Taloyhtiön kustannukset kasvavat huomaamatta. HUONEISTOKIERROS OY

Taloyhtiön kustannukset kasvavat huomaamatta – näin hallitus ja osakkaat voivat vaikuttaa niihin

Monessa taloyhtiössä ihmetellään samaa ilmiötä: vastikkeet nousevat, korjauslaskut kasvavat ja budjettiin ilmestyy vuosi toisensa jälkeen uusia menoeriä. Usein syy ei ole yksittäinen suuri remontti tai äkillinen vahinko. Todellinen ongelma on se, että taloyhtiön kustannukset kasvavat vähitellen vuosien aikana ilman, että kehitykseen kiinnitetään riittävästi huomiota.

Kun kustannusten nousu tapahtuu hitaasti, siihen on helppo tottua. Hallitus hyväksyy vuosittain hieman suuremmat kulut, osakkaat maksavat hieman korkeampaa vastiketta ja elämä jatkuu normaalisti. Vasta vuosien päästä huomataan, kuinka paljon rahaa kiinteistön ylläpitoon todellisuudessa kuluu.

Taloyhtiön kustannukset muodostuvat monesta pienestä asiasta

Moni osakas ajattelee, että suurimmat kulut syntyvät putkiremonteista, julkisivusaneerauksista tai kattoremonteista. Todellisuudessa merkittävä osa vuosittaisista menoista syntyy jatkuvasta ylläpidosta ja pienistä korjauksista.

Tyypillisiä kulueriä ovat esimerkiksi:

Huoltoyhtiön palvelut
Sähkö- ja LVI-korjaukset
Päivystyskäynnit
Lukitus- ja ovikorjaukset
Piha-alueiden ylläpito
Ilmanvaihtojärjestelmien huollot
Vesivahinkojen ensitoimet
Toistuvat vikakorjaukset

Yksittäinen lasku ei välttämättä tunnu suurelta. Kun samanlaisia laskuja kertyy vuoden aikana kymmeniä tai jopa satoja, kokonaisuus muuttuu nopeasti merkittäväksi.

Siksi taloyhtiön kustannukset kannattaa nähdä kokonaisuutena eikä pelkästään yksittäisinä laskuina.

Miksi taloyhtiön kustannukset kasvavat huomaamatta?

Yksi yleisimmistä syistä on se, että taloyhtiössä keskitytään oireiden korjaamiseen eikä ongelmien juurisyihin.

Ajatellaan esimerkiksi tilannetta, jossa samassa rakennuksessa tehdään toistuvasti:

Viemärin avauksia
Ovien säätöjä
Vesikalusteiden korjauksia
Ilmanvaihdon säätöjä

Jos samoja ongelmia korjataan vuodesta toiseen, kannattaa kysyä:

Miksi nämä viat toistuvat?

Liian usein korjaamme seurauksia, mutta emme selvitä syytä niiden taustalla.

Kun juurisyy jää tunnistamatta, kulut jatkuvat vuodesta toiseen.

Taloyhtiön hallituksen tärkeä tehtävä

Taloyhtiön hallituksen tärkeimpiä tehtäviä on huolehtia siitä, että kiinteistöä ylläpidetään suunnitelmallisesti.

Tämä ei tarkoita pelkästään korjauspäätösten tekemistä.

Se tarkoittaa myös kysymysten esittämistä.

Esimerkiksi:

Mitkä ovat taloyhtiön suurimmat kuluerät?
Mitkä korjaukset toistuvat vuosittain?
Onko samoja ongelmia korjattu useita kertoja?
Voidaanko osa kustannuksista ehkäistä ennakoinnilla?
Mitä riskejä kiinteistössä tällä hetkellä on?

Monessa tapauksessa jo näihin kysymyksiin vastaaminen paljastaa mahdollisuuksia säästää merkittäviä summia.

Ennakoiva kunnossapito on tehokkain tapa hallita kustannuksia

Moni taloyhtiö pyrkii säästämään kilpailuttamalla palveluita tai lykkäämällä korjauksia.

Todellisuudessa suurimmat säästöt syntyvät yleensä ennakoivasta kunnossapidosta.

Kun kiinteistön kuntoa seurataan säännöllisesti, voidaan havaita esimerkiksi:

Alkavat kosteusongelmat
Löystyneet putkikannakkeet
Kuluneet tiivisteet
Sähköjärjestelmien riskit
Ilmanvaihdon puutteet

Pienen ongelman korjaaminen maksaa usein muutamia satoja euroja.

Jos sama ongelma pääsee kehittymään vuosien ajan, kustannukset voivat nousta tuhansiin tai jopa kymmeniin tuhansiin euroihin.

Siksi ennakointi ei ole ylimääräinen kustannus. Se on investointi, joka pienentää tulevia menoja.

Myös osakkailla on tärkeä rooli

Taloyhtiön kustannukset eivät ole vain hallituksen, isännöitsijän tai huoltoyhtiön asia.

Jokainen osakas maksaa ne lopulta omasta taskustaan.

Siksi osakkaiden kannattaa osallistua taloyhtiön asioihin ja kertoa havainnoistaan.

Asukkaat näkevät usein ensimmäisenä:

Poikkeavat hajut
Kosteuden merkit
Outoja ääniä putkistossa
Ovien toimintahäiriöt
Ilmanvaihdon ongelmat
Sähköjärjestelmien poikkeamat

Moni suuri vahinko olisi voitu estää, jos ensimmäinen havainto olisi tutkittu ajoissa.

Kuinka taloyhtiön kustannuksia voidaan pienentää?

Kustannusten hallinta ei tarkoita välttämättä palveluiden vähentämistä tai huollon karsimista.

Usein tehokkaimmat keinot ovat:

Selvitä toistuvien vikojen syyt

Jos sama ongelma toistuu jatkuvasti, kannattaa selvittää sen todellinen aiheuttaja.

Seuraa kustannuksia vuositasolla

Yksittäiset laskut eivät kerro koko totuutta. Tarkastele kokonaisuutta.

Panosta ennakoiviin tarkastuksiin

Kiinteistön todellinen kunto kannattaa tietää ennen kuin ongelmat näkyvät asukkaille.

Hyödynnä asukkaiden havainnot

Asukkaat ovat kiinteistön paras varhaishälytysjärjestelmä.

Tee päätöksiä tiedon perusteella

Mitä enemmän kiinteistön kunnosta tiedetään, sitä parempia päätöksiä voidaan tehdä.

Taloyhtiön tulevaisuus rakennetaan ennakoimalla

Moni hallitus etsii säästöjä kilpailuttamalla sopimuksia tai lykkäämällä korjauksia.

Todelliset säästöt syntyvät kuitenkin usein aivan muualta.

Ne syntyvät siitä, että ongelmat havaitaan ennen kuin ne muuttuvat vahingoiksi.

Ne syntyvät siitä, että korjataan syitä eikä pelkästään seurauksia.

Ne syntyvät siitä, että taloyhtiön kustannukset ymmärretään kokonaisuutena eikä yksittäisinä laskuina.

Jokaisen hallituksen ja osakkaan kannattaa aika ajoin pysähtyä kysymään:

Mitkä asiat voivat kasvattaa taloyhtiön kustannuksia seuraavan viiden vuoden aikana?

Usein juuri tähän kysymykseen vastaaminen tuo suurimmat säästöt.

Huoneistokierros Oy

Kaikki kuntoon yhdellä ovenavauksella.

Autamme taloyhtiöitä tunnistamaan piileviä riskejä ennen kuin niistä syntyy kalliita korjauksia.

Ennakointi on AINA edullisempaa kuin reagointi!

Huomautus

Tämä artikkeli on tarkoitettu yleiseksi tietolähteeksi taloyhtiöiden hallituksille, puheenjohtajille, osakkaille ja asukkaille. Sisältö ei ole oikeudellista, teknistä eikä kiinteistökohtaista asiantuntijaneuvontaa. Taloyhtiöiden tilanteet vaihtelevat, joten päätökset tulee tehdä tapauskohtaisesti voimassa olevan lainsäädännön sekä tarvittaessa isännöitsijän, rakennusalan asiantuntijan tai muun alan ammattilaisen kanssa.

Artikkeli on laadittu julkaisuhetkellä voimassa olevan lainsäädännön sekä luotettavien asiantuntijalähteiden pohjalta. Lainsäädäntö, viranomaisohjeet ja alan suositukset voivat muuttua, joten ajantasaiset tiedot kannattaa tarvittaessa tarkistaa alkuperäisistä lähteistä.

Artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä korvaa tapauskohtaista juridista arviota tai viranomaisen antamaa ohjeistusta.

Tietojen oikeellisuus

Tämän artikkelin sisältö perustuu julkaisuhetkellä voimassa olevaan Asunto-osakeyhtiölakiin (1599/2009) sekä alan johtavien asiantuntijaorganisaatioiden, kuten Kiinteistöliiton, Isännöintiliiton ja tarvittaessa Rakennustiedon, julkisesti saatavilla oleviin ohjeisiin ja suosituksiin. Artikkelin tavoitteena on tarjota taloyhtiöille ajantasaista, luotettavaa ja käytännönläheistä tietoa päätöksenteon tueksi.

Lainsäädäntö ja viranomaisohjeet voivat muuttua. Tarkista ajantasaiset tiedot aina virallisista lähteistä ennen yksittäistä päätöstä tai toimenpidettä.

Hyödyllistä lisätietoa:

Tarvitsetko asiantuntijan arvion?

Jokainen taloyhtiö on erilainen. Siksi myös kunnossapidon tarpeet, riskit ja kehityskohteet vaihtelevat.

Huoneistokierros auttaa taloyhtiöiden hallituksia, puheenjohtajia ja isännöitsijöitä tunnistamaan kiinteistön nykykunnon, havaitsemaan mahdolliset riskit ajoissa ja tukemaan päätöksentekoa luotettavan tiedon avulla.

Ennakointi on aina edullisempaa kuin reagointi.

Ota yhteyttä TÄSTÄ Huoneistokierrokseen ja selvitetään yhdessä, miten taloyhtiösi voi välttää kalliit yllätykset sekä tehdä päätöksiä tiedon pohjalta.