Rakennuskierros. Taloyhtiön hallitus tekee rakennuskierroksen kiinteistöllä havainnoiden rakennuksen kuntoa ja kunnossapitotarpeita. HUONEISTOKIERROS OY.

Rakennuskierros – taloyhtiön hallituksen tärkein kokous ei ehkä ole yhtiökokous

Kun taloyhtiön hallitukselta kysytään vuoden tärkeintä kokousta, vastaus on usein sama.

Yhtiökokous.

Se on luonnollista, sillä yhtiökokouksessa päätetään monista taloyhtiön kannalta merkittävistä asioista. Siellä hyväksytään tilinpäätös, vahvistetaan talousarvio, valitaan hallitus ja päätetään useista laajakantoisista hankkeista.

Mutta entä jos kaikkein tärkein ”kokous” ei tapahdu lainkaan kokoushuoneessa?

Entä jos kaikkein tärkein hetki on se, kun hallitus lähtee yhdessä katsomaan rakennusta omin silmin?

Juuri siksi rakennuskierros voi olla koko vuoden tärkein tapahtuma. Hyvin toteutettu rakennuskierros antaa hallitukselle sellaista tietoa, jota ei löydy talousraporteista, pöytäkirjoista eikä sähköposteista.

Rakennus kertoo usein enemmän kuin yksikään raportti.

Vuotava syöksytorvi.

Halkeama julkisivussa.

Painunut sadevesikaivo.

Kosteuden jättämä jälki kellarissa.

Nämä ovat asioita, jotka huomataan usein parhaiten paikan päällä.

Tämän vuoksi rakennuskierros ei ole pelkkä kävely talon ympäri. Se on yksi tärkeimmistä työkaluista laadukkaan päätöksenteon tukena.

Tässä artikkelissa tarkastelemme, mitä asunto-osakeyhtiölaki edellyttää hallitukselta, miksi rakennuskierros kannattaa tehdä säännöllisesti ja miten Huoneistokierros suosittelee toteuttamaan rakennuskierroksen käytännössä.

Miksi rakennuskierros voi olla vuoden tärkein tapahtuma?

Hyvä hallitus tekee päätöksiä tiedon perusteella.

Mitä enemmän hallituksella on ajantasaista tietoa rakennuksen todellisesta kunnosta, sitä paremmat mahdollisuudet sillä on tehdä perusteltuja päätöksiä.

Juuri tästä syystä rakennuskierros on niin arvokas.

Rakennuskierroksen aikana hallitus voi havaita sellaisia muutoksia, jotka eivät vielä näy korjauslaskuissa tai vikailmoituksissa.

Pienet havainnot voivat olla merkkejä alkavista ongelmista.

vesi ei poistu sadevesikaivosta normaalisti
räystäässä näkyy kosteusjälkiä
pihan kallistukset ovat muuttuneet
ulkoverhouksessa näkyy vaurioita
porraskäytävässä havaitaan uusia halkeamia.

Yksittäinen havainto ei välttämättä tarkoita korjaustarvetta.

Mutta useiden havaintojen kokonaisuus auttaa hallitusta arvioimaan, tarvitaanko lisäselvityksiä tai tarkempia tutkimuksia.

Siksi rakennuskierros toimii ennen kaikkea päätöksenteon tukena.

Mitä asunto-osakeyhtiölaki edellyttää hallitukselta?

Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole säännöstä, joka velvoittaisi hallitusta järjestämään vuosittaisen rakennuskierroksen.

Laki ei siis määrää, kuinka usein rakennusta tulee kiertää tai millä tavalla se tulee tehdä.

Sen sijaan asunto-osakeyhtiölaki sisältää velvollisuuksia, joiden toteuttamista rakennuskierros voi käytännössä tukea.

Hallituksen tehtävänä on huolehtia yhtiön hallinnosta ja siitä, että kiinteistön ja rakennusten ylläpito järjestetään asianmukaisesti.

Näiden velvollisuuksien hoitaminen edellyttää käytännössä riittävää tietoa rakennuksen kunnosta.

Hallituksen huolellisuusvelvollisuus

Hyvä hallinto perustuu huolellisuuteen.

Asunto-osakeyhtiölain näkökulmasta hallituksen tulee toimia huolellisesti ja taloyhtiön etua edistäen.

Vaikka laki ei edellytä vuosittaista rakennuskierrosta, voidaan todeta, että rakennuksen kunnon aktiivinen seuraaminen tukee hallituksen mahdollisuuksia täyttää huolellisuusvelvollisuutensa.

Mitä paremmin rakennuksen nykytila tunnetaan, sitä paremmin voidaan arvioida tulevia kunnossapitotarpeita.

Kiinteistön kunnossapidon järjestäminen

Rakennukset vanhenevat joka päivä.

Siksi kiinteistön ylläpito ei voi perustua pelkästään vikailmoituksiin.

Hyvä kunnossapito edellyttää ennakointia.

Rakennuskierros voi auttaa havaitsemaan muutoksia jo ennen kuin ne aiheuttavat varsinaisia vaurioita tai laajempia korjaustarpeita.

Näin hallituksella on enemmän aikaa valmistella mahdollisia toimenpiteitä huolellisesti.

Rakennuskierros päätöksenteon tukena

Taloyhtiön hallitus tekee vuosittain lukuisia päätöksiä.

Osa niistä liittyy talouteen.

Osa sopimuksiin.

Osa rakennuksen kunnossapitoon.

Mitä paremmin päätökset perustuvat todelliseen tietoon rakennuksesta, sitä laadukkaampaa päätöksenteko yleensä on.

Tässä rakennuskierros tarjoaa hallitukselle käytännön työkalun.

Rakennuskierros ei korvaa kuntotutkimuksia, kuntoarvioita eikä asiantuntijalausuntoja silloin, kun niitä tarvitaan. Sen tarkoituksena on täydentää hallituksen kokonaiskuvaa rakennuksen tilanteesta ja auttaa tunnistamaan asioita, jotka voivat vaatia tarkempaa selvittämistä.

Miksi pelkkä kokous ei riitä?

Kokoushuoneessa tehdään päätöksiä.

Rakennuksessa nähdään niiden lähtökohdat.

Jos hallitus tarkastelee rakennusta vain raporttien kautta, osa kokonaiskuvasta voi jäädä puuttumaan.

Rakennuskierros auttaa yhdistämään paperilla olevan tiedon käytännön havaintoihin.

Kun hallituksen jäsenet näkevät rakennuksen omin silmin, keskustelu muuttuu usein konkreettisemmaksi.

Korjaushankkeiden kiireellisyys, kunnossapitotarpeiden laajuus ja pitkän aikavälin suunnittelu hahmottuvat aivan eri tavalla kuin pelkästään kokousmateriaalien perusteella.

Oletko tullut ajatelleeksi?

Taloyhtiön hallituksen tärkein päätös ei välttämättä synny kokouspöydän ääressä.

Se voi alkaa siitä hetkestä, kun hallitus lähtee yhdessä tekemään huolellisen rakennuskierroksen ja näkee rakennuksen sellaisena kuin se todellisuudessa on.

Rakennuskierros auttaa näkemään sen, mitä pöytäkirjoista ei näe

Yksikään pöytäkirja ei kerro, onko kattokaivossa seisovaa vettä.

Yksikään talousraportti ei kerro, onko julkisivussa uusia halkeamia.

Eikä yksikään budjetti kerro, miltä rakennus näyttää juuri tänään.

Tämän vuoksi rakennuskierros on paljon enemmän kuin kiinteistön ympäri kävely. Se on mahdollisuus muodostaa yhteinen tilannekuva rakennuksen nykyisestä kunnosta.

Hyvin toteutettu rakennuskierros ei tarkoita sitä, että hallituksen pitäisi tehdä teknisiä diagnooseja. Sen tarkoituksena on tunnistaa havaintoja, jotka voivat edellyttää tarkempaa selvitystä tai asiantuntijan arviota.

Rakennuskierroksen aikana hallituksen jäsenet näkevät usein samoja asioita, mutta eri näkökulmista. Juuri tästä syntyy arvokasta keskustelua ja parempia päätöksiä.

Mitä rakennuskierroksella kannattaa tarkastella?

Jokainen taloyhtiö on erilainen.

Rakennuksen ikä, rakenneratkaisut, sijainti ja aikaisemmat korjaukset vaikuttavat siihen, mihin asioihin kannattaa kiinnittää erityistä huomiota.

Silti lähes jokaisella rakennuskierroksella on hyödyllistä tarkastella ainakin seuraavia kokonaisuuksia.

1. Katto ja sadevesien ohjaus

Katto suojaa koko rakennusta.

Pienikin puute sadevesien ohjauksessa voi ajan myötä aiheuttaa kosteusrasitusta rakenteille.

Rakennuskierroksella voidaan esimerkiksi tarkkailla:

vesikaton yleiskuntoa
räystäitä
syöksytorvia
vesikouruja
katon läpivientejä silmämääräisesti
merkkejä veden kertymisestä.

Mahdolliset havainnot eivät automaattisesti tarkoita vaurioita, mutta ne voivat olla peruste tarkemmille tutkimuksille.

2. Julkisivu ja parvekkeet

Rakennuksen ulkovaippa altistuu jatkuvasti sääolosuhteille.

Rakennuskierros tarjoaa mahdollisuuden havaita esimerkiksi:

rapautumista
halkeamia
pinnoitteiden kulumista
parvekkeiden näkyviä muutoksia
liikuntasaumojen kuntoa silmämääräisesti.

Kaikki havainnot kannattaa kirjata ylös, vaikka niiden merkitystä ei vielä tunnettaisi.

3. Salaojat ja piha-alueet

Monet rakennuksen ongelmat alkavat maanpinnan tasolta.

Siksi rakennuskierros kannattaa ulottaa myös piha-alueille.

Huomiota voidaan kiinnittää esimerkiksi:

maanpintojen kallistuksiin
sadevesien kulkureitteihin
painumiin
kaivojen kuntoon
pintavesien kertymiseen.

Jos pihalla havaitaan poikkeavia muutoksia, ne voivat olla syy selvittää asiaa tarkemmin.

4. Ilmanvaihto ja yhteiset sisätilat

Yhteisissä tiloissa voidaan havaita paljon sellaista, mikä ei vielä näy vikailmoituksissa.

Rakennuskierroksella voidaan kiinnittää huomiota esimerkiksi:

poikkeaviin hajuihin
kosteusjälkiin
lämpötilaeroihin
kellaritilojen yleisilmeeseen
teknisten tilojen siisteyteen.

Rakennuskierroksen tarkoituksena ei ole tehdä sisäilmatutkimusta, vaan tunnistaa havaintoja, joiden perusteella voidaan arvioida mahdollisten lisäselvitysten tarvetta.

5. Sähkö- ja tekniset tilat

Tekniset tilat jäävät helposti vähälle huomiolle, vaikka ne ovat rakennuksen toiminnan kannalta keskeisiä.

Rakennuskierros voi sisältää myös teknisten tilojen yleisen silmämääräisen tarkastelun.

Huomiota voidaan kiinnittää esimerkiksi:

tilojen siisteyteen
kosteuteen
vuotojen merkkeihin
esteettömään kulkuun
selvästi havaittaviin poikkeamiin.

Varsinaiset sähköjärjestelmien tarkastukset kuuluvat pätevien asiantuntijoiden tehtäväksi.

Rakennuskierros on myös keskustelua

Usein kaikkein arvokkain osa rakennuskierrosta ei ole yksittäinen havainto.

Se on keskustelu havaintojen ympärillä.

Kun hallituksen jäsenet liikkuvat yhdessä rakennuksessa, syntyy usein kysymyksiä, joita ei kokoushuoneessa olisi tullut mieleen esittää.

Esimerkiksi:

Milloin tämä on viimeksi tarkastettu?
Onko tästä aiemmin tehty havaintoja?
Pitäisikö asia selvittää tarkemmin?
Voisiko tämä vaikuttaa tuleviin korjauksiin?

Tällainen keskustelu auttaa muodostamaan yhteisen näkemyksen rakennuksen tilanteesta.

Siksi rakennuskierros ei ole pelkkä tarkastus, vaan myös osa hallituksen päätöksenteon valmistelua.

Rakennuskierroksen havainnot kannattaa dokumentoida

Rakennuskierros tuottaa eniten hyötyä silloin, kun havainnot kirjataan järjestelmällisesti.

Muistiin voidaan merkitä esimerkiksi:

päivämäärä
osallistujat
tehdyt havainnot
mahdolliset jatkotoimenpiteet
vastuuhenkilöt
arvio siitä, milloin asiaan palataan.

Hyvin dokumentoitu rakennuskierros auttaa seuraavia hallituksia ymmärtämään, mitä rakennuksessa on havaittu eri vuosina ja miten havaintoihin on reagoitu.

Oletko tullut ajatelleeksi?

Moni taloyhtiö käyttää paljon aikaa kokouksiin.

Entä jos kerran vuodessa käyttäisitte saman ajan yhteiseen rakennuskierrokseen?

Se voi olla yksi arvokkaimmista investoinneista laadukkaaseen päätöksentekoon.

Huoneistokierroksen suositukset rakennuskierroksen toteuttamiseen

Tähän asti artikkelissa on käsitelty rakennuskierrosta asunto-osakeyhtiölain yleisten velvollisuuksien ja hyvän hallinnon näkökulmasta.

Seuraavat suositukset eivät ole asunto-osakeyhtiölain velvoitteita, vaan Huoneistokierroksen käytännön kokemukseen perustuvia toimintamalleja, joiden tavoitteena on tukea laadukasta päätöksentekoa.

1. Tee rakennuskierros säännöllisesti

Huoneistokierroksen suositus on, että rakennuskierros tehdään vähintään kerran vuodessa sekä lisäksi aina ennen merkittäviä korjauspäätöksiä.

Rakennuksen kunto muuttuu jatkuvasti. Säännöllinen rakennuskierros auttaa havaitsemaan muutoksia ennen kuin niistä muodostuu laajempia ongelmia.

2. Osallista koko hallitus

Rakennuskierroksesta saadaan eniten hyötyä silloin, kun siihen osallistuu mahdollisimman moni hallituksen jäsen.

Yksi huomaa sadevesien kulun.

Toinen kiinnittää huomiota julkisivuun.

Kolmas huomaa teknisissä tiloissa asioita, joita muut eivät välttämättä näe.

Yhteinen rakennuskierros luo hallitukselle yhteisen tilannekuvan rakennuksen kunnosta.

3. Kirjaa havainnot järjestelmällisesti

Rakennuskierroksen suurin hyöty syntyy vasta silloin, kun havainnot dokumentoidaan.

Huoneistokierros suosittelee kirjaamaan ainakin:

päivämäärän
osallistujat
tehdyt havainnot
valokuvat tarvittaessa
mahdolliset jatkoselvitykset
vastuuhenkilöt
tavoiteaikataulun.

Näin myös seuraavat hallitukset näkevät, miten rakennuksen kuntoa on seurattu vuosien aikana.

4. Älä tee teknisiä johtopäätöksiä ilman asiantuntijaa

Rakennuskierros ei korvaa kuntoarviota, kuntotutkimusta eikä muiden asiantuntijoiden tekemiä tarkastuksia.

Rakennuskierroksen tarkoituksena on tunnistaa havaintoja.

Jos havaitaan jotakin poikkeavaa, seuraava askel voi olla tarkemman selvityksen tilaaminen.

Tämä erottaa hyvän ennakoinnin arvailusta.

5. Käytä rakennuskierrosta päätöksenteon työkaluna

Liian usein rakennuskierros jää irralliseksi tapahtumaksi.

Huoneistokierros suosittelee, että rakennuskierroksen havainnot käsitellään seuraavassa hallituksen kokouksessa.

Tällöin voidaan arvioida esimerkiksi:

tarvitaanko lisäselvityksiä
muutetaanko kunnossapitosuunnitelmaa
vaikuttavatko havainnot talousarvioon
onko jokin asia syytä priorisoida uudelleen.

Näin rakennuskierros muuttuu käytännön havainnoista laadukkaaksi päätöksenteoksi.

Yhteenveto

Taloyhtiön hallituksen tärkein työ ei ole pelkästään kokousten pitäminen.

Yhtä tärkeää on ymmärtää, missä kunnossa rakennus todella on.

Rakennuskierros tarjoaa tähän käytännön mahdollisuuden.

Vaikka asunto-osakeyhtiölaki ei velvoita järjestämään vuosittaista rakennuskierrosta, rakennuksen säännöllinen havainnointi tukee hallituksen mahdollisuuksia hoitaa kiinteistön ylläpitoa huolellisesti ja tehdä päätöksiä ajantasaisen tiedon perusteella.

Huoneistokierroksen näkemyksen mukaan hyvin toteutettu rakennuskierros on yksi tehokkaimmista tavoista kehittää taloyhtiön päätöksentekoa.

Kun rakennuksen kunto tunnetaan paremmin, voidaan myös korjaukset suunnitella pitkäjänteisemmin, riskit tunnistaa aikaisemmin ja päätökset perustaa faktoihin eikä oletuksiin.

Ehkä vuoden tärkein kokous ei sittenkään ole yhtiökokous.

Ehkä se alkaa siitä hetkestä, kun hallitus pukee ulkovaatteet päälle ja lähtee yhdessä tekemään huolellisen rakennuskierroksen.

Usein kysytyt kysymykset

Onko rakennuskierros asunto-osakeyhtiölain vaatimus?

Ei. Asunto-osakeyhtiölaissa ei edellytetä, että taloyhtiön hallitus järjestäisi vuosittaisen rakennuskierroksen. Rakennuskierros on käytännön toimintatapa, joka voi tukea hallituksen mahdollisuuksia hoitaa tehtävänsä huolellisesti.

Kuinka usein rakennuskierros kannattaa tehdä?

Huoneistokierroksen suositus on tehdä rakennuskierros vähintään kerran vuodessa sekä ennen merkittäviä kunnossapitoa koskevia päätöksiä.

Korvaako rakennuskierros kuntoarvion tai kuntotutkimuksen?

Ei. Rakennuskierros on silmämääräinen havainnointikierros. Se ei korvaa asiantuntijoiden tekemiä tutkimuksia silloin, kun sellaisia tarvitaan.

Ketkä rakennuskierrokselle kannattaa kutsua?

Rakennuskierrokselle kannattaa osallistua ainakin hallituksen jäsenet. Tarpeen mukaan mukana voivat olla myös isännöitsijä, huoltoyhtiön edustaja tai muu asiantuntija riippuen kierroksen tavoitteesta.

Mikä on rakennuskierroksen tärkein hyöty?

Rakennuskierroksen tärkein hyöty on ajantasaisen tilannekuvan muodostaminen rakennuksen kunnosta. Kun päätöksenteko perustuu havaintoihin ja riittäviin selvityksiin, hallituksella on paremmat edellytykset suunnitella kunnossapitoa pitkäjänteisesti.

Huomautus: Tämän artikkelin asunto-osakeyhtiölakia koskevat osuudet perustuvat kirjoitushetkellä voimassa olevaan lainsäädäntöön ja yleisiin hyvän hallinnon periaatteisiin. Huoneistokierroksen suositukset on erotettu omaksi osiokseen, ja ne perustuvat käytännön kokemukseen ennakoivasta kiinteistön kunnossapidosta ja rakennusten havainnoinnista. Artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä yksittäistapauksia koskevaa oikeudellista neuvontaa.

Huomautus

Tämän artikkelin asunto-osakeyhtiölakia koskevat osuudet perustuvat kirjoitushetkellä voimassa olevaan lainsäädäntöön ja yleisiin hyvän hallinnon periaatteisiin. Huoneistokierroksen suositukset on merkitty erikseen, ja ne perustuvat käytännön kokemukseen ennakoivasta kiinteistön kunnossapidosta ja päätöksenteon kehittämisestä. Artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä yksittäistapauksia koskevaa oikeudellista neuvontaa.

Tämä artikkeli perustuu kirjoitushetkellä voimassa olevaan asunto-osakeyhtiölakiin, konkurssilakiin sekä viranomaisten ja alan järjestöjen julkaisemaan yleiseen ohjeistukseen.

Artikkelissa erotetaan toisistaan:

Lakiin perustuvat velvoitteet, jotka sitovat asunto-osakeyhtiötä ja sen toimielimiä, sekä
Huoneistokierroksen käytännön suositukset, joiden tarkoituksena on auttaa taloyhtiöitä tunnistamaan riskejä ja edistämään ennakoivaa kunnossapitoa.

Artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä korvaa yksittäiseen taloyhtiöön sovellettavaa oikeudellista neuvontaa, teknistä asiantuntija-arviota tai isännöitsijän, tilintarkastajan tai muun asiantuntijan antamaa tapauskohtaista ohjeistusta.

Tietojen oikeellisuus

Tämän artikkelin sisältö perustuu julkaisuhetkellä voimassa olevaan Asunto-osakeyhtiölakiin (1599/2009) sekä alan johtavien asiantuntijaorganisaatioiden, kuten Kiinteistöliiton, Isännöintiliiton ja tarvittaessa Rakennustiedon, julkisesti saatavilla oleviin ohjeisiin ja suosituksiin. Artikkelin tavoitteena on tarjota taloyhtiöille ajantasaista, luotettavaa ja käytännönläheistä tietoa päätöksenteon tueksi.

Lainsäädäntö ja viranomaisohjeet voivat muuttua. Tarkista ajantasaiset tiedot aina virallisista lähteistä ennen yksittäistä päätöstä tai toimenpidettä.

Hyödyllistä lisätietoa:

Tarvitsetko asiantuntijan näkemyksen taloyhtiösi kunnosta?

Jokainen taloyhtiö on erilainen. Siksi myös kunnossapidon tarpeet, riskit ja kehityskohteet vaihtelevat.

Hyvä taloyhtiön johtaminen perustuu luotettavaan tietoon. Mitä aikaisemmin mahdolliset riskit tunnistetaan, sitä paremmin kunnossapitoa voidaan suunnitella ja ennakoimattomia kustannuksia välttää.

Huoneistokierros tarjoaa taloyhtiöille riippumattomia asiantuntijapalveluita, joiden tavoitteena on tukea hallitusta, isännöitsijää ja osakkaita päätöksenteossa sekä rakennuksen pitkäjänteisessä ylläpidossa.

Huoneistokierros auttaa taloyhtiöiden hallituksia, puheenjohtajia ja isännöitsijöitä tunnistamaan kiinteistön nykykunnon, havaitsemaan mahdolliset riskit ajoissa ja tukemaan päätöksentekoa luotettavan tiedon avulla.

Ennakointi on aina edullisempaa kuin reagointi.

Ota yhteyttä TÄSTÄ Huoneistokierrokseen ja selvitetään yhdessä, miten taloyhtiösi voi välttää kalliit yllätykset sekä tehdä päätöksiä tiedon pohjalta.