Taloyhtiön kunnossapito ei voi perustua siihen, että kukaan ei valita. HUONEISTOKIERROS OY

Taloyhtiön hallituksen suurin virhe: ”Ei ole tullut valituksia” – Taloyhtiön kunnossapito ei voi perustua siihen, että kukaan ei valita

Monessa taloyhtiössä kuulee saman lauseen vuodesta toiseen:

”Ei ole tullut valituksia.”

Lause kuulostaa ensi kuulemalta hyvältä uutiselta.

Jos asukkaat eivät valita, kaiken täytyy olla kunnossa. Vai täytyykö?

Todellisuudessa tämä voi olla yksi vaarallisimmista ajattelutavoista, johon taloyhtiön hallitus voi ajautua.

Kiinteistöt eivät yleensä ilmoita ongelmistaan äänekkäästi. Useimmat vakavat viat kehittyvät hitaasti vuosien aikana. Ne eivät lähetä sähköpostia hallitukselle, eivätkä ne jätä vikailmoitusta huoltoyhtiölle.

Siksi onnistunut taloyhtiön kunnossapito ei voi perustua siihen, että odotetaan jonkun valittavan.

Suurimmat ongelmat ovat usein näkymättömiä

Ajatellaan hetki tavallista kerrostaloa.

Kuinka moni asukas tietää:

missä talon sähkökeskukset sijaitsevat?
miltä putkikannakkeiden pitäisi näyttää?
onko ilmanvaihtojärjestelmä kunnossa?
onko alapohjassa kosteutta?
ovatko rakenteet kuivia?

Vastaus on yleensä hyvin harva.

Tämä tarkoittaa, että monet vakavat ongelmat voivat kehittyä pitkään ilman, että yksikään asukas huomaa niitä.

Valitusten puuttuminen ei siis välttämättä tarkoita, ettei ongelmia ole.

Se voi tarkoittaa myös sitä, ettei niitä ole vielä havaittu.

Vesivahinko ei kysy lupaa

Yksi kalleimmista ja yleisimmistä taloyhtiöiden ongelmista on piilevä kosteus- tai vesivahinko.

Aluksi kyse voi olla hyvin pienestä asiasta:

hitaasta vuodosta
löystyneestä liitoksesta
kuluneesta tiivisteestä
vaurioituneesta läpiviennistä

Jos ongelma havaitaan ajoissa, korjaus voi maksaa muutamia satoja euroja.

Jos se havaitaan vuosien kuluttua, seurauksena voi olla:

rakenteiden purkamista
kuivatusurakoita
useiden asuntojen korjauksia
asumishaittoja
vakuutuskiistoja

Lopullinen kustannus voi nousta kymmeniin tai jopa satoihin tuhansiin euroihin.

Silti monessa tapauksessa kukaan ei ollut tehnyt valitusta.

Entä sähköjärjestelmät?

Toinen usein unohdettu alue on sähköjärjestelmä.

Moni hallitus ei tiedä:

milloin sähkökaapit on viimeksi tarkastettu
onko niissä pölyä
onko liitosten kiristystä tarkastettu
onko havaittu lämpenemistä

Sähköjärjestelmät toimivat yleensä luotettavasti vuosikymmeniä.

Juuri siksi niiden kuntoa ei välttämättä muisteta seurata.

Mutta myös sähköviat kehittyvät usein hiljalleen.

Valituksia ei välttämättä tule ennen kuin ongelma muuttuu turvallisuusriskiksi tai aiheuttaa vahingon.

Taloyhtiön kunnossapito on riskien hallintaa

Moni ajattelee että taloyhtiön kunnossapito tarkoittaa korjaamista.

Todellisuudessa hyvä taloyhtiön kunnossapito tarkoittaa ennen kaikkea riskien tunnistamista.

Hallituksen tärkein tehtävä ei ole korjata ongelmia.

Hallituksen tärkein tehtävä on varmistaa, että ongelmat havaitaan ennen kuin ne muuttuvat kalliiksi.

Tämä onnistuu kysymällä oikeita kysymyksiä.

Esimerkiksi:

Mitä kiinteistön osia ei ole tarkastettu viimeisen vuoden aikana?
Mitä teknisiä järjestelmiä emme tällä hetkellä tunne riittävän hyvin?
Mitkä ovat kiinteistön suurimmat riskit?
Mitä voisi tapahtua, jos jokin järjestelmä pettäisi huomenna?

Usein jo nämä kysymykset muuttavat keskustelun suunnan täysin.

Hallituksen ei tarvitse olla asiantuntija

Yksi yleisimmistä väärinkäsityksistä on ajatus siitä, että hallituksen jäsenen pitäisi ymmärtää kaikkea rakennustekniikasta.

Näin ei ole.

Taloyhtiön hallituksen tehtävä ei ole olla sähköasentaja, putkiasentaja tai rakennusinsinööri.

Hallituksen tehtävä on varmistaa, että oikeat asiat tarkastetaan ja että päätökset perustuvat tietoon.

Kun hallitus hankkii riittävästi tietoa kiinteistön kunnosta, päätöksenteko muuttuu huomattavasti helpommaksi.

Taloyhtiön kunnossapito ja siihen liittyvät kalleimmat virheet syntyvät yleensä tekemättä jättämisestä

Taloyhtiöissä puhutaan usein huonoista päätöksistä.

Todellisuudessa kaikkein kalleimmat virheet eivät yleensä ole vääriä päätöksiä.

Ne ovat päätöksiä, joita ei koskaan tehty.

Tarkastus jäi tekemättä.

Riskiä ei kartoitettu.

Havaintoa ei tutkittu.

Korjausta lykättiin vuodella eteenpäin.

Samaan aikaan ongelma jatkoi kehittymistään.

Kun vahinko lopulta havaittiin, kustannukset olivat moninkertaiset.

Yksi kysymys voi säästää taloyhtiöltä tuhansia euroja

Jos hallituksen pitäisi esittää vain yksi kysymys vuodessa, se voisi olla tämä:

”Mitä kiinteistössämme ei ole tarkastettu viimeisen 12 kuukauden aikana?”

Tämä yksinkertainen kysymys voi paljastaa asioita, jotka muuten jäisivät huomaamatta.

Ja juuri huomaamatta jääneet asiat ovat usein niitä kaikkein kalleimpia.

Ennakointi on aina edullisempaa kuin reagointi

Hyvä taloyhtiön kunnossapito ei perustu siihen, että odotetaan ongelmien ilmestyvän.

Se perustuu siihen, että niitä etsitään ennen kuin ne aiheuttavat vahinkoa.

Valitusten puuttuminen ei ole todiste siitä, että kaikki on kunnossa.

Se on korkeintaan merkki siitä, ettei kukaan ole vielä huomannut ongelmaa.

Siksi jokaisen taloyhtiön hallituksen kannattaa aika ajoin pysähtyä kysymään:

Mitä emme tällä hetkellä tiedä kiinteistömme kunnosta?

Usein juuri tähän kysymykseen vastaaminen säästää eniten rahaa.

Huoneistokierros Oy

Kaikki kuntoon yhdellä ovenavauksella.

Autamme taloyhtiöitä tunnistamaan piileviä riskejä ennen kuin ne muuttuvat kalliiksi yllätyksiksi.

Ennakointi on AINA edullisempaa kuin reagointi.

Huomautus

Tämä artikkeli on tarkoitettu yleiseksi tietolähteeksi taloyhtiöiden hallituksille, puheenjohtajille, osakkaille ja asukkaille. Sisältö ei ole oikeudellista, teknistä eikä kiinteistökohtaista asiantuntijaneuvontaa. Taloyhtiöiden tilanteet vaihtelevat, joten päätökset tulee tehdä tapauskohtaisesti voimassa olevan lainsäädännön sekä tarvittaessa isännöitsijän, rakennusalan asiantuntijan tai muun alan ammattilaisen kanssa.

Artikkeli on laadittu julkaisuhetkellä voimassa olevan lainsäädännön sekä luotettavien asiantuntijalähteiden pohjalta. Lainsäädäntö, viranomaisohjeet ja alan suositukset voivat muuttua, joten ajantasaiset tiedot kannattaa tarvittaessa tarkistaa alkuperäisistä lähteistä.

Artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä korvaa tapauskohtaista juridista arviota tai viranomaisen antamaa ohjeistusta.

Tietojen oikeellisuus

Tämän artikkelin sisältö perustuu julkaisuhetkellä voimassa olevaan Asunto-osakeyhtiölakiin (1599/2009) sekä alan johtavien asiantuntijaorganisaatioiden, kuten Kiinteistöliiton, Isännöintiliiton ja tarvittaessa Rakennustiedon, julkisesti saatavilla oleviin ohjeisiin ja suosituksiin. Artikkelin tavoitteena on tarjota taloyhtiöille ajantasaista, luotettavaa ja käytännönläheistä tietoa päätöksenteon tueksi.

Lainsäädäntö ja viranomaisohjeet voivat muuttua. Tarkista ajantasaiset tiedot aina virallisista lähteistä ennen yksittäistä päätöstä tai toimenpidettä.

Hyödyllistä lisätietoa:

Tarvitsetko asiantuntijan arvion?

Jokainen taloyhtiö on erilainen. Siksi myös kunnossapidon tarpeet, riskit ja kehityskohteet vaihtelevat.

Huoneistokierros auttaa taloyhtiöiden hallituksia, puheenjohtajia ja isännöitsijöitä tunnistamaan kiinteistön nykykunnon, havaitsemaan mahdolliset riskit ajoissa ja tukemaan päätöksentekoa luotettavan tiedon avulla.

Ennakointi on aina edullisempaa kuin reagointi.

Ota yhteyttä TÄSTÄ Huoneistokierrokseen ja selvitetään yhdessä, miten taloyhtiösi voi välttää kalliit yllätykset sekä tehdä päätöksiä tiedon pohjalta.