Taloyhtiön hallituksen vastuulla: Luotammeko liikaa siihen, että joku muu huolehtii?

Mikä on taloyhtiön hallituksen vastuulla kiinteistön kunnosta

Monessa taloyhtiössä ajatellaan, että isännöitsijä, huoltoyhtiö ja erilaiset asiantuntijat pitävät huolen siitä, että kaikki toimii kuten pitääkin.

Ajatus on ymmärrettävä.

Isännöitsijät ja huoltoyhtiöt tekevät erittäin tärkeää työtä taloyhtiöiden arjen pyörittämisessä. Ilman heidän ammattitaitoaan suuri osa taloyhtiöistä kohtaisi merkittäviä haasteita.

Samalla on kuitenkin hyvä pysähtyä miettimään yhtä asiaa.

Voiko taloyhtiö joskus luottaa liikaa siihen, että joku muu huomaa ongelmat ennen kuin ne muuttuvat kalliiksi remonteiksi?

Tämä ei ole kritiikkiä isännöitsijöitä tai huoltoyhtiöitä kohtaan.

Se on muistutus siitä, että kiinteistön pitkäjänteinen kunnossapito on lopulta koko taloyhtiön yhteinen vastuu.

Kuinka monta taloyhtiötä yhdellä isännöitsijällä on hoidettavana?

Useimmilla isännöitsijöillä on vastuullaan useita taloyhtiöitä samanaikaisesti.

Samoin huoltoyhtiöiden henkilöstö liikkuu päivittäin useissa kohteissa hoitamassa vikailmoituksia, huoltotöitä, tarkastuksia ja kiireellisiä korjauksia.

Kun vastuulla on suuri määrä kiinteistöjä, kaikkea ei yksinkertaisesti ehditä tarkastaa yhtä yksityiskohtaisesti kuin yksittäinen taloyhtiö ehkä toivoisi.

Siksi hallituksen kannattaa ajoittain kysyä muutamia yksinkertaisia mutta erittäin tärkeitä kysymyksiä.

Milloin sähkökaapit on viimeksi tarkastettu?

Sähköjärjestelmät ovat yksi kiinteistön tärkeimmistä teknisistä kokonaisuuksista.

Useimmiten ne toimivat moitteettomasti vuosikymmeniä ilman näkyviä ongelmia.

Mutta tiedämmekö varmasti:

• Milloin sähkökaappien puhtaus on viimeksi tarkastettu?
• Onko kaappeihin kertynyt pölyä tai muuta likaa?
• Onko sähköliitosten kiristystä tarkastettu?
• Onko havaittu poikkeavaa lämpenemistä tai muita riskejä?

Moni hallituksen jäsen ei tiedä vastausta näihin kysymyksiin.

Se ei ole ongelma.

Ongelma on vasta silloin, jos kukaan ei tiedä.

Milloin keittiöiden putkistojen kannakointi on tarkastettu?

Putkiremontista puhuttaessa huomio kohdistuu usein itse putkiin.

Harvemmin puhutaan niiden kiinnityksistä.

Putkistojen kannakkeet voivat vuosien aikana löystyä, vaurioitua tai menettää kantavuuttaan.

Hallituksen kannattaa kysyä:

• Onko putkistojen kannakointia tarkastettu?
• Tiedetäänkö niiden nykyinen kunto?
• Onko mahdolliset riskikohdat kartoitettu?

Jos kannakointi pettää, seurauksena voi olla merkittäviä vuotovahinkoja ja laajoja korjaustöitä.

Monessa tapauksessa ongelma olisi voitu havaita hyvissä ajoin ennen varsinaista vahinkoa.

Entä parvekeovet?

Parvekeovet ovat yksi taloyhtiöiden yleisimmin käytetyistä rakennusosista.

Ne altistuvat jatkuvasti:

• kosteudelle
• pakkaselle
• lämpötilavaihteluille
• auringon UV-säteilylle
• mekaaniselle kulumiselle

Silti niiden kunto jää usein vähälle huomiolle.

Hallituksen kannattaa pohtia:

• Onko parvekeovien kuntoa kartoitettu?
• Ovatko tiivisteet kunnossa?
• Sulkeutuvatko ovet oikein?
• Onko lämpövuotoja havaittu?

Yksittäinen ovi ei välttämättä tunnu merkittävältä kustannukselta.

Kun ongelma koskee kymmeniä asuntoja, tilanne muuttuu nopeasti.

Mitä emme tällä hetkellä tiedä?

Ehkä tärkein kysymys ei ole se, mitä tiedämme.

Ehkä tärkein kysymys on:

”Mitä emme tiedä?”

Useimmat suuret korjaushankkeet eivät synny yhdessä yössä.

Niitä edeltää usein vuosien mittainen vaihe, jolloin ongelma kehittyy hiljalleen rakenteiden sisällä tai teknisissä järjestelmissä.

Kun ongelma havaitaan ajoissa:

• korjaus on yleensä pienempi
• kustannukset ovat alemmat
• asumishaitat vähäisempiä
• taloyhtiön talous pysyy paremmin hallinnassa

Hallituksen tehtävä ei ole olla asiantuntija

Taloyhtiön hallituksen jäsenen ei tarvitse olla sähköasentaja, LVI-suunnittelija, rakennusinsinööri tai kosteuskartoittaja.

Hallituksen tärkein tehtävä on varmistaa, että oikeita asioita seurataan ja oikeita kysymyksiä esitetään.

Usein jo yksi yksinkertainen kysymys voi paljastaa asian, joka muuten olisi jäänyt huomaamatta vuosiksi.

Ennakointi on aina edullisempaa kuin reagointi

Taloyhtiön suurimmat kustannukset syntyvät harvoin yllättäen.

Useimmiten ne ovat seurausta ongelmista, jotka ovat kehittyneet pitkän ajan kuluessa ilman, että niitä on havaittu.

Siksi jokaisen hallituksen kannattaa aika ajoin pysähtyä kysymään:

• Milloin nämä asiat on viimeksi tarkastettu?
• Kuka ne on tarkastanut?
• Mitä havaittiin?
• Mitä mahdollisia riskejä kiinteistössä tällä hetkellä on?

Näihin kysymyksiin vastaaminen voi säästää taloyhtiöltä merkittäviä summia tulevaisuudessa.

Koska yksi asia on varma:

Ennakointi on AINA edullisempaa kuin reagointi.

Kaikki kuntoon yhdellä ovenavauksella.

Autamme taloyhtiöitä tunnistamaan piileviä riskejä ennen kuin niistä syntyy kalliita yllätyksiä.

Huomautus: Tämä artikkeli on tarkoitettu yleiseksi tietolähteeksi taloyhtiöiden hallituksille, puheenjohtajille, osakkaille ja asukkaille. Sisältö ei ole oikeudellista, teknistä eikä kiinteistökohtaista asiantuntijaneuvontaa. Taloyhtiöiden tilanteet vaihtelevat, joten päätökset tulee tehdä tapauskohtaisesti voimassa olevan lainsäädännön sekä tarvittaessa isännöitsijän, rakennusalan asiantuntijan tai muun alan ammattilaisen kanssa.

Tarvitsetko asiantuntijan arvion? Jokainen taloyhtiö on erilainen. Jos haluat selvittää kiinteistösi nykykunnon ja tunnistaa mahdolliset riskit ennen niiden muuttumista kalliiksi korjauksiksi, ota yhteyttä Huoneistokierrokseen. Autamme taloyhtiöitä tekemään päätöksiä tiedon pohjalta.