Taloyhtiön kellari – mitä rakennuksen kellari kertoo taloyhtiön kunnosta?

Taloyhtiön kellari on paikka, johon harva asukas menee ilman erityistä syytä.

Siellä voi olla varastoja, teknisiä tiloja, väestönsuoja, pyörävarasto, lämmönjakohuone tai vain rakennuksen historiaa täynnä oleva tila, jossa ei tunnu tapahtuvan mitään.

Mutta entä jos juuri kellari kertoo taloyhtiön rakennuksesta enemmän kuin siisti porraskäytävä?

Taloyhtiön kellari voi paljastaa kosteutta, ilmanvaihdon ongelmia, putkistojen ikääntymistä, sadevesien aiheuttamaa rasitusta ja rakenteiden puutteita jo ennen kuin ongelmat näkyvät asunnoissa.

Siksi kannattaa kysyä:

Milloin joku on viimeksi oikeasti katsonut, mitä taloyhtiön kellarissa tapahtuu?

Taloyhtiön kellari – miksi kellarista pitäisi kiinnostua?

Rakennuksen kellari sijaitsee usein lähellä maaperää, perustuksia, putkistoja ja muita rakennuksen teknisiä rakenteita. Tämän vuoksi kellarin olosuhteisiin voivat vaikuttaa monet rakennuksen ulkopuoliset ja sisäpuoliset tekijät.

Vesi voi kulkeutua rakenteisiin esimerkiksi puutteellisen sadevesien hallinnan, rakennuksen vierustan ongelmien tai muun kosteusteknisen puutteen seurauksena.

Kosteutta voi syntyä myös sisäpuolelta esimerkiksi ilmanvaihdon tai tilan käyttötavan seurauksena.

Taloyhtiön kellari ei siis ole vain varastotila.

Se on yksi paikka, jossa rakennuksen toiminta voidaan nähdä käytännössä.

Taloyhtiön kellari voi näyttää ongelman ennen asuntoa

Rakennuksen kosteuteen liittyvä ongelma ei välttämättä näy ensimmäisenä olohuoneen seinässä.

Se voi näkyä aikaisemmin kellarissa esimerkiksi poikkeavana hajuna, kosteuden jälkenä, materiaalien muutoksina tai veden kulkeutumisena.

Yksittäinen havainto ei tietenkään tarkoita kosteusvauriota.

Mutta muutos rakennuksen normaalissa tilanteessa on aina asia, jonka syy kannattaa tarvittaessa selvittää.

Taloyhtiön kellari – miltä sen pitäisi näyttää?

Ei ole olemassa yhtä kaikille rakennuksille sopivaa “täydellistä kellaria”. Vanhan rakennuksen kellari voi näyttää hyvin erilaiselta kuin uuden rakennuksen tekninen tila.

Oleellista on tuntea rakennuksen normaali tila.

Jos kellari on vuosien ajan ollut kuiva, hajuton ja siisti ja sinne ilmestyy yhtäkkiä kosteusjälki tai voimakas poikkeava haju, muutos kannattaa huomioida.

Ennakoiva kunnossapito alkaa usein juuri muutoksen huomaamisesta.

Taloyhtiön kellari ja kosteus – mitä seinät yrittävät kertoa?

Kosteus on yksi tärkeimmistä asioista, joita kellarissa kannattaa havainnoida.

Mutta kosteutta ei pidä arvioida pelkästään sen perusteella, näyttääkö seinä märältä.

Rakenteissa voi olla kosteutta, joka ei näy paljaalla silmällä.

Toisaalta esimerkiksi vanhan kellarin materiaalijälki ei automaattisesti tarkoita aktiivista kosteusongelmaa.

Siksi tärkeintä on havaita poikkeamat ja tarvittaessa selvittää niiden syy asianmukaisesti.

Taloyhtiön kellari – 10 kosteuteen liittyvää havaintoa

• uusi kosteusjälki seinässä tai lattiassa
• tummunut rakennusmateriaali
• suolakiteet tai vaaleat saostumat muurauksessa
• maali, pinnoite tai rappaus irtoaa
• puumateriaali näyttää muuttuneelta
• tilassa on uusi tai poikkeava haju
• lattialle kertyy vettä
• putkien ympärillä näkyy poikkeavaa kosteutta
• seinän tai lattian pinnassa tapahtuu selkeä muutos
• aikaisemmin korjattu ongelma näyttää palaavan.

Nämä ovat havaintoja, eivät diagnooseja.

Niiden perusteella ei pidä tehdä esimerkiksi johtopäätöstä homevauriosta ilman asianmukaista selvitystä.

Taloyhtiön kellari ja haju – pitäisikö kellarin tuoksusta huolestua?

Vanhoissa kellareissa voi olla ominainen tuoksu, joka liittyy rakennuksen materiaaleihin, ilmanvaihtoon ja tilan käyttöön.

Mutta jos tuttu haju muuttuu, kannattaa kysyä miksi.

Poikkeava maakellarin kaltainen haju, viemärin haju tai jatkuvasti lisääntyvä tunkkaisuus voi olla peruste selvittää kellarin olosuhteita tarkemmin.

Haju ei yksin kerro ongelman syytä.

Se voi kuitenkin olla erittäin hyödyllinen havainto.

HUONEISTOKIERROKSEN SUOSITUS: tunne rakennuksesi normaali tila

Huoneistokierroksen suositukset eivät ole lakisääteisiä tarkastusmääräyksiä.

Niiden tarkoitus on auttaa taloyhtiötä havaitsemaan muutoksia mahdollisimman aikaisin.

Kellarin kohdalla yksi parhaista toimintatavoista on dokumentoida normaalit olosuhteet.

Kun tiedetään, miltä kellari yleensä näyttää, tuntuu ja tuoksuu, poikkeama on helpompi tunnistaa.

LAKISÄÄTEISET ASIAT: kuka vastaa taloyhtiön kellarista?

Asunto-osakeyhtiölain lähtökohtana on, että yhtiö vastaa rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapidosta siltä osin kuin vastuu ei kuulu osakkeenomistajalle.

Lain 4 luvun 2 §:n mukaan yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat muun muassa rakennuksen rakenteet ja eristeet sekä yhtiön vastuulla olevat perusjärjestelmät.

Taloyhtiön kellari on yleensä yhtiön hallinnassa oleva tila tai osa rakennuksen rakenteellista kokonaisuutta, joten sen kunnossapitoa arvioidaan lähtökohtaisesti yhtiön kunnossapitovastuun kautta.

Yhtiöjärjestys on kuitenkin aina tarkistettava, koska asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 § mahdollistaa kunnossapitovastuun jakamisesta määräämisen yhtiöjärjestyksessä toisin.

LAKISÄÄTEISET ASIAT: jos kellarissa havaitaan ongelma

Jos osakas tai asukas havaitsee taloyhtiön vastuulle kuuluvassa rakennuksen osassa vian tai puutteellisuuden, siitä tulee ilmoittaa yhtiölle viivytyksettä.

Tämä koskee myös sellaisia havaintoja, jotka voivat viitata kosteuteen, rakenteelliseen ongelmaan tai muuhun rakennuksen kunnossapitotarpeeseen.

Ilmoituksen tekeminen ei tarkoita, että asukkaan pitäisi osata määritellä ongelman tekninen syy.

Riittää, että havainto tuodaan taloyhtiön tietoon mahdollisimman selkeästi.

LAKISÄÄTEISET ASIAT: ilmoita havainto – älä tee diagnoosia

Hyvä ilmoitus voisi olla esimerkiksi:

“Kellarin pohjoisseinän alaosassa on uusi tumma alue, jota ei ollut viime tarkastuksessa. Lisäksi tilassa on poikkeava haju.”

Tämä on huomattavasti hyödyllisempi kuin:

“Kellarissa on hometta.”

Jälkimmäinen on jo tekninen johtopäätös, jota havainto ei välttämättä tue.

Taloyhtiön kannattaa selvittää ensin, mitä todella tapahtuu.

Taloyhtiön kellari ja ilmanvaihto – hengittääkö kellari?

Kellarin ilmanvaihto on yksi asia, johon kannattaa kiinnittää huomiota.

Ilmanvaihdon tehtävänä on pitää sisäilman olosuhteet tarkoituksenmukaisina ja poistaa esimerkiksi kosteutta ja epäpuhtauksia.

Kellarin ilmanvaihdon toiminta riippuu rakennuksen järjestelmästä. Joissakin vanhoissa rakennuksissa ilmanvaihto voi perustua painovoimaiseen ilmanvaihtoon, kun taas toisissa tiloissa käytetään koneellista ilmanvaihtoa.

Jos kellarin ilma tuntuu jatkuvasti tunkkaiselta tai kostealta, kannattaa selvittää, toimiiko ilmanvaihto suunnitellulla tavalla.

Taloyhtiön kellari – onko ilmanvaihto muuttunut?

Rakennuksen käyttö voi muuttua vuosien aikana.

Varastotiloja voidaan ottaa muuhun käyttöön. Tilaan voidaan asentaa uusia laitteita. Rakenteita voidaan tiivistää. Ovia tai ikkunoita voidaan muuttaa.

Myös rakennuksen ilmanvaihtoon on voitu tehdä muutoksia.

Siksi kannattaa kysyä:

• Onko kellarin käyttötarkoitus muuttunut?
• Onko ilmanvaihtojärjestelmää muutettu?
• Toimiiko ilmanvaihto edelleen suunnitellusti?
• Onko kellarissa jatkuvasti tunkkainen ilma?
• Onko kosteuden määrä muuttunut?

Taloyhtiön kellari ja putket – mitä putkisto kertoo rakennuksesta?

Kellareissa kulkee usein merkittävä määrä rakennuksen teknisiä järjestelmiä.

Siellä voi olla vesi- ja viemäriputkia, lämmitysputkia, sähköjärjestelmiin liittyviä laitteita ja muita rakennuksen toiminnan kannalta tärkeitä järjestelmiä.

Siksi taloyhtiön kellari voi olla myös hyvä paikka havainnoida putkistojen ulkoista kuntoa.

Huomiota voidaan kiinnittää esimerkiksi näkyviin vuotoihin, korroosioon, eristeiden vaurioihin ja muihin poikkeamiin.

Pelkkä putken ulkopinnan tarkastelu ei tietenkään kerro putken sisäisestä kunnosta.

Mutta se voi antaa syyn selvittää asiaa tarkemmin.

HUONEISTOKIERROKSEN SUOSITUS: katso myös ylös

Kellarissa katse kannattaa suunnata välillä myös kattoon ja putkiläpivienteihin.

Onko katossa vanhoja kosteusjälkiä?

Onko putkiläpiviennin ympärillä muutoksia?

Onko jokin rakenne selvästi muuttunut?

Onko siellä jälkiä aikaisemmasta vuodosta?

Vanha korjausjälki ei automaattisesti tarkoita nykyistä ongelmaa.

Mutta dokumentoimaton tai selittämätön jälki kannattaa tunnistaa ja mahdollisuuksien mukaan selvittää.

Taloyhtiön kellari ja sadevesi – tuleeko vesi ulkoa sisään?

Kellarin kosteus ei aina synny kellarissa.

Ongelman lähde voi olla rakennuksen ulkopuolella.

Sadeveden hallinta, maanpinnan kallistukset, salaojat, perusmuurin kosteustekninen toiminta ja muut rakenteet vaikuttavat siihen, miten rakennukseen kohdistuva kosteusrasitus käyttäytyy.

Siksi taloyhtiön kellarissa havaittu kosteusjälki voi olla syy tarkastella myös rakennuksen ulkopuolista tilannetta.

Taloyhtiön kellari – mitä sokkeli kertoo?

Kellarin seinien ja sokkelin alueella näkyvät muutokset kannattaa huomioida erityisesti silloin, jos ne ovat uusia tai laajenevia.

Esimerkiksi tummuminen, pinnoitteen irtoaminen tai muu poikkeama voi olla merkki siitä, että kosteustekninen toiminta kannattaa selvittää.

On kuitenkin tärkeää olla tekemättä liian pitkälle meneviä johtopäätöksiä pelkän ulkonäön perusteella.

Rakennustekninen tutkimus tarvitaan silloin, kun havainto antaa siihen aihetta.

Taloyhtiön kellari syksyllä – miksi juuri nyt kannattaa katsoa?

Syksy tuo rakennukselle runsaasti kosteutta.

Sade lisääntyy, lämpötila vaihtelee ja rakennuksen ulkopuolinen kosteusrasitus voi kasvaa.

Samalla taloyhtiössä siirrytään kohti lämmityskautta.

Syksy onkin hyvä ajankohta tarkastella kellarin olosuhteita ennen talven tuloa.

HUONEISTOKIERROKSEN SUOSITUS: käy kellarissa sateen jälkeen

Yksi kiinnostava tapa havainnoida rakennusta on tehdä tarkastuskierros myös poikkeavien sääolosuhteiden jälkeen.

Jos rakennukseen on tullut runsaasti vettä, kellarissa voidaan turvallisesti havainnoida, onko näkyvissä esimerkiksi:

• uusia vesijälkiä
• lattialle kertynyttä vettä
• kosteita kohtia
• poikkeavaa hajua
• muutoksia aiemmin havaituissa kohdissa.

Kellariin ei pidä mennä, jos siellä on esimerkiksi sähköön tai rakenteiden turvallisuuteen liittyvä välitön vaara.

Taloyhtiön kellari – onko kaikki “normaali” oikeasti normaalia?

Tämä on ehkä yksi tärkeimmistä kysymyksistä.

Taloyhtiöissä voidaan helposti ajatella:

“Kellari on aina ollut tuollainen.”

Se voi olla täysin totta.

Mutta se ei vielä tarkoita, että tilanne pitäisi jättää tutkimatta, jos olosuhteissa tapahtuu muutos.

Vanha jälki voi olla vanha ongelma, joka on jo korjattu.

Toisaalta se voi myös olla merkki jatkuvasta kosteusriskistä.

Ratkaisevaa on tieto.

Taloyhtiön kellari ja dokumentointi

Hyvä taloyhtiö ei luota pelkästään siihen, että joku hallituksen jäsen tai huoltomies muistaa, mitä kellarissa on tapahtunut.

Havainnot, korjaukset, tarkastukset ja tutkimukset kannattaa dokumentoida taloyhtiön käyttöön.

Tämä helpottaa myös tulevien hallitusten työtä.

Jos kellarin seinässä on ollut kosteutta viisi vuotta sitten, on erittäin hyödyllistä tietää:

• mitä silloin havaittiin
• mitä tutkittiin
• mikä aiheuttajaksi todettiin
• mitä korjattiin
• miten korjauksen onnistumista seurattiin.

Taloyhtiön kellari ja rakennuksen riskienhallinta

Taloyhtiön kellari kannattaa nähdä osana rakennuksen riskienhallintaa.

Ei siksi, että jokainen kellari olisi riskialtis.

Vaan siksi, että kellarissa voidaan havaita monia asioita, jotka liittyvät koko rakennuksen toimintaan.

Jos siellä näkyy kosteutta, kannattaa selvittää sen syy.

Jos ilmanvaihto ei vaikuta toimivan, kannattaa selvittää miksi.

Jos putkistossa näkyy poikkeamia, kannattaa selvittää niiden merkitys.

Jos sadevesien hallinnassa on puutteita, asia kannattaa ottaa mukaan kunnossapidon suunnitteluun.

Ennakointi ei tarkoita sitä, että jokaisesta havainnosta tehdään kallis remontti.

Ennakointi tarkoittaa, että havainto tunnistetaan ennen kuin se muuttuu suuremmaksi ongelmaksi.

HUONEISTOKIERROKSEN SUOSITUS: 15 kohdan kellarikierros

Taloyhtiön kellari voidaan ottaa mukaan rakennuksen säännölliseen havainnointiin. Tarkoitus ei ole tehdä teknistä kuntotutkimusta, vaan huomata poikkeamia.

1. Onko kellarissa uusia kosteusjälkiä?
2. Näkyykö lattialla vettä tai kosteutta?
3. Onko kellarissa uusi poikkeava haju?
4. Ovatko seinäpinnat muuttuneet?
5. Irtoaako maalia tai pinnoitteita?
6. Näkyykö valkoisia saostumia tai muita muutoksia muurauksessa?
7. Näkyykö putkissa vuotoja tai korroosiota?
8. Ovatko putkien eristeet kunnossa?
9. Näkyykö katossa vanhoja tai uusia vesijälkiä?
10. Toimiiko kellarin ilmanvaihto?
11. Onko tilassa poikkeavaa tunkkaisuutta?
12. Onko rakennuksen ulkopuolisen veden pääsy kellariin mahdollinen?
13. Onko kellarissa aiemmin korjattuja kohtia, joiden tilanne pitäisi tarkistaa?
14. Onko havaintoja dokumentoitu?
15. Tietääkö hallitus, milloin kellari on viimeksi tarkastettu?

Taloyhtiön kellari – milloin tarvitaan ammattilainen?

Kaikkea ei voi eikä pidä selvittää silmämääräisesti.

Jos kellarissa havaitaan toistuvaa kosteutta, voimakas poikkeava haju, selvä vesivuoto, laajenevia kosteusjälkiä tai muuta merkittävää poikkeamaa, tilanne kannattaa arvioida rakennusalan pätevän asiantuntijan kanssa.

Tarvittavan tutkimuksen laajuus riippuu havainnosta.

Joskus riittää tilanteen tarkempi tarkastus.

Joskus tarvitaan kosteustekninen tutkimus.

Joskus ongelman lähde pitää selvittää rakennuksen ulkopuolelta.

Tärkeää on, ettei yksittäistä mittaustulosta tulkita irrallaan rakennuksen kokonaisuudesta.

Taloyhtiön kellari – älä aloita korjausta ennen kuin tiedät syyn

Jos kellarin seinä on kostea, ensimmäinen ajatus voi olla kuivattaa ja maalata seinä.

Se ei välttämättä ratkaise ongelmaa.

Jos kosteuden lähde jatkaa toimintaansa, uusi pinta voi vaurioitua uudelleen.

Siksi korjaamisen lähtökohta pitäisi olla:

Mistä ongelma johtuu?

Kun syy tunnetaan, voidaan arvioida tarkoituksenmukainen korjaustapa.

Taloyhtiön kellari – mitä hallituksen pitäisi kysyä?

Hallituksen ei tarvitse olla rakennusalan asiantuntija.

Sen pitää kuitenkin pystyä kysymään oikeat kysymykset.

• Milloin kellari on viimeksi tarkastettu?
• Onko siellä havaittu kosteusongelmia?
• Onko kellarissa ollut vesivahinkoja?
• Onko ilmanvaihto toimiva?
• Onko putkistoissa havaittu ongelmia?
• Onko rakennuksen ulkopuolisessa kosteudenhallinnassa puutteita?
• Milloin salaojien ja sadevesijärjestelmien toimintaa on viimeksi arvioitu?
• Onko aikaisemmista havainnoista dokumentaatiota?
• Onko kellarissa tiloja, joiden käyttötarkoitus on muuttunut?
• Onko tiedossa korjaustarpeita, jotka pitäisi huomioida kunnossapidon suunnittelussa?

Taloyhtiön kellari – voiko kellari ennustaa tulevaa?

Kellari ei ole kristallipallo.

Sen perusteella ei voida ennustaa varmasti, mitä rakennukselle tapahtuu seuraavan kymmenen vuoden aikana.

Mutta kellari voi antaa hallitukselle arvokasta tietoa rakennuksen tämänhetkisestä toiminnasta.

Ja juuri siitä ennakoivassa kunnossapidossa on kysymys.

Ensin havaitaan. Sitten selvitetään. Sen jälkeen päätetään.

Ei toisinpäin.

Yhteenveto: taloyhtiön kellari voi olla rakennuksen hiljainen varoitusjärjestelmä

Taloyhtiön kellari on paljon enemmän kuin rakennuksen alimmassa kerroksessa oleva varastotila.

Se voi kertoa rakennuksen kosteudenhallinnasta, ilmanvaihdosta, putkistojen kunnosta, sadevesien hallinnasta ja rakenteiden toiminnasta.

Kellarin tärkein tehtävä ei kuitenkaan ole pelotella taloyhtiötä mahdollisilla ongelmilla.

Sen tehtävä on antaa tietoa.

Jos kellari on kuiva, hajuton ja hyvässä kunnossa, se on hyvä asia.

Jos siellä havaitaan muutos, vielä parempi on huomata se ajoissa.

Taloyhtiön ei pidä tehdä jokaisesta kosteusjäljestä diagnoosia eikä jokaisesta vanhasta rakenteesta remonttia.

Sen sijaan pitäisi kysyä:

Miksi tämä on muuttunut?

Onko tämä uusi vai vanha havainto?

Tiedämmekö syyn?

Ja kaikkein tärkeimpänä:

Jos emme tiedä, pitäisikö asia selvittää?

Hyvä taloyhtiö ei odota, että ongelma tulee asuntoon asti.

Se seuraa rakennusta kokonaisuutena.

Ja joskus paras paikka aloittaa on paikka, jossa harva käy:

taloyhtiön kellari.

Usein kysytyt kysymykset – taloyhtiön kellari

Mitä taloyhtiön kellarista pitäisi tarkistaa?

Kellarin tarkastelussa kannattaa kiinnittää huomiota esimerkiksi kosteuteen, vesijälkiin, poikkeaviin hajuihin, ilmanvaihtoon, näkyvien putkien kuntoon ja rakenteissa tapahtuviin muutoksiin. Tarkoitus on havaita poikkeamat, ei tehdä omatoimista kuntotutkimusta.

Voiko kellarin haju tarkoittaa kosteusongelmaa?

Poikkeava tai muuttunut haju voi olla yksi syy selvittää kellarin olosuhteita tarkemmin. Haju ei kuitenkaan yksin osoita kosteus- tai mikrobivauriota.

Kuka vastaa taloyhtiön kellarin kunnossapidosta?

Asunto-osakeyhtiölain lähtökohtana yhtiö vastaa rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapidosta siltä osin kuin vastuu ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiöjärjestyksessä voidaan kuitenkin määrätä kunnossapitovastuusta toisin.

Mitä jos kellarin seinässä näkyy kosteusjälki?

Havainto kannattaa ilmoittaa taloyhtiölle ja tarvittaessa dokumentoida. Kosteusjälki ei yksin kerro vaurion syytä tai laajuutta. Tarvittaessa asia pitää selvittää rakennusteknisesti.

Voiko kellarin kosteuden korjata vain maalaamalla seinän?

Pelkkä pintakorjaus ei ratkaise ongelmaa, jos kosteuden aiheuttaja on edelleen olemassa. Ensin kannattaa selvittää kosteuden lähde ja sen jälkeen valita tarkoituksenmukainen korjaustapa.

Miksi taloyhtiön kellari kannattaa tarkistaa syksyllä?

Syksyn sateet lisäävät rakennukseen kohdistuvaa kosteusrasi­tusta, joten vuodenaika tarjoaa hyvän hetken havainnoida esimerkiksi veden kulkeutumista, kosteutta ja kellarin olosuhteita ennen talven tuloa.

Tarvitaanko kellarin tarkastamiseen aina asiantuntija?

Kaikki havainnointi ei edellytä asiantuntijaa. Tavallinen silmämääräinen seuranta voi auttaa havaitsemaan muutoksia. Jos havaitaan merkittävä tai toistuva poikkeama, sen syyn ja laajuuden selvittämiseen voidaan tarvita rakennusalan asiantuntijaa.