Taloyhtiön huoneistokierros – mitä siellä pitäisi oikeasti löytää?

Taloyhtiön huoneistokierros kuulostaa yksinkertaiselta.

Käydään asunnossa. Katsotaan paikat. Tehdään muistiinpanot. Poistutaan.

Mutta mitä taloyhtiön huoneistokierroksella pitäisi oikeasti löytää?

Pitäisikö tarkoituksena olla löytää mahdollisimman monta vikaa? Pitäisikö jokaisesta naarmusta tehdä merkintä? Vai onko tärkeämpää tunnistaa sellaiset pienet muutokset, jotka voivat kertoa rakennuksen suuremmasta ongelmasta?

Hyvä taloyhtiön huoneistokierros ei ole vikojen metsästystä.

Sen tarkoitus on muodostaa parempi kuva siitä, mitä rakennuksessa tapahtuu.

Ja ehkä tärkein kysymys on tämä:

Jos taloyhtiössä ei tehdä huoneistokierroksia, mistä hallitus tietää, mitä asunnoissa oikeasti tapahtuu?

Taloyhtiön huoneistokierros – mitä sillä oikeasti tavoitellaan?

Taloyhtiön huoneistokierros kannattaa nähdä osana ennakoivaa kunnossapitoa ja rakennuksen tilannekuvaa.

Yksittäinen asunto on yksi osa suurempaa rakennusta. Jos samankaltaisia havaintoja tehdään useassa huoneistossa, ne voivat antaa tärkeää tietoa myös koko rakennuksesta.

Esimerkiksi yhden asunnon ikkunan huurtuminen voi olla yksittäinen asia.

Mutta jos sama havainto toistuu kymmenessä asunnossa, kysymys muuttuu.

Onko kyse ikkunoista? Ilmanvaihdosta? Sisäilman kosteudesta? Rakenteesta? Vai jostain aivan muusta?

Taloyhtiön huoneistokierros voi auttaa näkemään yksittäisten havaintojen taakse.

Taloyhtiön huoneistokierros ei ole asunnon kuntotarkastus

Tämä ero on tärkeä.

Taloyhtiön huoneistokierros ei automaattisesti tarkoita kuntotutkimusta, kosteusteknistä tutkimusta, rakenteiden avaamista tai muuta laajaa teknistä selvitystä.

Huoneistokierroksen tarkoituksena voi olla havainnointi.

Jos havainnointi antaa aihetta epäillä ongelmaa, seuraava vaihe voi olla asian tarkempi selvittäminen.

Havainto ei ole diagnoosi.

Esimerkiksi kosteusjälki ei vielä kerro kosteusvaurion laajuutta tai aiheuttajaa. Halkeama ei automaattisesti tarkoita rakenteellista ongelmaa. Haju ei yksin osoita mikrobivauriota.

Mutta nämä voivat olla asioita, joiden perusteella tarvitaan lisäselvitystä.

Taloyhtiön huoneistokierros – mitä asunnossa pitäisi katsoa?

Hyvä taloyhtiön huoneistokierros ei tarkoita sitä, että jokainen kaappi avataan ja jokainen pinta tutkitaan millimetrin tarkkuudella.

Oleellisempaa on tietää etukäteen, mitä ollaan etsimässä.

Huomio kannattaa kohdistaa esimerkiksi sellaisiin rakennuksen ja huoneiston osiin, joissa pienet muutokset voivat antaa viitteitä suuremmasta ongelmasta.

Taloyhtiön huoneistokierros ja kosteus

Kosteuteen liittyvät havainnot ovat yksi tärkeä osa huoneiston havainnointia.

Katse voidaan suunnata esimerkiksi:

• kylpyhuoneen pintoihin
• vesikalusteiden ympäristöön
• allaskaappien ja putkiliitäntöjen alueille
• lattiapintojen näkyviin muutoksiin
• seinien ja kattojen poikkeamiin
• ikkunoiden ympäristöön
• paikkoihin, joissa on aikaisemmin ollut vahinkoja.

Huomio kannattaa kiinnittää erityisesti muutoksiin.

Onko aikaisemmin kuiva kohta muuttunut?

Onko pinnalle ilmestynyt uusi tummentuma?

Onko maali alkanut irrota?

Onko asukas havainnut poikkeavaa hajua?

Taloyhtiön huoneistokierros – pitääkö kosteutta mitata?

Ei automaattisesti.

Pelkkä mittaus ei myöskään ratkaise ongelmaa, jos mittauksen tarkoitusta, paikkaa tai tulosta ei osata tulkita oikein.

Huoneistokierroksella voidaan ensin tehdä havainto. Jos havainto antaa aihetta, voidaan arvioida, tarvitaanko tarkempaa tutkimusta ja millainen tutkimus olisi tarkoituksenmukainen.

Taloyhtiön huoneistokierros ja kylpyhuone – mitä pitäisi huomata?

Kylpyhuone on tila, jossa vesi kuuluu normaaliin käyttöön. Siksi kaikki kosteus ei ole ongelma.

Oleellista on erottaa normaali käyttö ja poikkeava havainto.

Taloyhtiön huoneistokierroksella voidaan kiinnittää huomiota esimerkiksi näkyviin pintojen muutoksiin, silikonisaumojen kuntoon, lattiakaivon ympäristöön, kalusteiden liitäntöihin ja muihin näkyviin kohtiin.

Samalla on tärkeää muistaa, että pintapuolinen havainnointi ei kerro rakenteiden sisäisestä tilanteesta.

Jos havaitaan jotain poikkeavaa, asia kannattaa selvittää – ei arvata.

Taloyhtiön huoneistokierros ja keittiö – pieni vuoto voi jäädä piiloon

Keittiössä on useita kohtia, joissa vettä kulkee putkissa ja liitännöissä.

Allaskaappi on tästä hyvä esimerkki.

Kaapin sisällä oleva pieni vuoto voi jäädä pitkäksi aikaa huomaamatta, jos kukaan ei koskaan katso sinne.

Taloyhtiön huoneistokierroksella voidaan havainnoida esimerkiksi:

• putkiliitäntöjen näkyviä muutoksia
• kosteuden merkkejä
• turvonneita materiaaleja
• poikkeavia hajuja
• astianpesukoneen ja muiden vesikalusteiden ympäristöä.

Tarkoituksena ei ole purkaa rakenteita.

Tarkoituksena on kysyä:

Näyttääkö kaikki siltä kuin pitäisi?

Taloyhtiön huoneistokierros ja ikkunat – mitä ikkunat kertovat?

Ikkunat ovat yksi hyvä esimerkki rakennusosasta, jonka ongelmat voivat näkyä ensin pieninä havaintoina.

Taloyhtiön huoneistokierroksella voidaan huomioida esimerkiksi:

• vedon tunne
• huurtuminen
• tiivisteiden näkyvä kunto
• helojen toiminta
• karmien ja puitteiden näkyvät muutokset
• kosteusjäljet ikkunoiden ympärillä.

Jos sama havainto esiintyy useissa huoneistoissa, sillä voi olla aivan erilainen merkitys kuin yksittäisellä havainnolla.

Se voi olla ensimmäinen vihje siitä, että rakennuksen tilannetta pitäisi tarkastella laajemmin.

Taloyhtiön huoneistokierros ja ilmanvaihto – mitä asukas voi kertoa?

Ilmanvaihdon toiminta ei aina näy helposti silmällä.

Sen sijaan asukas voi kertoa asioista, joita rakennuksen tekninen tarkastelu ei yksin paljasta.

Onko asunto jatkuvasti tunkkainen?

Onko ilma liian kuiva?

Onko kylpyhuoneen kuivuminen hidasta?

Onko ilmanvaihdon toiminnassa tapahtunut muutos?

Onko venttiileissä tai niiden ympärillä jotain poikkeavaa?

Taloyhtiön huoneistokierroksella kannattaa kuunnella myös asukasta.

Asukas viettää huoneistossa enemmän aikaa kuin yksikään tarkastaja.

Taloyhtiön huoneistokierros – mikä on asukkaan tärkein havainto?

Usein se voi olla hyvin yksinkertainen:

“Tämä ei ollut tällaista ennen.”

Muutos on ennakoivan kunnossapidon kannalta erittäin kiinnostava tieto.

LAKISÄÄTEISET ASIAT: onko taloyhtiöllä oikeus päästä asuntoon?

Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 1 §:n mukaan yhtiön hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä sekä hallituksen tai isännöitsijän valtuuttamalla on oikeus päästä osakehuoneistoon, kun se on tarpeellista esimerkiksi osakehuoneiston kunnon ja hoidon valvomista varten tai kunnossapito- tai muutostyön vuoksi tai niiden valvomiseksi.

Käynti on järjestettävä osakkeenomistajalle ja osakehuoneiston haltijalle sopivana aikana, ellei työn kiireellisyys tai laatu muuta edellytä. :contentReference[oaicite:1]{index=1}

Tämä on eri asia kuin se, että laki määräisi jokaisen taloyhtiön tekemään tietyn vuosittaisen huoneistokierroksen.

Yleistä lakisääteistä velvollisuutta määräajoin tehtävään taloyhtiön huoneistokierrokseen ei pidä väittää olevan.

Taloyhtiö voi kuitenkin käyttää huoneistokäyntejä osana kunnossapidon, huoneistojen kunnon ja yhtiön vastuulle kuuluvien asioiden valvontaa, kun toiminta järjestetään lain mukaisesti.

LAKISÄÄTEISET ASIAT: osakkaan ilmoitusvelvollisuus

Osakkaalla on myös velvollisuuksia.

Asunto-osakeyhtiölain kunnossapitoa koskevien säännösten mukaan osakkaan on ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä sellaisesta yhtiön vastuulle kuuluvasta viasta, jonka hän havaitsee ja jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle.

Tämä on tärkeä osa taloyhtiön ennakoivaa kunnossapitoa.

Osakkaan ei tarvitse osata määritellä teknistä syytä.

Riittää, että havaittu ongelma ilmoitetaan yhtiölle asianmukaisesti.

HUONEISTOKIERROKSEN SUOSITUS: mitä taloyhtiön huoneistokierroksella pitäisi oikeasti löytää?

Taloyhtiön huoneistokierros kannattaa rakentaa havaintojen, ei pelottelun ympärille.

Tavoitteena ei ole löytää mahdollisimman paljon korjattavaa.

Tavoitteena on löytää sellaiset havainnot, joiden perusteella taloyhtiö voi tehdä parempia päätöksiä.

Taloyhtiön huoneistokierros – 15 asiaa, joita kannattaa havainnoida

1. Uudet kosteusjäljet.
2. Poikkeavat hajut.
3. Ikkunoiden huurtuminen tai näkyvät vauriot.
4. Poikkeava veto.
5. Vesikalusteiden ympäristön muutokset.
6. Putkiliitäntöjen näkyvät poikkeamat.
7. Kylpyhuoneen näkyvät pintamuutokset.
8. Katon tai seinien uudet jäljet.
9. Ilmanvaihtoon liittyvät poikkeamat.
10. Vaikeasti toimivat ovet tai ikkunat.
11. Poikkeavat äänet.
12. Toistuvat pienet viat.
13. Aikaisempien korjausten kohdat.
14. Asukkaan havaitsemat muutokset.
15. Sellaiset asiat, joita ei pystytä selittämään normaaliksi.

Viimeinen kohta on tarkoituksella mukana.

Jos jokin näyttää erilaiselta kuin muualla rakennuksessa tai erilaiselta kuin aikaisemmin, sitä kannattaa ainakin tarkastella.

Taloyhtiön huoneistokierros – entä jos mitään ei löydy?

Tämä on tärkeä kysymys.

Onko huoneistokierros epäonnistunut, jos yhtään vikaa ei löydy?

Ei.

Jos kierroksen perusteella voidaan todeta, että huoneistoissa ei havaittu merkittäviä poikkeamia, sekin on arvokasta tietoa.

Vielä arvokkaampaa on, jos tieto dokumentoidaan.

Silloin taloyhtiöllä on vertailupiste tulevaisuutta varten.

Jos kuuden kuukauden kuluttua jossain huoneistossa havaitaan uusi kosteusjälki, voidaan verrata tilannetta aikaisempaan.

Hyvä taloyhtiön huoneistokierros ei siis tuota vain vikaluetteloa.

Se tuottaa rakennukselle muistia.

Taloyhtiön huoneistokierros – miksi dokumentointi on niin tärkeää?

Taloyhtiöiden hallitukset vaihtuvat.

Isännöitsijät vaihtuvat.

Huoltoyhtiöt vaihtuvat.

Asukkaat vaihtuvat.

Rakennus kuitenkin jää.

Siksi taloyhtiön huoneistokierroksen havainnot kannattaa dokumentoida tavalla, josta myöhempi hallitus ymmärtää:

• mitä havaittiin
• missä havaittiin
• milloin havaittiin
• mitä asialle tehtiin
• tarvittiinko lisätutkimuksia
• muuttuiko tilanne myöhemmin.

Taloyhtiön kunnossapitoa koskevissa tiedoissa dokumentoinnin merkitys korostuu myös laajemmin. Kunnossapitotarveselvityksen tarkoituksena on antaa yhtiökokoukselle hallituksen kirjallinen käsitys tulevien vuosien merkittävistä kunnossapitotarpeista. :contentReference[oaicite:2]{index=2}

Taloyhtiön huoneistokierros – voiko yksi asunto paljastaa koko rakennuksen ongelman?

Voi antaa siihen vihjeen.

Ajatellaan esimerkiksi tilannetta, jossa yhdessä asunnossa havaitaan poikkeavaa huurtumista.

Ensimmäinen ajatus voi olla, että kyseessä on yhden asunnon ongelma.

Mutta jos sama havainto löytyy useasta huoneistosta, näkökulma muuttuu.

Sama koskee esimerkiksi:

• vetoa
• ilmanvaihdon ongelmia
• kosteusjälkiä
• ikkunoiden ongelmia
• toistuvia putkivuotoja
• poikkeavia hajuja.

Yksittäinen havainto voi olla yksittäinen ongelma. Toistuva havainto voi olla järjestelmällinen ongelma.

Taloyhtiön huoneistokierros – mitä siellä ei pitäisi tehdä?

Hyvällä kierroksella on myös rajat.

Huoneistossa ei pidä tehdä tarpeettomia toimenpiteitä, purkaa rakenteita tai tehdä teknisiä johtopäätöksiä ilman siihen tarvittavaa osaamista.

Huoneistokierros ei myöskään tarkoita asukkaan yksityiselämän arviointia.

Sen pitää keskittyä siihen, mikä liittyy rakennukseen, huoneiston kuntoon, yhtiön vastuulla oleviin asioihin ja tarvittaessa kunnossapidon tarpeeseen.

Tarkoitus ei ole tarkkailla ihmistä. Tarkoitus on tarkkailla rakennusta.

Taloyhtiön huoneistokierros – havainto ei saa muuttua syytökseksi

Jos huoneistossa havaitaan esimerkiksi kosteusjälki, siitä pitäisi puhua havaintona.

Ei syytöksenä.

“Seinässä näkyy kosteusjälki” on neutraali havainto.

“Asukas on aiheuttanut kosteusvaurion” on jo aivan eri väite.

Syyn selvittäminen kuuluu tarvittaessa asianmukaiselle tutkimukselle.

Taloyhtiön huoneistokierros – milloin tarvitaan asiantuntijaa?

Hyvä kierros ei tarkoita sitä, että tarkastaja yrittää ratkaista kaikki rakennustekniset kysymykset itse.

Jos havaitaan jotain merkittävää, epäselvää tai toistuvaa, seuraava askel voi olla asiantuntijan tekemä tarkempi selvitys.

Esimerkiksi kosteushavainto voi johtaa kosteustekniseen tutkimukseen.

Toistuva ilmanvaihto-ongelma voi johtaa ilmanvaihdon tarkempaan selvitykseen.

Rakenteellinen havainto voi edellyttää rakennusteknistä arviota.

Hyvän huoneistokierroksen yksi tärkeä tulos voi siis olla: “Tätä asiaa pitää tutkia tarkemmin.”

Taloyhtiön huoneistokierros – 10 kysymystä jokaiselle hallitukselle

1. Miksi huoneistokierros tehdään?
2. Mitä siellä halutaan selvittää?
3. Mitä asioita kierroksella havainnoidaan?
4. Miten havainnot dokumentoidaan?
5. Miten asukkaiden havainnot otetaan mukaan?
6. Miten toistuvat havainnot tunnistetaan?
7. Mitä tehdään, jos jotain poikkeavaa löytyy?
8. Kuka päättää jatkotutkimuksista?
9. Miten löydökset huomioidaan kunnossapidon suunnittelussa?
10. Voidaanko seuraavalla kierroksella verrata tilannetta aikaisempiin havaintoihin?

Taloyhtiön huoneistokierros – mitä hyvä kierros jättää jälkeensä?

Parhaimmillaan taloyhtiön huoneistokierroksen jälkeen taloyhtiö tietää enemmän kuin ennen kierrosta.

Ei siksi, että rakennuksesta olisi löydetty valtava määrä vikoja.

Vaan siksi, että rakennuksesta on muodostunut parempi tilannekuva.

Hyvä kierros voi kertoa:

• missä ongelmia esiintyy
• missä niitä ei esiinny
• mitkä havainnot toistuvat
• mitkä asiat vaativat lisäselvitystä
• mitkä asiat voidaan vain dokumentoida ja seurata.

Juuri tästä ennakoivassa kunnossapidossa on kyse.

Yhteenveto: mitä taloyhtiön huoneistokierroksella pitäisi oikeasti löytää?

Taloyhtiön huoneistokierroksen tärkein tavoite ei ole löytää mahdollisimman paljon vikoja.

Tavoitteena on löytää olennaiset havainnot riittävän ajoissa.

Hyvä taloyhtiön huoneistokierros auttaa tunnistamaan esimerkiksi kosteuteen, ilmanvaihtoon, ikkunoihin, vesikalusteisiin, rakenteisiin ja muihin rakennuksen osiin liittyviä poikkeamia.

Se antaa myös mahdollisuuden kuulla asukkaita.

Ja ehkä kaikkein tärkeintä:

se auttaa muodostamaan rakennuksesta tilannekuvan.

Taloyhtiön huoneistokierroksen ei pitäisi päättyä siihen, että joku sanoo:

“Mitään ei löytynyt.”

Sen pitäisi päättyä kysymykseen:

“Mitä nyt tiedämme rakennuksesta, mitä emme tienneet ennen kierrosta?”

Jos vastaus on paljon, kierros oli hyödyllinen.

Jos vastaus on vähän, ehkä seuraavalla kierroksella kannattaa kysyä parempia kysymyksiä.

Ennakointi ei ole sitä, että oletetaan ongelmien syntyvän.

Ennakointi on sitä, että rakennusta kuunnellaan ennen kuin sen tarvitsee huutaa.

Usein kysytyt kysymykset – taloyhtiön huoneistokierros

Mikä on taloyhtiön huoneistokierros?

Taloyhtiön huoneistokierros on huoneistoissa tehtävä havainnointikäynti, jonka tarkoituksena voi olla esimerkiksi huoneiston kunnon ja hoidon valvonta sekä rakennuksen kunnossapidon kannalta olennaisten havaintojen tekeminen. Kyse ei automaattisesti ole kuntotutkimuksesta.

Onko taloyhtiön huoneistokierros lakisääteinen?

Asunto-osakeyhtiölaki antaa yhtiön hallituksen jäsenelle, isännöitsijälle tai heidän valtuuttamalleen oikeuden päästä huoneistoon, kun se on tarpeellista esimerkiksi huoneiston kunnon ja hoidon valvomiseksi. Laki ei kuitenkaan tarkoita, että jokaisessa taloyhtiössä pitäisi tehdä tietyn väliajoin yleinen huoneistokierros.

Mitä taloyhtiön huoneistokierroksella pitäisi tarkistaa?

Huomiota voidaan kiinnittää esimerkiksi näkyviin kosteusjälkiin, ikkunoihin, ilmanvaihtoon, vesikalusteisiin, putkiliitäntöihin, kylpyhuoneen ja muiden tilojen näkyviin muutoksiin sekä asukkaiden havaitsemiin poikkeamiin.

Voiko taloyhtiön huoneistokierros paljastaa piilevän vian?

Se voi antaa ensimmäisen havainnon tai varoitusmerkin, mutta tavallinen huoneistokierros ei pysty varmuudella paljastamaan kaikkia rakenteiden sisäisiä tai teknisiä vikoja. Tarvittaessa havainto pitää selvittää tarkemmalla tutkimuksella.

Saako taloyhtiö tulla asuntoon ilman lupaa?

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön hallituksen jäsenellä, isännöitsijällä tai heidän valtuuttamallaan on tietyin edellytyksin oikeus päästä osakehuoneistoon, kun käynti on tarpeellinen esimerkiksi huoneiston kunnon ja hoidon valvomiseksi. Käynti tulee lähtökohtaisesti järjestää osakkaalle ja huoneiston haltijalle sopivana aikana.

Mitä jos asukas ei halua päästää taloyhtiötä asuntoon?

Asia riippuu tilanteesta ja käynnin oikeudellisesta perusteesta. Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 1 §:ssä säädetään yhtiön oikeudesta päästä huoneistoon tietyissä tilanteissa. Jos pääsy kielletään, laissa säädetään myös mahdollisuudesta saada poliisilta virka-apua.

Pitääkö taloyhtiön huoneistokierroksella löytää jotain?

Ei. Myös se, että merkittäviä poikkeamia ei havaita, voi olla arvokasta tietoa. Erityisen hyödylliseksi tieto muuttuu, jos havainnot dokumentoidaan ja niitä voidaan verrata myöhempiin kierroksiin.

Onko taloyhtiön huoneistokierros sama asia kuin kuntotarkastus?

Ei. Huoneistokierros voi olla havainnointiin perustuva ennakoivan kunnossapidon työkalu. Kuntotarkastus tai kuntotutkimus on erillinen, tarkoitukseltaan ja laajuudeltaan määritelty toimenpide.