Taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma – miksi 10 vuoden suunnitelma on yksi taloyhtiön tärkeimmistä asiakirjoista?

Taloyhtiön kiinteistö on usein sen arvokkain omaisuus. Rakennukset, talotekniikka ja piha-alueet kuluvat kuitenkin jatkuvasti, vaikka muutokset eivät aina näy päällepäin. Kun korjauksia tehdään vasta ongelmien ilmetessä, seurauksena voi olla kiireellisiä remontteja, ylimääräisiä kustannuksia ja vaikeita päätöksiä yhtiökokouksissa.

Siksi hyvin hoidettu taloyhtiö pyrkii ennakoimaan tulevia korjaustarpeita eikä pelkästään reagoimaan niihin.

Yksi tärkeimmistä ennakoivan kiinteistönpidon työkaluista on taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma. Se tunnetaan myös nimellä pitkän tähtäimen suunnitelma eli PTS. Vaikka kyseessä ei ole asunto-osakeyhtiölain edellyttämä pakollinen asiakirja, sitä pidetään yleisesti yhtenä tärkeimmistä välineistä rakennuksen pitkäjänteisessä kunnossapidossa.

Hyvin laadittu taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma auttaa hallitusta, isännöitsijää ja osakkaita hahmottamaan, millaisia korjauksia rakennuksessa voidaan odottaa seuraavan noin kymmenen vuoden aikana. Samalla voidaan varautua kustannuksiin, kilpailuttaa urakat ajoissa ja välttää tarpeettomia hätäkorjauksia.

Monelle osakkaalle yllätyksenä tulee se, että kaikki kunnossapitoon liittyvät asiakirjat eivät ole lakisääteisiä. Tässä artikkelissa erotellaan selkeästi:

mitkä velvoitteet perustuvat asunto-osakeyhtiölakiin
mitkä perustuvat viranomaisten tai alan suosituksiin
mitkä ovat Huoneistokierroksen käytännön suosituksia.

Näin tiedät aina, mikä on lain vaatimus ja mikä kuuluu hyvään kiinteistönpitoon.

Huomautus

Tässä artikkelissa erotetaan toisistaan:

Asunto-osakeyhtiölain velvoitteet
Viranomaisten ja alan suositukset
Huoneistokierroksen käytännön suositukset

Tarkoituksena on antaa mahdollisimman selkeä kuva siitä, mitä taloyhtiöltä todella edellytetään ja mitä kannattaa tehdä rakennuksen arvon säilyttämiseksi.

Mikä on taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma?

Taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma on pitkän aikavälin suunnitelma, jossa arvioidaan rakennuksen ja kiinteistön merkittävimmät kunnossapito- ja korjaustarpeet.

Suunnitelma laaditaan tavallisesti noin kymmeneksi vuodeksi eteenpäin, minkä vuoksi siitä käytetään usein nimitystä 10 vuoden kunnossapitosuunnitelma tai PTS (pitkän tähtäimen suunnitelma).

Kyse ei kuitenkaan ole sitovasta remonttilistasta.

Hyvä taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma perustuu rakennuksen nykyiseen kuntoon, arvioituihin teknisiin käyttöikiin, tehtyihin tutkimuksiin sekä asiantuntijoiden arvioihin. Suunnitelmaa päivitetään tarvittaessa rakennuksen kunnon ja toteutuneiden korjausten mukaan.

Suunnitelmassa voidaan arvioida esimerkiksi seuraavia kokonaisuuksia:

vesikatto
julkisivut
parvekkeet
parvekkeen ovet
ikkunat
ulko-ovet
käyttövesiputket
viemärit
lämmitysjärjestelmät
ilmanvaihto
sähköjärjestelmät
hissit
salaojat
sadevesijärjestelmät
piha-alueet
yhteiset tilat
kantavat rakenteet, mikäli niiden kunnon arviointi tai tutkimukset antavat siihen aihetta.

Tavoitteena on muodostaa kokonaiskuva siitä, mitä rakennuksessa todennäköisesti tulee tapahtumaan tulevien vuosien aikana.

Miksi taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma on tärkeä?

Rakennukset eivät yleensä vaurioidu yhdessä yössä.

Esimerkiksi vesikatto voi menettää tiiveyttään vähitellen. Julkisivuun voi syntyä pieniä halkeamia, jotka vuosien aikana kasvavat. Käyttövesiputket kuluvat sisältäpäin, eikä niiden todellista kuntoa voi arvioida pelkästään silmämääräisesti.

Sama koskee myös:

parvekkeen ovia, joiden tiivisteet, lukitukset ja rakenteet kuluvat ajan myötä
ulko-ovia, joiden turvallisuus, energiatehokkuus ja käyttömukavuus voivat heikentyä
kantavia rakenteita, joiden kuntoa voidaan joutua tutkimaan esimerkiksi kosteus-, painuma- tai betonivaurioepäilyjen yhteydessä.

Kun nämä asiat tunnistetaan riittävän ajoissa, korjaukset voidaan suunnitella hallitusti.

Hyvin laadittu taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma auttaa:

ennakoimaan tulevia investointeja
vähentämään yllätyksiä
suunnittelemaan taloutta pitkäjänteisesti
tukemaan hallituksen päätöksentekoa
lisäämään osakkaiden tiedonsaantia
säilyttämään rakennuksen arvoa.

Mikä on lakisääteistä ja mikä ei?

Yksi yleisimmistä väärinkäsityksistä taloyhtiöissä liittyy siihen, mitä asunto-osakeyhtiölaki todella edellyttää.

Kaikki kunnossapitoon liittyvät asiakirjat eivät ole lakisääteisiä, vaikka niitä käytetään lähes kaikissa hyvin hoidetuissa taloyhtiöissä.

Alla on eroteltu tärkeimmät asiat.

Lakisääteistä

Vuosittainen kunnossapitotarveselvitys

Kyllä – tämä on asunto-osakeyhtiölain mukainen velvollisuus.

Asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 6 luvun 3 § velvoittaa hallituksen esittämään varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallisen selvityksen rakennusten ja kiinteistön kunnossapitotarpeesta seuraavan viiden vuoden aikana siltä osin kuin sillä on olennainen vaikutus:

osakehuoneiston käyttämiseen
yhtiövastikkeeseen
muihin asumiskustannuksiin.

Tämä selvitys on pakollinen kaikille asunto-osakeyhtiöille.

Ei lakisääteistä, mutta erittäin suositeltavaa

Taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma (PTS)

Ei ole asunto-osakeyhtiölain mukaan pakollinen.

Laki ei velvoita laatimaan 10 vuoden taloyhtiön kunnossapitosuunnitelmaa.

Käytännössä se on kuitenkin yksi tärkeimmistä työkaluista rakennuksen pitkäjänteisessä kunnossapidossa ja toimii usein myös kunnossapitotarveselvityksen taustamateriaalina.

Kuntoarvio

Ei ole lakisääteinen.

Kuntoarvio antaa kokonaiskuvan rakennuksen teknisestä kunnosta ja toimii usein lähtökohtana taloyhtiön kunnossapitosuunnitelman laatimiselle.

Kuntotutkimukset

Eivät ole yleisesti pakollisia.

Kuntotutkimuksia tehdään silloin, kun jonkin rakennusosan todellinen kunto halutaan selvittää ennen merkittäviä korjauspäätöksiä.

Tutkimuksia voidaan tehdä esimerkiksi:

vesikatosta
julkisivusta
parvekkeista
käyttövesiputkista
viemäreistä
kantavista rakenteista
kosteusvaurioista.

Vaikka laki ei määrää tiettyjä tutkimuksia tehtäväksi määräajoin, hallituksen huolellisuusvelvollisuus voi käytännössä edellyttää riittävien selvitysten hankkimista ennen merkittäviä päätöksiä.

Taloyhtiön kunnossapitosuunnitelman päivittäminen

Ei ole lakisääteinen velvollisuus.

Hyvän hallintotavan mukaisesti suunnitelmaa kannattaa kuitenkin tarkistaa säännöllisesti, esimerkiksi vuosittain tai aina merkittävän korjauksen valmistuttua.

Huoneistokierroksen suositus

Laki määrittää taloyhtiölle vähimmäisvaatimukset.

Hyvin hoidettu taloyhtiö pyrkii kuitenkin toimimaan tätä pidemmälle.

Huoneistokierroksen näkemyksen mukaan jokaisella taloyhtiöllä tulisi olla ajan tasalla oleva taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma, vaikka asunto-osakeyhtiölaki ei sitä edellytä.

Suunnitelman tulisi perustua mahdollisimman ajantasaiseen tietoon rakennuksen kunnosta ja kattaa kaikki merkittävät rakennusosat, kuten vesikatto, julkisivut, talotekniikka, ulko-ovet, parvekkeen ovet, piha-alueet sekä tarvittaessa myös kantavat rakenteet.

Pitkäjänteinen suunnittelu ei tarkoita sitä, että kaikki suunnitelmassa mainitut korjaukset toteutuvat varmasti juuri arvioituna ajankohtana. Sen tarkoitus on antaa hallitukselle ja osakkaille realistinen kokonaiskuva tulevista tarpeista, jotta päätökset voidaan tehdä suunnitelmallisesti, oikea-aikaisesti ja kiinteistön etua ajatellen.

Seuraavassa osassa käsitellään, mitä hyvä taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma sisältää käytännössä, miten se laaditaan ja kuinka eri rakennusosien tekniset käyttöiät sekä kuntoarviot vaikuttavat korjausten ajoittamiseen.

Mitä hyvä taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma sisältää?

Kun taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma laaditaan huolellisesti, se toimii paljon laajemmin kuin pelkkänä remonttilistana. Sen tarkoituksena on antaa hallitukselle, isännöitsijälle ja osakkaille realistinen kokonaiskuva rakennuksen nykytilasta, tulevista korjaustarpeista ja niiden mahdollisesta aikataulusta.

Hyvä suunnitelma auttaa vastaamaan esimerkiksi seuraaviin kysymyksiin:

Mitkä rakennusosat lähestyvät teknisen käyttöikänsä loppua?
Mitä rakennusosia kannattaa seurata tarkemmin?
Mitkä korjaukset voidaan suunnitella etukäteen?
Mitkä asiat voivat vielä odottaa useita vuosia?
Miten korjaukset vaikuttavat taloyhtiön talouteen?

Mitä tarkempi ja ajantasaisempi taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma on, sitä paremmin taloyhtiö pystyy ennakoimaan tulevaisuutta.

Rakennusosien tekninen käyttöikä ei ole sama kuin korjausajankohta

Yksi yleisimmistä väärinkäsityksistä liittyy teknisiin käyttöikiin.

Rakennusosan tekninen käyttöikä ei tarkoita sitä, että kyseinen rakennusosa on pakko uusia heti käyttöiän päättyessä.

Esimerkiksi ikkunoiden tekninen käyttöikä voi olla noin 40 vuotta, mutta hyvin huolletut ikkunat voivat kestää huomattavasti pidempään. Toisaalta puutteellinen huolto, kosteus tai rakenteelliset ongelmat voivat lyhentää käyttöikää merkittävästi.

Sama koskee lähes kaikkia rakennuksen osia.

Siksi taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma perustuu aina rakennuksen todelliseen kuntoon eikä pelkästään ikään.

Mitä rakennusosia taloyhtiön kunnossapitosuunnitelmassa yleensä arvioidaan?

Rakennuksesta riippuen suunnitelmassa voidaan arvioida esimerkiksi seuraavia kokonaisuuksia.

Vesikatto

Vesikaton kunto on yksi rakennuksen tärkeimmistä seurattavista asioista.

Suunnitelmassa voidaan arvioida esimerkiksi:

katemateriaalin kunto
läpivientien tiiveys
sadevesien ohjautuminen
kattoturvatuotteet
huolto- ja korjaustarpeet
arvio seuraavasta suuremmasta korjauksesta.

Julkisivut

Julkisivu suojaa rakennusta säältä ja kosteudelta.

Suunnitelmassa voidaan arvioida esimerkiksi:

rappauksen kunto
elementtisaumat
maalipinnat
betonirakenteet
mahdolliset kosteusvauriot
tulevat kuntotutkimukset.

Parvekkeet

Parvekkeet ovat jatkuvasti alttiina sääolosuhteille.

Suunnitelmassa voidaan arvioida esimerkiksi:

betonirakenteiden kunto
kaiteet
vedenpoisto
pinnoitteet
mahdolliset turvallisuuspuutteet.

Parvekkeen ovet

Parvekkeen ovet jäävät usein vähälle huomiolle, vaikka ne vaikuttavat sekä asumismukavuuteen että energiatehokkuuteen.

Suunnitelmassa voidaan arvioida esimerkiksi:

tiivisteiden kunto
ovien toimivuus
lukitukset
kosteuden aiheuttamat vauriot
mahdollinen uusimistarve.

Ulko-ovet

Taloyhtiön ulko-ovet vaikuttavat turvallisuuteen, energiatehokkuuteen ja rakennuksen yleisilmeeseen.

Arvioitavia asioita voivat olla esimerkiksi:

ovien kunto
lukitusjärjestelmät
esteettömyys
automatiikka
lämmöneristävyys
kuluminen.

Ikkunat

Ikkunoiden kuntoa seurataan yleensä osana julkisivun kokonaisuutta.

Suunnitelmassa voidaan arvioida esimerkiksi:

karmien kunto
lasielementit
tiivisteet
huoltomaalaustarpeet
uusimisen ajankohta.

Käyttövesiputket

Putkistojen kunto vaikuttaa suoraan asumisturvallisuuteen.

Suunnitelmassa voidaan arvioida esimerkiksi:

putkien ikä
materiaalit
aikaisemmat vuodot
kuntotutkimusten tarve
arvio saneerauksen ajankohdasta.

Viemärit

Viemäreiden osalta voidaan arvioida esimerkiksi:

kuvausten tulokset
huuhtelutarpeet
pinnoitusmahdollisuudet
uusimistarve
rakenteellinen kunto.

Lämmitysjärjestelmä

Taloyhtiön lämmitysjärjestelmä muodostaa merkittävän osan käyttökustannuksista.

Suunnitelmassa voidaan tarkastella esimerkiksi:

lämmönjakokeskusta
patteriverkostoa
säätölaitteita
energiatehokkuutta
mahdollisia tulevia uudistuksia.

Ilmanvaihto

Toimiva ilmanvaihto vaikuttaa sekä rakennuksen kuntoon että sisäilman laatuun.

Suunnitelmassa voidaan arvioida esimerkiksi:

ilmanvaihtokoneet
kanavien puhdistustarve
säätötarpeet
energiatehokkuus.

Sähköjärjestelmät

Rakennuksen sähköjärjestelmät muuttuvat jatkuvasti uusien vaatimusten myötä.

Suunnitelmassa voidaan arvioida esimerkiksi:

pääkeskukset
ryhmäkeskukset
valaistus
sähköautojen latausvalmius
turvallisuus.

Hissit

Hissien osalta voidaan arvioida esimerkiksi:

tekninen kunto
turvallisuus
modernisointitarpeet
varaosien saatavuus.

Salaojat ja sadevesijärjestelmät

Rakennuksen kosteustekninen toiminta riippuu merkittävästi toimivasta vedenpoistosta.

Suunnitelmassa voidaan arvioida:

salaojien kunto
sadevesiviemärit
tarkastuskaivot
perustusten kuivatus.

Kantavat rakenteet

Kantavat rakenteet eivät yleensä vaadi jatkuvia korjauksia, mutta niiden kuntoa voidaan joutua selvittämään esimerkiksi silloin, kun epäillään:

kosteusvaurioita
betonin rapautumista
painumia
halkeamia
raudoitteiden korroosiota.

Tarvittaessa voidaan tehdä erillisiä kuntotutkimuksia ennen korjauspäätöksiä.

Taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma ei ole sitova remonttilista

Yksi tärkeimmistä asioista on ymmärtää, ettei taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma sido taloyhtiötä toteuttamaan kaikkia siinä mainittuja korjauksia.

Suunnitelma perustuu arvioihin.

Korjausten ajankohta voi muuttua esimerkiksi:

rakennuksen kunnon muuttuessa
uusien kuntotutkimusten perusteella
taloudellisen tilanteen vuoksi
teknologian kehittyessä
viranomaismääräysten muuttuessa.

Tästä syystä suunnitelmaa kannattaa päivittää säännöllisesti eikä pitää sitä muuttumattomana asiakirjana.

Huoneistokierroksen suositus

Huoneistokierroksen näkemyksen mukaan laadukas taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma perustuu aina todelliseen tietoon eikä oletuksiin.

Mitä enemmän päätöksiä tehdään kuntoarvioiden, kuntotutkimusten, huoltohistorian ja asiantuntijalausuntojen perusteella, sitä pienempi riski on tehdä liian aikaisia tai liian myöhäisiä korjauksia.

Pitkäjänteinen suunnittelu auttaa hallitusta tekemään perusteltuja päätöksiä, lisää osakkaiden luottamusta ja tukee rakennuksen arvon säilymistä vuosikymmeniksi eteenpäin.

Seuraavassa osassa käsitellään, miten taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma laaditaan käytännössä, ketkä osallistuvat sen tekemiseen, miten sitä päivitetään ja kuinka osakkaat voivat hyödyntää sitä päätöksenteossa.

Miten taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma laaditaan käytännössä?

Hyvä taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma ei synny yhdellä kokouksella eikä pelkästään arvioimalla rakennuksen ikää. Luotettava suunnitelma perustuu ajantasaiseen tietoon rakennuksen kunnosta, aikaisemmista korjauksista, asiantuntijoiden arvioihin sekä hallituksen ja isännöitsijän yhteistyöhön.

Mitä enemmän päätöksenteossa hyödynnetään tutkittua tietoa, sitä paremmin voidaan välttää sekä ennenaikaiset että liian myöhään tehdyt korjaukset.

Kuka vastaa taloyhtiön kunnossapitosuunnitelmasta?

Tämä on kysymys, joka aiheuttaa usein epäselvyyttä.

Taloyhtiön hallitus

Taloyhtiön hallitus vastaa kiinteistön ja rakennusten asianmukaisesta hallinnosta sekä kunnossapidon järjestämisestä asunto-osakeyhtiölain mukaisesti.

Käytännössä hallitus päättää esimerkiksi:

milloin kuntoarvio tilataan
milloin kuntotutkimuksia tarvitaan
miten pitkän aikavälin suunnittelua kehitetään
milloin suunnitelmaa päivitetään
mitä korjaushankkeita valmistellaan yhtiökokoukselle.

Vaikka asiantuntijat laativat usein suunnitelman teknisen osuuden, vastuu kokonaisuuden johtamisesta kuuluu hallitukselle.

Isännöitsijä

Isännöitsijä toimii yleensä hallituksen tärkeimpänä yhteistyökumppanina.

Hänen tehtäviinsä voi kuulua esimerkiksi:

aiempien korjaustietojen kokoaminen
huoltokirjan ylläpito
asiantuntijoiden kilpailuttaminen
suunnitelman valmistelun koordinointi
hallituksen päätösten valmistelu.

Isännöitsijä ei kuitenkaan yksin päätä tulevista korjauksista.

Asiantuntijat

Laadukas taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma perustuu usein asiantuntijoiden tekemiin selvityksiin.

Mukana voivat olla esimerkiksi:

rakennusinsinööri
rakennesuunnittelija
LVI-asiantuntija
sähköasiantuntija
kosteusvaurioiden asiantuntija
julkisivuasiantuntija
kuntotutkija.

Mitä vaativammasta rakennuksesta on kyse, sitä tärkeämpää on käyttää kokeneita asiantuntijoita.

Mihin tietoihin kunnossapitosuunnitelma perustuu?

Hyvä taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma ei saa perustua arvauksiin.

Sen tulisi hyödyntää mahdollisimman paljon olemassa olevaa tietoa.

Tyypillisiä lähtötietoja ovat esimerkiksi:

rakennuksen valmistumisvuosi
aikaisemmat peruskorjaukset
huoltokirja
kuntoarvio
kuntotutkimukset
huoltoyhtiön havainnot
vikailmoitukset
energiankulutuksen seuranta
sisäilmaan liittyvät havainnot
aiemmat kosteus- tai vesivahingot.

Mitä enemmän tietoa on käytettävissä, sitä luotettavampi suunnitelmasta voidaan laatia.

Kuinka usein taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma tulisi päivittää?

Lakisääteinen velvoite

Ei ole olemassa lakia, joka määräisi päivittämään 10 vuoden kunnossapitosuunnitelman tietyin väliajoin.

Hyvä käytäntö

Huoneistokierroksen näkemyksen mukaan taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma kannattaa tarkistaa vähintään kerran vuodessa.

Lisäksi päivitys on perusteltua esimerkiksi silloin, kun:

valmistuu merkittävä peruskorjaus
tehdään uusi kuntoarvio
valmistuu kuntotutkimus
havaitaan merkittävä vaurio
rakennuksen käyttötarkoitus muuttuu
taloyhtiön taloudellinen tilanne muuttuu olennaisesti.

Näin suunnitelma pysyy aidosti hyödyllisenä työkaluna eikä vanhene hyllyyn.

Mitkä ovat yleisimmät virheet?

Monissa taloyhtiöissä suunnitelma kyllä laaditaan, mutta sitä ei enää hyödynnetä.

Yleisimmät virheet ovat esimerkiksi seuraavat.

Suunnitelmaa ei päivitetä

Rakennuksen kunto muuttuu jatkuvasti.

Jos taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma perustuu kymmenen vuotta vanhoihin tietoihin, sen hyöty jää hyvin vähäiseksi.

Päätöksiä tehdään ilman tutkimuksia

Korjauspäätöksiä ei tulisi perustaa pelkkiin oletuksiin.

Esimerkiksi:

putkistot
julkisivut
vesikatto
kantavat rakenteet

voivat vaatia kuntotutkimuksia ennen kuin korjauksen laajuudesta voidaan tehdä luotettavia päätöksiä.

Keskitytään vain näkyviin rakennusosiin

Usein huomio kiinnittyy helposti siihen, mikä näkyy ulospäin.

Todellisuudessa myös esimerkiksi:

ilmanvaihto
salaojat
sähköjärjestelmät
lämmönjakokeskus
käyttövesiputket

voivat aiheuttaa erittäin suuria kustannuksia, vaikka ne eivät näy päivittäisessä käytössä.

Korjauksia lykätään liian pitkään

Korjausten siirtäminen voi joskus olla perusteltua.

Jos lykkäämisestä tulee jatkuva toimintatapa, korjauskustannukset voivat kasvaa huomattavasti.

Esimerkiksi pieni julkisivuvaurio voi ajan myötä johtaa laajempiin kosteusvaurioihin, joiden korjaaminen on huomattavasti kalliimpaa.

Miten osakas voi hyödyntää taloyhtiön kunnossapitosuunnitelmaa?

Moni ajattelee, että taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma kuuluu vain hallitukselle.

Todellisuudessa siitä hyötyy jokainen osakas.

Suunnitelmasta voi arvioida esimerkiksi:

millaisia korjauksia lähivuosina voi olla odotettavissa
miten aktiivisesti taloyhtiötä johdetaan
kuinka hyvin rakennuksen kuntoa seurataan
voiko tulevilla hankkeilla olla vaikutusta yhtiövastikkeeseen
onko kiinteistöä hoidettu pitkäjänteisesti.

Erityisesti asuntoa ostavan kannattaa perehtyä suunnitelmaan yhdessä kunnossapitotarveselvityksen, tilinpäätöksen ja yhtiökokousten pöytäkirjojen kanssa.

Taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma on sijoitus tulevaisuuteen

Hyvin laadittu taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma ei ole kustannus, vaan investointi.

Se auttaa:

vähentämään yllätyksiä
parantamaan päätöksenteon laatua
suunnittelemaan rahoitusta ajoissa
lisäämään osakkaiden luottamusta
säilyttämään rakennuksen teknistä kuntoa
tukemaan asuntojen arvon säilymistä pitkällä aikavälillä.

Pitkäjänteinen suunnittelu antaa hallitukselle paremmat mahdollisuudet tehdä harkittuja päätöksiä sen sijaan, että korjauksia jouduttaisiin tekemään kiireessä.

Huoneistokierroksen suositus

Huoneistokierroksen kokemuksen mukaan parhaat päätökset tehdään silloin, kun ne perustuvat tutkittuun tietoon eikä oletuksiin.

Ajantasainen taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma, säännöllinen kuntoarvio, tarvittavat kuntotutkimukset ja avoin viestintä osakkaille muodostavat yhdessä perustan vastuulliselle kiinteistönpidolle.

Lainsäädäntö määrittää taloyhtiölle vähimmäisvaatimukset, mutta pitkäjänteinen suunnittelu auttaa usein välttämään tilanteet, joissa korjauksia joudutaan tekemään kiireellä, korkeammilla kustannuksilla ja suuremmilla riskeillä.

Taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma – Yhteenveto

Taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma on yksi tärkeimmistä työkaluista asunto-osakeyhtiön pitkäjänteisessä kiinteistönpidossa. Vaikka 10 vuoden kunnossapitosuunnitelma ei ole asunto-osakeyhtiölain mukaan pakollinen, se auttaa hallitusta, isännöitsijää ja osakkaita ennakoimaan tulevia korjaustarpeita sekä tekemään päätöksiä tutkittuun tietoon perustuen.

Hyvin laadittu taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma ei ole pelkkä lista tulevista remonteista, vaan strateginen asiakirja, jonka tavoitteena on ylläpitää rakennuksen teknistä kuntoa, tukea talouden suunnittelua ja säilyttää asuntojen arvo pitkällä aikavälillä.

Suunnitelman tulisi perustua mahdollisimman ajantasaiseen tietoon rakennuksen kunnosta. Kuntoarviot, kuntotutkimukset, huoltokirja, huoltohistoria sekä asiantuntijoiden arviot muodostavat yhdessä perustan laadukkaalle suunnittelulle.

On myös tärkeää ymmärtää ero lakisääteisten velvoitteiden ja hyvän kiinteistönpitotavan välillä. Asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa hallituksen laatimaan vuosittain kunnossapitotarveselvityksen seuraavan viiden vuoden ajalle, mutta itse taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma on vapaaehtoinen. Käytännössä juuri se auttaa kuitenkin täyttämään hallituksen huolellisuusvelvollisuutta ja mahdollistaa ennakoivan päätöksenteon.

Huoneistokierroksen näkemyksen mukaan jokaisella taloyhtiöllä tulisi olla ajantasainen taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma, jota päivitetään säännöllisesti ja hyödynnetään aktiivisesti hallituksen päätöksenteossa. Ennakointi on lähes aina edullisempaa kuin kiireessä tehtävät korjaukset.

Usein kysytyt kysymykset taloyhtiön kunnossapitosuunnitelmasta

Onko taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma pakollinen?

Ei. Taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma eli 10 vuoden PTS ei ole asunto-osakeyhtiölain mukaan pakollinen. Sen sijaan hallituksen on vuosittain esitettävä yhtiökokoukselle kunnossapitotarveselvitys seuraavan viiden vuoden aikana odotettavista kunnossapitotarpeista.

Mikä on ero kunnossapitotarveselvityksellä ja kunnossapitosuunnitelmalla?

Kunnossapitotarveselvitys on asunto-osakeyhtiölain edellyttämä asiakirja, joka käsittelee seuraavan viiden vuoden merkittäviä kunnossapitotarpeita.

Taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma on puolestaan vapaaehtoinen pitkän aikavälin suunnitelma, joka ulottuu yleensä noin kymmenen vuoden päähän ja auttaa taloyhtiötä ennakoimaan tulevia korjaushankkeita.

Kuinka pitkäksi ajaksi taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma laaditaan?

Useimmiten suunnitelma laaditaan noin kymmeneksi vuodeksi eteenpäin. Kyseessä on arvio tulevista kunnossapito- ja korjaustarpeista, ei sitova aikataulu.

Kuinka usein taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma kannattaa päivittää?

Laissa ei ole määrätty päivitysväliä.

Hyvän kiinteistönpitotavan mukaisesti taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma kannattaa kuitenkin tarkistaa vähintään kerran vuodessa sekä aina merkittävien korjausten, kuntoarvioiden tai kuntotutkimusten jälkeen.

Kuka laatii taloyhtiön kunnossapitosuunnitelman?

Suunnitelman laatimiseen osallistuvat yleensä taloyhtiön hallitus, isännöitsijä sekä tarvittaessa rakennusalan asiantuntijat. Hallitus vastaa kokonaisuudesta, mutta tekniset arviot perustuvat usein kuntoarvioihin ja asiantuntijalausuntoihin.

Sisältääkö taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma kaikki tulevat remontit?

Ei välttämättä.

Taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma perustuu arvioihin rakennuksen nykyisestä kunnosta. Korjausten aikataulu voi muuttua uusien tutkimusten, rakennuksen kunnon tai taloudellisen tilanteen perusteella.

Voiko osakas nähdä taloyhtiön kunnossapitosuunnitelman?

Kyllä. Taloyhtiön hallitus voi antaa osakkaille tietoa suunnitelmasta, ja käytännössä siihen tutustuminen on hyödyllistä esimerkiksi asuntoa ostettaessa tai ennen yhtiökokousta.

Miksi taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma on tärkeä asuntoa ostavalle?

Suunnitelma kertoo, millaisia korjaushankkeita taloyhtiössä on odotettavissa lähivuosina. Se auttaa arvioimaan mahdollisia tulevia kustannuksia, yhtiövastikkeen kehitystä sekä sitä, kuinka pitkäjänteisesti taloyhtiötä on hoidettu.

Perustuuko taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma rakennuksen ikään?

Ei pelkästään.

Hyvä taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma perustuu rakennuksen todelliseen kuntoon, aiempiin korjauksiin, kuntoarvioihin, kuntotutkimuksiin ja asiantuntijoiden arvioihin. Pelkkä rakennuksen ikä ei kerro riittävästi rakennusosien todellisesta kunnosta.

Mitä hyötyä taloyhtiön kunnossapitosuunnitelmasta on?

Ajantasainen taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma auttaa:

ennakoimaan tulevia korjauksia
suunnittelemaan taloutta pitkäjänteisesti
vähentämään yllätyksiä
tukemaan hallituksen päätöksentekoa
lisäämään osakkaiden tiedonsaantia
säilyttämään rakennuksen teknistä kuntoa
ylläpitämään asuntojen arvoa pitkällä aikavälillä.

Huomautus

Tämä artikkeli on tarkoitettu yleiseksi tietolähteeksi taloyhtiöiden hallituksille, puheenjohtajille, osakkaille ja asukkaille. Sisältö ei ole oikeudellista, teknistä eikä kiinteistökohtaista asiantuntijaneuvontaa. Taloyhtiöiden tilanteet vaihtelevat, joten päätökset tulee tehdä tapauskohtaisesti voimassa olevan lainsäädännön sekä tarvittaessa isännöitsijän, rakennusalan asiantuntijan tai muun alan ammattilaisen kanssa.

Artikkeli on laadittu julkaisuhetkellä voimassa olevan lainsäädännön sekä luotettavien asiantuntijalähteiden pohjalta. Lainsäädäntö, viranomaisohjeet ja alan suositukset voivat muuttua, joten ajantasaiset tiedot kannattaa tarvittaessa tarkistaa alkuperäisistä lähteistä.

Artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä korvaa tapauskohtaista juridista arviota tai viranomaisen antamaa ohjeistusta.

Tietojen oikeellisuus

Tämän artikkelin sisältö perustuu julkaisuhetkellä voimassa olevaan Asunto-osakeyhtiölakiin (1599/2009) sekä alan johtavien asiantuntijaorganisaatioiden, kuten Kiinteistöliiton, Isännöintiliiton ja tarvittaessa Rakennustiedon, julkisesti saatavilla oleviin ohjeisiin ja suosituksiin. Artikkelin tavoitteena on tarjota taloyhtiöille ajantasaista, luotettavaa ja käytännönläheistä tietoa päätöksenteon tueksi.

Lainsäädäntö ja viranomaisohjeet voivat muuttua. Tarkista ajantasaiset tiedot aina virallisista lähteistä ennen yksittäistä päätöstä tai toimenpidettä.

Hyödyllistä lisätietoa:

Tarvitsetko asiantuntijan arvion?

Jokainen taloyhtiö on erilainen. Siksi myös kunnossapidon tarpeet, riskit ja kehityskohteet vaihtelevat.

Huoneistokierros auttaa taloyhtiöiden hallituksia, puheenjohtajia ja isännöitsijöitä tunnistamaan kiinteistön nykykunnon, havaitsemaan mahdolliset riskit ajoissa ja tukemaan päätöksentekoa luotettavan tiedon avulla.

Ennakointi on aina edullisempaa kuin reagointi.

Ota yhteyttä TÄSTÄ Huoneistokierrokseen ja selvitetään yhdessä, miten taloyhtiösi voi välttää kalliit yllätykset sekä tehdä päätöksiä tiedon pohjalta.