korjattu.
Älä tee silmämääräisen havainnon perusteella teknistä diagnoosia, vaan pyydä tarvittaessa asianmukainen asiantuntijaselvitys.
Kysy ennen kauppaa: millaisen taloyhtiön osakkaaksi olen ryhtymässä?

Oikeudellinen huomautus

Tämä artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä yksittäistä asuntokauppaa koskevaa oikeudellista, taloudellista tai rakennusteknistä neuvontaa.

Asunto-osakkeiden kauppaan sovellettavat velvollisuudet ja vastuut riippuvat muun muassa siitä, onko kyseessä uusi vai käytetty asunto, kaupan osapuolista, kauppasopimuksesta, yhtiöjärjestyksestä, annetuista tiedoista sekä yksittäisen tapauksen olosuhteista.

Huoneistokierroksen suositukset on erotettu lakiin ja viranomaisohjeisiin perustuvista kohdista. Rakennuksen silmämääräinen tarkastelu tai rakennuskierros ei korvaa kuntotutkimusta, muuta teknistä asiantuntijaselvitystä tai oikeudellista neuvontaa silloin, kun niitä tarvitaan.

Lähteet

Finlex – Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009
Finlex – Asuntokauppalaki 843/1994
Maanmittauslaitos – Osakehuoneiston ostajan muistilista
Maanmittauslaitos – Osakehuoneistotuloste
Maanmittauslaitos – Huoneiston omistuksen rekisteröinti
Kilpailu- ja kuluttajavirasto – Käytetyn asunnon ostaminen

Huomautus

Tämän artikkelin asunto-osakeyhtiölakia koskevat osuudet perustuvat kirjoitushetkellä voimassa olevaan lainsäädäntöön ja yleisiin hyvän hallinnon periaatteisiin. Huoneistokierroksen suositukset on merkitty erikseen, ja ne perustuvat käytännön kokemukseen ennakoivasta kiinteistön kunnossapidosta ja päätöksenteon kehittämisestä. Artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä yksittäistapauksia koskevaa oikeudellista neuvontaa.

Tämä artikkeli perustuu kirjoitushetkellä voimassa olevaan asunto-osakeyhtiölakiin, konkurssilakiin sekä viranomaisten ja alan järjestöjen julkaisemaan yleiseen ohjeistukseen.

Artikkelissa erotetaan toisistaan:

Lakiin perustuvat velvoitteet, jotka sitovat asunto-osakeyhtiötä ja sen toimielimiä, sekä
Huoneistokierroksen käytännön suositukset, joiden tarkoituksena on auttaa taloyhtiöitä tunnistamaan riskejä ja edistämään ennakoivaa kunnossapitoa.

Artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä korvaa yksittäiseen taloyhtiöön sovellettavaa oikeudellista neuvontaa, teknistä asiantuntija-arviota tai isännöitsijän, tilintarkastajan tai muun asiantuntijan antamaa tapauskohtaista ohjeistusta.

Tietojen oikeellisuus

Tämän artikkelin sisältö perustuu julkaisuhetkellä voimassa olevaan Asunto-osakeyhtiölakiin (1599/2009) sekä alan johtavien asiantuntijaorganisaatioiden, kuten Kiinteistöliiton, Isännöintiliiton ja tarvittaessa Rakennustiedon, julkisesti saatavilla oleviin ohjeisiin ja suosituksiin. Artikkelin tavoitteena on tarjota taloyhtiöille ajantasaista, luotettavaa ja käytännönläheistä tietoa päätöksenteon tueksi.

Lainsäädäntö ja viranomaisohjeet voivat muuttua. Tarkista ajantasaiset tiedot aina virallisista lähteistä ennen yksittäistä päätöstä tai toimenpidettä.

Hyödyllistä lisätietoa:

Tarvitsetko asiantuntijan näkemyksen taloyhtiösi kunnosta?

Jokainen taloyhtiö on erilainen. Siksi myös kunnossapidon tarpeet, riskit ja kehityskohteet vaihtelevat.

Hyvä taloyhtiön johtaminen perustuu luotettavaan tietoon. Mitä aikaisemmin mahdolliset riskit tunnistetaan, sitä paremmin kunnossapitoa voidaan suunnitella ja ennakoimattomia kustannuksia välttää.

Huoneistokierros tarjoaa taloyhtiöille riippumattomia asiantuntijapalveluita, joiden tavoitteena on tukea hallitusta, isännöitsijää ja osakkaita päätöksenteossa sekä rakennuksen pitkäjänteisessä ylläpidossa.

Huoneistokierros auttaa taloyhtiöiden hallituksia, puheenjohtajia ja isännöitsijöitä tunnistamaan kiinteistön nykykunnon, havaitsemaan mahdolliset riskit ajoissa ja tukemaan päätöksentekoa luotettavan tiedon avulla.

Ennakointi on aina edullisempaa kuin reagointi.

Ota yhteyttä TÄSTÄ Huoneistokierrokseen ja selvitetään yhdessä, miten taloyhtiösi voi välttää kalliit yllätykset sekä tehdä päätöksiä tiedon pohjalta.