Taloyhtiön arvo – miksi sinun asuntosi arvo voi riippua asioista, joita et näe omassa asunnossasi?

Kun asunnon arvoa arvioidaan, katse kohdistuu helposti siihen, mitä asunnon sisällä näkyy.

Onko keittiö moderni? Ovatko kylpyhuone ja pinnat hyvässä kunnossa? Onko asunto valoisa? Millainen on pohjaratkaisu?

Mutta yksi kokonaisuus jää helposti vähemmälle huomiolle:

Millainen on taloyhtiö, jossa asunto sijaitsee?

Asunto-osakkeen ostaja ei osta vain seinien sisäpuolella olevaa tilaa. Hän ostaa osakkeen, joka tuottaa oikeuden hallita tiettyä huoneistoa ja samalla osuuden taloyhtiöstä sekä sen vastuista, kustannuksista ja tulevista kunnossapitotarpeista.

Siksi taloyhtiön arvo on asia, jota myös osakkaan kannattaa tarkastella.

Oma asunto voi olla sisältä erinomaisessa kunnossa ja silti ympärillä oleva rakennus voi sisältää asioita, joilla on merkitystä asumisen kustannuksiin, viihtyvyyteen ja asunnon markkina-asemaan.

Entä jos asuntosi tärkeimmät arvotekijät eivät kaikki olekaan omassa asunnossasi?

Taloyhtiön arvo – mitä se oikeastaan tarkoittaa?

Taloyhtiön arvo ei ole yksi yksinkertainen euromäärä, joka kertoo suoraan jokaisen osakehuoneiston markkina-arvon.

Taloyhtiö muodostuu rakennuksista, tontista tai vuokraoikeudesta, teknisistä järjestelmistä, yhteisistä tiloista, taloudesta, veloista, sopimuksista, kunnossapitotarpeista ja monista muista tekijöistä.

Asunnon markkina-arvo puolestaan määräytyy useiden tekijöiden kokonaisuutena. Sijainti, huoneiston ominaisuudet, alueen markkinatilanne, kysyntä, tarjonta sekä taloyhtiön ominaisuudet voivat kaikki vaikuttaa siihen, millaisena ostajat asunnon näkevät.

Siksi taloyhtiön arvo kannattaa ajatella laajemmin kuin pelkkänä rakennuksen hintalappuna.

Kyse on kokonaisuudesta, jonka osa oma asuntosi on.

Taloyhtiön arvo – miksi oma asunto ei kerro koko totuutta?

Kuvitellaan kaksi samankokoista asuntoa samalla alueella.

Molemmat ovat hyvässä kunnossa. Molemmissa on uusi keittiö, siistit pinnat ja hyvä pohjaratkaisu.

Toisessa taloyhtiössä rakennuksen kunnossapito on ollut suunnitelmallista, tärkeistä rakennusosista on ajantasaista tietoa ja tuleviin korjauksiin on varauduttu.

Toisessa rakennuksen kunnossapitotarpeista on huomattavasti vähemmän tietoa ja lähivuosien suuret korjaustarpeet ovat epäselviä.

Asunnot voivat näyttää ostajan silmissä samanlaisilta.

Taloyhtiö ei kuitenkaan ole sama.

Ja tämä ero voi vaikuttaa siihen, millaisena ostaja arvioi kokonaisuuden.

Taloyhtiön arvo – rakennuksen kunto on enemmän kuin julkisivu

Taloyhtiön rakennuksen kuntoa arvioitaessa ei pitäisi katsoa vain sitä, miltä rakennus näyttää kadulta.

Julkisivu voi olla siisti, mutta rakennuksessa voi silti olla tulevia kunnossapitotarpeita.

Katto ei välttämättä näy asuntoon.

Putket ovat pääosin rakenteiden sisällä.

Ilmanvaihtojärjestelmä ei näy olohuoneessa.

Ullakolla voi olla asioita, joita suurin osa asukkaista ei koskaan näe.

Kellarissa voi olla havaintoja, jotka eivät vaikuta asumiseen tänään, mutta joiden merkitys kannattaa selvittää.

Taloyhtiön arvo rakentuu myös asioista, joita asukas ei näe päivittäin.

Taloyhtiön arvo – katto, putket ja julkisivu

Rakennuksen suuret rakennusosat voivat muodostaa merkittävän osan tulevista kunnossapitotarpeista.

Katto, julkisivu, parvekkeet, ikkunat, putkistot ja tekniset järjestelmät kuluvat ja ikääntyvät.

Se ei tarkoita, että vanha rakennus olisi automaattisesti huono tai että kaikki vanhat rakennusosat pitäisi uusia välittömästi.

Oleellista on tietää, missä kunnossa rakennus on ja mitä sen kunnossapidolta voidaan odottaa tulevina vuosina.

Ajantasainen tieto auttaa sekä taloyhtiötä että osakkaita ymmärtämään tulevaa.

Taloyhtiön arvo – tulevat remontit vaikuttavat myös osakkaaseen

Yksi konkreettisimmista asioista on tuleva kunnossapito.

Taloyhtiössä voi olla edessä esimerkiksi kattoremontti, julkisivun korjaus, putkiremontti, ikkunoiden uusiminen tai muu merkittävä hanke.

Remontti voi parantaa rakennuksen kuntoa pitkällä aikavälillä, mutta samalla se voi aiheuttaa osakkaille kustannuksia, rahoitusjärjestelyjä ja väliaikaisia asumishaittoja.

Siksi asunnon ostajan kannattaa katsoa nykyisen vastikkeen lisäksi myös tulevaisuutta.

Millaisia kunnossapitotarpeita taloyhtiössä on seuraavien vuosien aikana?

Taloyhtiön arvo – halpa vastike ei aina kerro koko tarinaa

Alhainen vastike voi näyttää houkuttelevalta.

Mutta pelkkä vastikkeen määrä ei kerro taloyhtiön kokonaisuudesta.

Myös liian suuri vastike voi herättää kysymyksiä, mutta yhtä tärkeää on ymmärtää, mitä vastikkeella rahoitetaan ja millainen rakennuksen tuleva kustannusrakenne on.

Osakkaan kannattaa tarkastella esimerkiksi taloyhtiön taloutta, lainoja, tulevia kunnossapitotarpeita ja tehtyjä korjauksia kokonaisuutena.

Edullinen asuminen tänään ei automaattisesti tarkoita edullista asumista tulevaisuudessa.

Taloyhtiön arvo – mitä tapahtuu, jos korjauksia lykätään?

Kunnossapidon siirtäminen ei automaattisesti ole huono päätös.

Korjausten ajoitus pitää arvioida rakennuksen kunnon, riskien, kustannusten ja suunnitellun kunnossapidon kokonaisuuden perusteella.

Mutta jos tarpeellista kunnossapitoa siirretään ilman riittävää tietoa tilanteesta, epävarmuus voi kasvaa.

Osakkaalle tämä tarkoittaa tärkeää kysymystä:

Tiedämmekö, mitä taloyhtiössä on tulossa – vai odotammeko, että jokin rikkoutuu?

Suunnitelmallinen kunnossapito auttaa taloyhtiötä varautumaan tuleviin tarpeisiin ja arvioimaan niiden ajoitusta.

Taloyhtiön arvo – korjausvelka ei aina näy asunnossa

Oma asunto voi olla täysin remontoitu.

Silti taloyhtiössä voi olla tulevia korjaustarpeita.

Uusi keittiö ei poista vanhan putkiston ikää.

Uusi lattia ei korjaa rakennuksen julkisivua.

Uusi kylpyhuone ei itsessään kerro taloyhtiön viemärijärjestelmän kunnosta.

Tämä on yksi syy siihen, miksi taloyhtiön arvo kannattaa nähdä kokonaisuutena.

Taloyhtiön arvo – mitä huoltokirja kertoo osakkaalle?

Taloyhtiön huoltokirja voi olla tärkeä osa rakennuksen kunnossapidon tiedonhallintaa.

Sen avulla voidaan ylläpitää tietoa esimerkiksi huolloista, tarkastuksista, kunnossapidosta ja rakennuksen teknisistä järjestelmistä.

Osakkaan näkökulmasta kiinnostava kysymys on:

Onko taloyhtiöstä saatavilla riittävästi tietoa, jotta rakennuksen nykytilasta ja tulevaisuudesta voi muodostaa kokonaiskuvan?

Huoltokirja ei yksin kerro kaikkea. Se ei myöskään korvaa kuntotutkimuksia tai asiantuntija-arvioita.

Mutta hyvä tiedonhallinta auttaa rakentamaan kuvaa siitä, mitä rakennukselle on tehty ja mitä sen kunnossapidossa pitäisi seuraavaksi huomioida.

Taloyhtiön arvo – mitä rakennuskierros voi kertoa?

Asiakirjojen lisäksi tarvitaan havaintoja rakennuksen tämänhetkisestä tilanteesta.

Rakennuskierroksella voidaan havaita esimerkiksi näkyviä muutoksia, kulumista, kosteusjälkiä, sadevesien hallinnan ongelmia, julkisivun vaurioita tai muita asioita, joiden tarkempi merkitys voidaan tarvittaessa selvittää.

Rakennuskierros ei ole sama asia kuin kuntotutkimus.

Sen tarkoituksena voi kuitenkin olla auttaa tunnistamaan asioita, jotka muuten voisivat jäädä huomaamatta.

Taloyhtiön arvo ei ole vain sitä, mitä rakennuksesta tiedetään. Myös se, miten hyvin rakennuksen kuntoa seurataan, on merkityksellistä.

Taloyhtiön arvo – miksi pienet havainnot kannattaa kirjata?

Esimerkiksi pieni halkeama ei automaattisesti tarkoita vakavaa vauriota.

Mutta jos sama kohta muuttuu ajan kuluessa, dokumentoidusta tiedosta tulee arvokasta.

Valokuva, päivämäärä ja havainto voivat auttaa seuraamaan kehitystä.

Sama pätee esimerkiksi kosteuden merkkeihin, ikkunoiden ongelmiin, rännien toimintaan ja muihin rakennuksen osiin.

Muutos on usein tärkeämpi kuin yksittäinen havainto.

Taloyhtiön arvo – mitä osakkaan kannattaa tarkistaa?

Jos olet osakas tai harkitset asunnon ostamista, kannattaa tarkastella asuntoa laajemmin kuin vain sen seinien sisältä.

Taloyhtiön arvo – 10 kysymystä osakkaalle

1. Milloin rakennuksen merkittävimmät osat on viimeksi tarkastettu?
2. Millaisia korjauksia taloyhtiössä on tehty viime vuosina?
3. Millaisia korjauksia on suunnitteilla?
4. Mitä kunnossapitotarveselvityksessä todetaan?
5. Onko taloyhtiöllä merkittäviä lainoja?
6. Miten taloyhtiön taloutta hoidetaan?
7. Millainen rakennuksen huoltohistoria on?
8. Onko rakennuksessa toistuvia kosteus-, putki- tai muita ongelmia?
9. Onko rakennuksen kunnosta tehty kuntoarvioita tai tutkimuksia?
10. Mitä rakennuksesta ei tällä hetkellä tiedetä?

Taloyhtiön arvo – voiko hyvä taloyhtiö nostaa asunnon kiinnostavuutta?

Asunnon markkina-arvoa ei voi määrittää pelkästään taloyhtiön perusteella.

Asunnon sijainti, koko, kunto, pohjaratkaisu, kerros, näkymät ja monet muut tekijät vaikuttavat ostajien kiinnostukseen.

Taloyhtiön ominaisuudet voivat kuitenkin olla osa ostajan kokonaisarviota.

Hyvin hoidettu rakennus, selkeä kunnossapidon suunnittelu ja hyvä taloustilanne voivat muodostaa erilaisen lähtökohdan kuin taloyhtiö, jonka tulevaisuudesta ostajalla on paljon epäselvyyttä.

Tässä mielessä taloyhtiön arvo ei ole irrallinen asia asunnon arvosta.

Ne liittyvät toisiinsa, vaikka niitä ei pidä sekoittaa keskenään.

Taloyhtiön arvo – entä taloyhtiön talous?

Rakennuksen fyysisen kunnon lisäksi kannattaa tarkastella taloutta.

Taloyhtiö tarvitsee rahaa sekä päivittäiseen toimintaan että tulevaan kunnossapitoon.

Taloudellisessa tarkastelussa kiinnostavia asioita ovat esimerkiksi:

• yhtiövastikkeen taso
• taloyhtiön lainat
• tulevat korjaushankkeet
• tehdyt merkittävät korjaukset
• talousarvio
• tilinpäätös
• taloyhtiön maksuvalmius
• suunnitellut rahoitusratkaisut.

Yksittäinen tunnusluku ei kuitenkaan kerro taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta kaikkea.

Taloyhtiön arvo muodostuu fyysisen rakennuksen ja talouden lisäksi myös siitä, miten kokonaisuutta johdetaan ja suunnitellaan.

Taloyhtiön arvo – voiko velka olla hyvä asia?

Velka ei automaattisesti tarkoita, että taloyhtiö olisi huonossa taloudellisessa tilanteessa.

Taloyhtiö voi ottaa lainaa esimerkiksi merkittävää korjaushanketta varten, joka parantaa rakennuksen käyttökelpoisuutta ja kuntoa.

Olennaista on ymmärtää:

Mihin velkaa on käytetty, paljonko sitä on ja miten se vaikuttaa tuleviin kustannuksiin?

Osakkaalle pelkkä velan määrä ei siis vielä kerro koko tilannetta.

Taloyhtiön arvo – mitä ostajan pitäisi katsoa ennen asunnon ostamista?

Asunnon ostaminen on monelle yksi elämän suurimmista taloudellisista päätöksistä.

Siksi kannattaa katsoa myös asunnon taustalla olevaa taloyhtiötä.

Ostajan kannattaa perehtyä ainakin saatavilla oleviin taloyhtiön asiakirjoihin ja selvittää tulevat merkittävät kunnossapitotarpeet.

Erityisen kiinnostavia ovat esimerkiksi kunnossapitotarveselvitys, tilinpäätös, toimintakertomus, yhtiöjärjestys, tehdyt merkittävät remontit ja tiedot tulevista hankkeista.

Hyvä kysymys ei ole vain “millainen tämä asunto on?”

Kannattaa kysyä myös:

“Millainen tämä taloyhtiö on nyt – ja millainen se voi olla viiden tai kymmenen vuoden kuluttua?”

Taloyhtiön arvo – oma koti vai osa suurempaa kokonaisuutta?

Osakkaan on helppo ajatella omaa asuntoaan yksittäisenä tuotteena.

Mutta asunto-osake toimii osana taloyhtiötä.

Sen ympärillä ovat rakennuksen yhteiset rakenteet, järjestelmät, piha, yhteiset tilat, talous ja hallinto.

Siksi oman asunnon seuraaminen ei yksin riitä.

Myös taloyhtiötä kannattaa seurata.

Taloyhtiön arvo syntyy monen asian kokonaisuudesta – ja osakas on osa tätä kokonaisuutta.

Taloyhtiön arvo – tärkein kysymys ei ehkä olekaan “mitä asunto maksaa?”

Kun asunnon hintaa arvioidaan, katse menee helposti neliöhintaan.

Se on ymmärrettävää.

Mutta osakkaan kannattaa katsoa myös seuraavia vuosia.

Mitä taloyhtiössä tapahtuu?

Mitä rakennukselle pitäisi tehdä?

Millaisia kustannuksia on tulossa?

Onko rakennuksen kunnosta riittävästi tietoa?

Onko kunnossapito suunnitelmallista?

Onko taloyhtiön talous kunnossa suhteessa tuleviin tarpeisiin?

Ja lopulta:

“Jos olisin ostamassa tätä asuntoa uudelleen viiden vuoden kuluttua, mitä haluaisin tietää taloyhtiöstä tänään?”

Taloyhtiön arvo – yhteenveto

Taloyhtiön arvo ei ole vain rakennuksen ulkonäkö tai yksi euromäärä.

Osakkaan kannalta tärkeää on ymmärtää kokonaisuus, johon oma asunto kuuluu.

Rakennuksen kunto, tulevat remontit, talous, velat, kunnossapidon suunnittelu, huoltohistoria ja rakennuksen tämänhetkinen tilanne voivat kaikki vaikuttaa siihen, millaisena taloyhtiö nähdään.

Kaikki tulevat remontit eivät ole huono asia.

Kaikki velka ei ole huono asia.

Vanha rakennus ei automaattisesti ole huono sijoitus.

Uusi rakennus ei myöskään automaattisesti tarkoita, ettei kunnossapidossa olisi mitään seurattavaa.

Oleellista on tieto.

Tietääkö osakas, missä kunnossa taloyhtiö on?

Tietääkö hän, mitä rakennukselle on tehty?

Tietääkö hän, mitä sille pitäisi tehdä seuraavaksi?

Ja tietääkö hän, mitä asioita pitäisi vielä selvittää?

Ehkä kaikkein tärkein ajatus on tämä:

Kun ostat asunnon, et katso vain asunnon sisälle. Katso myös sen ympärille.

Koska joskus oman asunnon arvokkaimmat asiat eivät ole niitä, jotka näet olohuoneessa.

Ne voivat olla asioita, jotka ovat katon päällä, seinien sisällä, kellarissa, ullakolla – tai taloyhtiön päätöksissä ja tulevaisuuden suunnitelmissa.

Taloyhtiön arvo – usein kysytyt kysymykset

Taloyhtiön arvo – vaikuttaako taloyhtiön kunto asunnon arvoon?

Taloyhtiön kunto voi olla yksi tekijä, jonka ostajat huomioivat asuntoa arvioidessaan. Asunnon markkina-arvoon vaikuttavat kuitenkin monet muutkin tekijät, kuten sijainti, huoneiston ominaisuudet ja markkinatilanne.

Taloyhtiön arvo – vaikuttavatko tulevat remontit asunnon ostamiseen?

Tulevat merkittävät kunnossapito- ja korjaushankkeet voivat vaikuttaa ostajan arvioon kokonaiskustannuksista, asumisen järjestelyistä ja taloyhtiön tulevaisuudesta. Siksi niitä kannattaa selvittää ennen ostopäätöstä.

Taloyhtiön arvo – onko suuri yhtiölaina aina huono asia?

Ei. Yhtiölainan merkitys riippuu esimerkiksi siitä, mihin laina on käytetty, kuinka paljon sitä on jäljellä, millä ehdoilla sitä maksetaan takaisin ja millainen taloyhtiön kokonaisuus on.

Taloyhtiön arvo – mitä osakkaan kannattaa seurata?

Osakkaan kannattaa seurata ainakin taloyhtiön taloutta, kunnossapitotarpeita, merkittäviä remontteja, rakennuksen kuntoa sekä yhtiökokouksissa käsiteltäviä asioita.

Taloyhtiön arvo – miksi rakennuksen kunnossapidosta kannattaa olla kiinnostunut?

Kunnossapidolla pyritään ylläpitämään rakennuksen käyttökelpoisuutta ja kuntoa. Suunnitelmallinen kunnossapito auttaa myös taloyhtiötä varautumaan tuleviin tarpeisiin ja tekemään päätöksiä tiedon perusteella.

Taloyhtiön arvo – voiko rakennuskierros auttaa?

Rakennuskierros voi auttaa havaitsemaan näkyviä muutoksia ja poikkeamia rakennuksessa. Se ei korvaa kuntotutkimuksia tai muita asiantuntijan tekemiä tutkimuksia, kun sellaisia tarvitaan.