Osakas taloyhtiössä – kuinka vaikutat taloyhtiösi tulevaisuuteen? HUONEISTOKIERROS OY

Osakas taloyhtiössä – kuinka voit vaikuttaa taloyhtiösi tulevaisuuteen?

Moni ajattelee, että osakas taloyhtiössä tarkoittaa ennen kaikkea oikeutta asua omassa kodissa ja velvollisuutta maksaa yhtiövastiketta. Todellisuudessa osakkaan rooli on huomattavasti laajempi. Jokainen osakas on yksi taloyhtiön omistajista, ja siksi jokaisella on myös mahdollisuus vaikuttaa siihen, kuinka hyvin kiinteistöä hoidetaan, miten sen arvo säilyy ja millaisia päätöksiä taloyhtiössä tehdään.

Hyvin hoidettu taloyhtiö ei synny sattumalta. Se on seurausta aktiivisesta hallituksesta, osaavasta isännöitsijästä, toimivasta huoltoyhtiöstä ja ennen kaikkea osakkaista, jotka ovat kiinnostuneita yhteisestä omaisuudestaan.

Jos jokainen osakas ajattelisi, ettei omalla toiminnalla ole merkitystä, moni tärkeä havainto jäisi tekemättä ja moni hyvä kehitysidea jäisi kuulematta. Siksi aktiivinen osakas on yksi taloyhtiön tärkeimmistä voimavaroista.

Osakas taloyhtiössä on myös kiinteistön omistaja

Asunto-osakkeen ostaminen ei tarkoita pelkästään oman huoneiston hankkimista.

Samalla ostetaan myös osuus koko kiinteistöstä.

Taloyhtiö omistaa esimerkiksi:

rakennuksen rungon
vesikaton
julkisivut
perustukset
putkistot
sähköjärjestelmät
ilmanvaihdon
piha-alueet
yhteiset tilat.

Siksi jokaisen osakkaan taloyhtiössä kannattaa seurata myös koko kiinteistön kuntoa eikä pelkästään oman asunnon tilannetta.

Kun yhteinen omaisuus pidetään hyvässä kunnossa, hyötyvät siitä kaikki osakkaat.

Osakas taloyhtiössä voi vaikuttaa päätöksiin

Moni ajattelee, että hallitus ja isännöitsijä tekevät kaikki päätökset.

Näin ei kuitenkaan ole.

Taloyhtiön merkittävimmät päätökset tehdään yhtiökokouksessa, jossa jokaisella osakkaalla on mahdollisuus käyttää ääntään.

Osakas voi esimerkiksi:

osallistua yhtiökokouksiin
tehdä kirjallisia aloitteita
esittää kysymyksiä hallitukselle
äänestää tärkeistä päätöksistä
asettua ehdolle hallitukseen
osallistua keskusteluun tulevista hankkeista.

Mitä aktiivisemmin osakkaat osallistuvat päätöksentekoon, sitä paremmin päätökset heijastavat koko taloyhtiön etua.

Jokainen havainto voi olla arvokas

Taloyhtiön hallitus kokoontuu yleensä muutaman kerran vuodessa.

Isännöitsijä käy kiinteistössä tarvittaessa.

Huoltoyhtiö tekee omat tarkastuksensa.

Mutta osakas taloyhtiössä liikkuu kiinteistössä lähes päivittäin.

Juuri siksi osakas huomaa usein ensimmäisenä esimerkiksi:

vuotavan vesihanan
poikkeavan hajun
rikkoutuneen ulkovalaisimen
irronneen kaiteen
halkeaman seinässä
jatkuvasti auki jäävän palo-oven
tukkeutuneen sadevesikaivon
liukkaan kulkuväylän.

Nämä voivat tuntua pieniltä asioilta.

Todellisuudessa juuri pienistä havainnoista alkaa ennakoiva kiinteistönpito.

Ennakointi säästää rahaa

Huoneistokierroksen toiminnan tärkein ajatus on yksinkertainen:

Ennakointi on aina edullisempaa kuin reagointi.

Sama koskee myös osakkaan toimintaa.

Kun poikkeama ilmoitetaan ajoissa:

korjaus voidaan tehdä nopeasti
vahingot eivät ehdi laajentua
kustannukset pysyvät pienempinä
asumishaitat vähenevät.

Jos havainto jätetään tekemättä, pienestä ongelmasta voi ajan myötä syntyä suuri ja kallis korjaushanke.

Hyvä osakas ymmärtää taloyhtiön talouden

Taloyhtiön talous ei ole vain hallituksen asia.

Myös osakkaan kannattaa ymmärtää ainakin tärkeimmät tunnusluvut.

Esimerkiksi:

paljonko yhtiöllä on lainaa
riittävätkö hoitovastikkeet
kuinka suuri korjausvelka on
mitä PTS-suunnitelmaan on kirjattu
millaisia remontteja on tulossa seuraavien vuosien aikana.

Kun osakkaat ymmärtävät talouden kokonaiskuvan, myös päätöksenteko helpottuu.

Osakas taloyhtiössä voi hyödyntää omaa osaamistaan

Taloyhtiöistä löytyy valtavasti osaamista.

Osakkaiden joukossa voi olla esimerkiksi:

rakennusinsinöörejä
sähköalan ammattilaisia
juristeja
LVI-asiantuntijoita
taloushallinnon osaajia
IT-ammattilaisia
projektipäälliköitä.

Tämä osaaminen kannattaa ottaa käyttöön.

Se ei tarkoita, että osakkaat tekisivät hallituksen tai isännöitsijän työt.

Se tarkoittaa sitä, että asiantuntemusta voidaan hyödyntää päätöksenteon tukena.

Hyvä yhteistyö hyödyttää kaikkia

Hyvässä taloyhtiössä tieto kulkee.

Osakas kertoo havainnoistaan.

Huoltoyhtiö raportoi omat havaintonsa.

Isännöitsijä valmistelee asiat.

Hallitus tekee päätökset.

Kun kaikki tekevät oman osansa, taloyhtiö toimii tehokkaasti.

Jos tiedonkulku katkeaa missä tahansa vaiheessa, myös riskit kasvavat.

Käytännön esimerkki

Osakas huomaa, että porraskäytävässä on useana päivänä poikkeava kostea haju.

Moni ajattelee, että joku muu ilmoittaa asiasta.

Yksi osakas päättää tehdä vikailmoituksen.

Huoltoyhtiö tarkastaa tilanteen.

Tutkimuksissa havaitaan pieni putkivuoto.

Vuoto korjataan nopeasti.

Ilman osakkaan ilmoitusta vuoto olisi voinut jatkua kuukausia ja aiheuttaa laajan kosteusvaurion rakenteisiin.

Suurin hyöty ei syntynyt itse korjauksesta.

Se syntyi siitä, että osakas taloyhtiössä reagoi ajoissa.

Osallistu yhtiökokoukseen

Yhtiökokous on osakkaan tärkein vaikuttamismahdollisuus.

Silti monissa taloyhtiöissä osallistumisprosentti jää alhaiseksi.

Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että pieni joukko osakkaita tekee päätöksiä kaikkien puolesta.

Yhtiökokouksessa päätetään esimerkiksi:

tilinpäätöksen hyväksymisestä
vastuuvapauden myöntämisestä
hallituksen valinnasta
suurista remonteista
talousarviosta
vastikkeiden suuruudesta.

Osallistuminen vie usein vain muutaman tunnin vuodessa, mutta vaikutukset voivat ulottua vuosikymmenien päähän.

Hyvä osakas kysyy rakentavia kysymyksiä

Aktiivinen osakas ei vastusta kaikkea.

Hän auttaa tekemään parempia päätöksiä.

Hyviä kysymyksiä ovat esimerkiksi:

Miten tämä päätös vaikuttaa taloyhtiön talouteen?
Onko vaihtoehtoja selvitetty?
Miten korjaus vaikuttaa asuntojen arvoon?
Onko työ kilpailutettu?
Mitä riskejä päätökseen liittyy?
Voidaanko ongelma ratkaista ennakoivasti?

Rakentava keskustelu parantaa päätösten laatua.

Mitä sinun kannattaa tehdä jo huomenna?

□ Lue viimeisin yhtiökokouksen pöytäkirja.

□ Tutustu taloyhtiön pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmaan (PTS).

□ Tee ilmoitus, jos huomaat kiinteistössä poikkeaman.

□ Osallistu seuraavaan yhtiökokoukseen.

□ Keskustele hallituksen kanssa rakentavasti taloyhtiön kehittämisestä.

□ Mieti, miten oma osaamisesi voisi hyödyttää taloyhtiötä.

Yleisimmät virheet

Ajatellaan, ettei yksi osakas voi vaikuttaa.
Yhtiökokouksiin ei osallistuta.
Havaintoja ei ilmoiteta eteenpäin.
Taloyhtiön taloudesta ei olla kiinnostuneita.
Päätöksiä arvioidaan vasta jälkikäteen.
Hallituksen työtä kritisoidaan osallistumatta itse toimintaan.

Miksi aktiivinen osakas hyötyy itsekin?

Aktiivisuus ei hyödytä vain taloyhtiötä.

Se hyödyttää myös omaa asuntoa.

Hyvin hoidettu taloyhtiö tarkoittaa yleensä:

korkeampaa jälleenmyyntiarvoa
turvallisempaa asumista
pienempää korjausvelkaa
vähemmän yllättäviä kustannuksia
viihtyisämpää asuinympäristöä
parempaa yhteishenkeä.

Käytännössä jokainen järkevästi käytetty euro kiinteistön ylläpitoon suojaa myös osakkaan omaa sijoitusta.

Yhteenveto

Osakas taloyhtiössä ei ole pelkästään vastikkeen maksaja tai yhtiökokouksen osallistuja. Hän on yksi taloyhtiön omistajista ja tärkeä osa sen tulevaisuutta.

Kun osakkaat osallistuvat aktiivisesti, tekevät havaintoja, kysyvät oikeita kysymyksiä ja tukevat ennakoivaa kiinteistönpitoa, koko taloyhtiö hyötyy. Korjaustarpeet havaitaan aikaisemmin, päätökset perustuvat parempaan tietoon ja kiinteistön arvo säilyy paremmin.

Hyvä taloyhtiö ei synny sattumalta. Se syntyy yhteistyöstä, avoimesta viestinnästä ja siitä, että jokainen osakas ymmärtää oman roolinsa yhteisen omaisuuden omistajana.

Muista: aktiivinen osakas ei ainoastaan paranna taloyhtiötä – hän suojaa myös omaa kotiaan ja sijoitustaan. Juuri siksi jokaisen osakkaan kannattaa osallistua, vaikuttaa ja pitää huolta yhteisestä omaisuudesta.

Huomautus

Tämä artikkeli on tarkoitettu yleiseksi tietolähteeksi taloyhtiöiden hallituksille, puheenjohtajille, osakkaille ja asukkaille. Sisältö ei ole oikeudellista, teknistä eikä kiinteistökohtaista asiantuntijaneuvontaa. Taloyhtiöiden tilanteet vaihtelevat, joten päätökset tulee tehdä tapauskohtaisesti voimassa olevan lainsäädännön sekä tarvittaessa isännöitsijän, rakennusalan asiantuntijan tai muun alan ammattilaisen kanssa.

Artikkeli on laadittu julkaisuhetkellä voimassa olevan lainsäädännön sekä luotettavien asiantuntijalähteiden pohjalta. Lainsäädäntö, viranomaisohjeet ja alan suositukset voivat muuttua, joten ajantasaiset tiedot kannattaa tarvittaessa tarkistaa alkuperäisistä lähteistä.

Artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti eikä korvaa tapauskohtaista juridista arviota tai viranomaisen antamaa ohjeistusta.

Tietojen oikeellisuus

Tämän artikkelin sisältö perustuu julkaisuhetkellä voimassa olevaan Asunto-osakeyhtiölakiin (1599/2009) sekä alan johtavien asiantuntijaorganisaatioiden, kuten Kiinteistöliiton, Isännöintiliiton ja tarvittaessa Rakennustiedon, julkisesti saatavilla oleviin ohjeisiin ja suosituksiin. Artikkelin tavoitteena on tarjota taloyhtiöille ajantasaista, luotettavaa ja käytännönläheistä tietoa päätöksenteon tueksi.

Lainsäädäntö ja viranomaisohjeet voivat muuttua. Tarkista ajantasaiset tiedot aina virallisista lähteistä ennen yksittäistä päätöstä tai toimenpidettä.

Hyödyllistä lisätietoa:

Tarvitsetko asiantuntijan arvion?

Jokainen taloyhtiö on erilainen. Siksi myös kunnossapidon tarpeet, riskit ja kehityskohteet vaihtelevat.

Huoneistokierros auttaa taloyhtiöiden hallituksia, puheenjohtajia ja isännöitsijöitä tunnistamaan kiinteistön nykykunnon, havaitsemaan mahdolliset riskit ajoissa ja tukemaan päätöksentekoa luotettavan tiedon avulla.

Ennakointi on aina edullisempaa kuin reagointi.

Ota yhteyttä TÄSTÄ Huoneistokierrokseen ja selvitetään yhdessä, miten taloyhtiösi voi välttää kalliit yllätykset sekä tehdä päätöksiä tiedon pohjalta.