aloyhtiö toimii kuin yritys. HUONEISTOKIERROS OY.

Taloyhtiö toimii kuin yritys – oletko koskaan tullut ajatelleeksi asiaa tästä näkökulmasta?

Moni ajattelee taloyhtiötä ensisijaisesti rakennuksena, jossa ihmiset asuvat. Todellisuudessa taloyhtiö on paljon enemmän. Vaikka asunto-osakeyhtiö ei tavoittele voittoa samalla tavalla kuin liiketoimintaa harjoittava yritys, sen toimintaa voidaan tarkastella hyvin samanlaisista lähtökohdista. Kun ymmärtää, että taloyhtiö toimii kuin yritys monessa käytännön mielessä, myös päätöksenteko muuttuu pitkäjänteisemmäksi ja ennakoivammaksi.

Taloyhtiö hallinnoi usein satojen tuhansien tai jopa miljoonien eurojen arvoista omaisuutta. Se kerää kuukausittaisia maksuja, suunnittelee investointeja, kilpailuttaa palveluita, hallitsee riskejä ja vastaa lakisääteisistä velvoitteistaan. Nämä ovat samoja asioita, joiden parissa yritysten hallitukset työskentelevät päivittäin.

Kun hallituksen jäsen, puheenjohtaja tai osakas alkaa tarkastella toimintaa tästä näkökulmasta, moni päätös saa aivan uuden merkityksen.

Miksi voidaan sanoa, että taloyhtiö toimii kuin yritys?

Vaikka asunto-osakeyhtiön tarkoituksena ei ole tuottaa voittoa osakkaille, sen toiminta muistuttaa monella tavalla yrityksen toimintaa.

Taloyhtiöllä on:

oma talous
budjetti
kirjanpito
hallitus
puheenjohtaja
sopimuksia
palveluntarjoajia
omaisuutta
vakuutuksia
vastuita
investointeja
riskienhallintaa

Kun näitä tarkastellaan kokonaisuutena, voidaan perustellusti todeta, että taloyhtiö on yritys siinä mielessä, että sitä täytyy johtaa järjestelmällisesti, vastuullisesti ja pitkän aikavälin tavoitteet huomioiden.

Hallitus ja taloyhtiö toimii kuin yritys ja sen hallitus

Hallituksen tärkein tehtävä on huolehtia kokonaisuudesta

Yrityksen hallitus ei vaihda itse lamppuja eikä huolla koneita. Sen tehtävä on varmistaa, että yritys toimii hyvin myös tulevaisuudessa.

Sama ajattelutapa sopii asunto-osakeyhtiöön.

Hallituksen tehtävänä on esimerkiksi:

huolehtia kiinteistön arvon säilymisestä
tehdä perusteltuja investointipäätöksiä
hallita taloutta
seurata riskejä
valvoa palveluntuottajien toimintaa
huolehtia turvallisuudesta
varmistaa lainmukainen toiminta

Kun ymmärretään, että taloyhtiö toimii kuin yritys, hallituksen työ muuttuu yksittäisten ongelmien ratkaisemisesta strategiseksi johtamiseksi.

Puheenjohtaja muistuttaa toimitusjohtajaa

Johtaminen näkyy koko taloyhtiössä

Puheenjohtaja ei tee kaikkea itse.

Hänen tärkeimpiä tehtäviään ovat esimerkiksi:

valmistella kokouksia
pitää kokonaisuus hallinnassa
huolehtia yhteistyöstä isännöitsijän kanssa
edistää päätöksentekoa
varmistaa tiedonkulku

Yrityksessä toimitusjohtaja huolehtii päivittäisestä johtamisesta. Taloyhtiössä vastaava rooli muodostuu usein puheenjohtajan ja isännöitsijän yhteistyöstä.

Osakkaat ovat kuin yrityksen omistajia

Jokainen päätös vaikuttaa omaisuuden arvoon

Kun osakas ostaa asunnon, hän ei osta pelkästään huoneistoa.

Hän ostaa samalla osuuden koko asunto-osakeyhtiöstä.

Tämän vuoksi taloyhtiö on yritys myös omistamisen näkökulmasta.

Osakkaiden päätökset vaikuttavat esimerkiksi:

asuntojen arvoon
asumiskustannuksiin
korjausvelkaan
turvallisuuteen
tuleviin remontteihin
yhtiövastikkeeseen

Hyvin hoidettu taloyhtiö näkyy usein myös asuntojen parempana jälleenmyyntiarvona.

Yritys ei odota ongelmia – eikä taloyhtiönkään pitäisi

Ennakointi on aina edullisempaa kuin reagointi

Menestyvä yritys ei odota, että kone rikkoutuu ennen huoltoa.

Sama ajattelutapa kuuluu myös taloyhtiöön.

Esimerkiksi:

Katto

Pieni vaurio voidaan korjata nopeasti.

Jos siihen ei puututa ajoissa, seurauksena voi olla laaja vesivahinko.

Ilmanvaihto

Likaiset tai epätasapainossa olevat järjestelmät voivat lisätä energiankulutusta, heikentää sisäilman laatua ja kasvattaa kosteusriskiä.

Sähköjärjestelmät

Ikääntyvät sähkökeskukset tai löystyneet liitokset voivat muodostaa turvallisuusriskin, vaikka ulospäin kaikki näyttäisi olevan kunnossa.

Yritykset tekevät säännöllisiä tarkastuksia juuri siksi, että ongelmat havaitaan ajoissa. Sama ajattelutapa sopii asunto-osakeyhtiöihin.

Hyvä johtaminen näkyy pitkällä aikavälillä

Kaikki päätökset eivät näy heti

Monet parhaista päätöksistä eivät näy seuraavana päivänä.

Ne näkyvät vasta vuosien kuluttua.

Esimerkiksi:

pienempi korjausvelka
tasaisemmat vastikkeet
turvallisempi asuminen
vähemmän yllätyksiä
parempi kiinteistön arvo
tyytyväisemmät asukkaat

Kun ajatellaan, että taloyhtiö on yritys, jokainen päätös voidaan arvioida myös pitkän aikavälin vaikutusten kautta.

Riskienhallinta kuuluu jokaisen hallituksen työkalupakkiin

Suurimmat riskit eivät aina näy silmällä

Yrityksissä riskienhallinta on jokapäiväistä toimintaa.

Sama koskee taloyhtiöitä.

Riskit voivat liittyä esimerkiksi:

kosteuteen
sähköjärjestelmiin
paloturvallisuuteen
putkistoihin
leikkipaikkoihin
kattoturvallisuuteen
väestönsuojaan
ilmanvaihtoon
sopimuksiin
tietoturvaan
vakuutusturvaan

Usein kaikkein kalleimmat vahingot alkavat pienistä, huomaamattomista puutteista.

Talous ei ole vain kirjanpitoa

Taloudellinen ajattelu tarkoittaa tulevaisuuden suunnittelua

Yrityksissä budjetti kertoo suunnan.

Taloyhtiössä sen pitäisi tehdä sama.

Pelkkä kulujen maksaminen ei riitä.

Hyvä hallitus tarkastelee esimerkiksi:

tulevia korjauksia
energiatehokkuutta
huoltosopimuksia
investointeja
kunnossapitotarveselvitystä
pitkän tähtäimen suunnitelmaa (PTS)

Kun päätökset tehdään tiedon pohjalta, vältetään usein suuremmat yllätykset myöhemmin.

Yrityksen tärkein omaisuus on sen pääoma – taloyhtiössä rakennus

Rakennuksen arvo ei säily itsestään

Yrityksen koneita huolletaan.

Tietojärjestelmiä päivitetään.

Laitteita uusitaan.

Rakennus tarvitsee samanlaista jatkuvaa huolenpitoa.

Säännöllinen seuranta auttaa havaitsemaan:

alkavat vauriot
kulumisen
turvallisuuspuutteet
energiankulutuksen ongelmat
kunnossapitotarpeet

Mitä aikaisemmin havainto tehdään, sitä helpompi ja edullisempi se on yleensä korjata.

Taloyhtiön kulttuuri ratkaisee enemmän kuin moni uskoo

Hyvät päätökset syntyvät yhteistyöllä

Menestyvissä yrityksissä tieto kulkee.

Ihmiset keskustelevat.

Päätökset perustuvat faktoihin.

Sama toimii myös asunto-osakeyhtiössä.

Kun hallitus, isännöitsijä, osakkaat ja huoltoyhtiö tekevät yhteistyötä avoimesti, syntyy parempia päätöksiä kuin silloin, kun asioihin reagoidaan vasta ongelmien ilmetessä.

Hyvä toimintakulttuuri vähentää ristiriitoja ja helpottaa pitkäjänteistä kiinteistön ylläpitoa.

Yhteenveto

Ajatus siitä, että taloyhtiö toimii kuin yritys, ei tarkoita voiton tavoittelua. Se tarkoittaa vastuullista johtamista, suunnitelmallisuutta ja yhteisen omaisuuden pitkäjänteistä kehittämistä.

Kun hallituksen jäsen, puheenjohtaja tai osakas tarkastelee taloyhtiötä tästä näkökulmasta, päätöksenteko muuttuu usein ennakoivammaksi. Rakennuksen kunto, turvallisuus, talous ja asumisviihtyvyys eivät ole toisistaan irrallisia asioita, vaan kokonaisuus, jota kannattaa johtaa samalla huolellisuudella kuin arvokasta yritystä.

Hyvin hoidettu taloyhtiö ei synny sattumalta. Se syntyy pitkäjänteisestä yhteistyöstä, avoimesta päätöksenteosta ja halusta katsoa myös seuraavan vuosikymmenen tarpeita. Juuri siksi voidaan todeta, että taloyhtiö on yritys – ei juridisessa tarkoituksessa, vaan ajattelutapana, joka auttaa tekemään parempia päätöksiä kaikkien osakkaiden hyväksi.

Usein kysytyt kysymykset

Onko asunto-osakeyhtiö juridisesti yritys?

Ei varsinaisesti. Asunto-osakeyhtiö on oma oikeushenkilönsä, jonka toimintaa säätelee asunto-osakeyhtiölaki. Käytännön johtamisen, talouden ja riskienhallinnan näkökulmasta siinä on kuitenkin paljon samoja piirteitä kuin yrityksessä.

Miksi taloyhtiötä kannattaa johtaa kuin yritystä?

Suunnitelmallinen johtaminen auttaa hallitsemaan kustannuksia, vähentämään riskejä, säilyttämään kiinteistön arvoa ja tekemään perusteltuja päätöksiä pitkällä aikavälillä.

Mitä hyötyä tästä ajattelutavasta on osakkaalle?

Hyvin johdettu taloyhtiö voi tarkoittaa ennakoitavampia kustannuksia, turvallisempaa asumista, pienempää korjausvelkaa ja parempaa asunnon jälleenmyyntiarvoa.

Mitä hyötyä tästä ajattelutavasta on hallitukselle?

Se auttaa tarkastelemaan päätöksiä kokonaisuutena eikä vain yksittäisten ongelmien kautta. Samalla hallituksen työ muuttuu ennakoivammaksi ja tavoitteellisemmaksi.

Huomautus

Tämä artikkeli on tarkoitettu yleiseksi tietolähteeksi taloyhtiöiden hallituksille, puheenjohtajille, osakkaille ja asukkaille. Sisältö ei ole oikeudellista, teknistä eikä kiinteistökohtaista asiantuntijaneuvontaa. Taloyhtiöiden tilanteet vaihtelevat, joten päätökset tulee tehdä tapauskohtaisesti voimassa olevan lainsäädännön sekä tarvittaessa isännöitsijän, rakennusalan asiantuntijan tai muun alan ammattilaisen kanssa.

Artikkeli on laadittu julkaisuhetkellä voimassa olevan lainsäädännön sekä luotettavien asiantuntijalähteiden pohjalta. Lainsäädäntö, viranomaisohjeet ja alan suositukset voivat muuttua, joten ajantasaiset tiedot kannattaa tarvittaessa tarkistaa alkuperäisistä lähteistä.

Artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä korvaa tapauskohtaista juridista arviota tai viranomaisen antamaa ohjeistusta.

Tietojen oikeellisuus

Tämän artikkelin sisältö perustuu julkaisuhetkellä voimassa olevaan Asunto-osakeyhtiölakiin (1599/2009) sekä alan johtavien asiantuntijaorganisaatioiden, kuten Kiinteistöliiton, Isännöintiliiton ja tarvittaessa Rakennustiedon, julkisesti saatavilla oleviin ohjeisiin ja suosituksiin. Artikkelin tavoitteena on tarjota taloyhtiöille ajantasaista, luotettavaa ja käytännönläheistä tietoa päätöksenteon tueksi.

Lainsäädäntö ja viranomaisohjeet voivat muuttua. Tarkista ajantasaiset tiedot aina virallisista lähteistä ennen yksittäistä päätöstä tai toimenpidettä.

Hyödyllistä lisätietoa:

Tarvitsetko asiantuntijan arvion?

Jokainen taloyhtiö on erilainen. Siksi myös kunnossapidon tarpeet, riskit ja kehityskohteet vaihtelevat.

Huoneistokierros auttaa taloyhtiöiden hallituksia, puheenjohtajia ja isännöitsijöitä tunnistamaan kiinteistön nykykunnon, havaitsemaan mahdolliset riskit ajoissa ja tukemaan päätöksentekoa luotettavan tiedon avulla.

Ennakointi on aina edullisempaa kuin reagointi.

Ota yhteyttä TÄSTÄ Huoneistokierrokseen ja selvitetään yhdessä, miten taloyhtiösi voi välttää kalliit yllätykset sekä tehdä päätöksiä tiedon pohjalta.