Hyvä taloyhtiön johtaminen – Miksi taloyhtiötä ei johdeta kuten yritystä, vaikka kyse on usein miljoonien eurojen omaisuudesta?

Kuvitellaan yritys, jonka omaisuuden arvo on 8 miljoonaa euroa.

Yrityksellä on vuosittain satojentuhansien eurojen budjetti.

Sillä on pitkäaikaisia lainoja.

Se tekee vuosittain investointeja.

Sen päätöksillä voi olla vaikutuksia vuosikymmeniksi eteenpäin.

Yrityksen hallitus kokoontuu muutaman kerran vuodessa tekemään merkittäviä päätöksiä.

Kuulostaako yritykseltä, jonka johtamiseen panostetaan?

Todennäköisesti kyllä.

Mutta mitä jos kyse ei olekaan yrityksestä?

Mitä jos kyse on tavallisesta suomalaisesta taloyhtiöstä?

Monessa kerrostalossa tai rivitaloyhtiössä rakennuksen ja tontin yhteenlaskettu arvo voi olla useita miljoonia euroja. Silti hyvä taloyhtiön johtaminen nähdään edelleen liian usein pelkkänä pakollisena hallinnollisena tehtävänä eikä pitkäjänteisenä omaisuuden johtamisena.

Tämä ei tarkoita, että taloyhtiö olisi liiketoimintaa harjoittava yritys.

Asunto-osakeyhtiön tarkoitus on asunto-osakeyhtiölain mukaan omistaa ja hallita rakennusta tai kiinteistöä osakkaidensa asumista varten, ei tuottaa voittoa.

Silti johtamisen näkökulmasta taloyhtiöllä on monia samoja haasteita kuin yrityksellä.

Talous
Investoinnit
Riskienhallinta
Omaisuuden ylläpito
Pitkän aikavälin suunnittelu
Päätöksenteko

Juuri tästä syystä hyvä taloyhtiön johtaminen ansaitsee paljon enemmän huomiota kuin se usein saa.

Hyvä taloyhtiön johtaminen ei ole pelkkää kokousten järjestämistä

Kun puhutaan taloyhtiöstä, keskustelu keskittyy usein yhtiökokoukseen.

Kuka valittiin hallitukseen?

Paljonko vastike nousee?

Milloin putkiremontti alkaa?

Nämä ovat tärkeitä kysymyksiä, mutta ne ovat vain pieni osa kokonaisuutta.

Todellinen ja hyvä taloyhtiön johtaminen tarkoittaa sitä, että rakennuksen tulevaisuutta suunnitellaan järjestelmällisesti.

Hyvä johtaminen ei reagoi vasta ongelmien ilmetessä.

Se pyrkii tunnistamaan riskit jo ennen kuin ne muuttuvat kalliiksi korjauksiksi.

Ajatellaan esimerkiksi yritystä, joka odottaisi tietojärjestelmän kaatuvan ennen kuin varmuuskopioita alettaisiin tehdä.

Useimmat pitäisivät toimintatapaa vastuuttomana.

Silti rakennusten kohdalla sama ilmiö toistuu.

Korjauksiin ryhdytään vasta silloin, kun vaurio on jo näkyvä.

Rakennuksen johtaminen muuttuu kriisien hallinnaksi.

Hyvä taloyhtiön johtaminen pyrkii toimimaan päinvastoin.

Hyvä taloyhtiön johtaminen on ennen kaikkea omaisuuden johtamista

Taloyhtiön suurin omaisuus ei ole pankkitilillä.

Se on rakennus.

Kun rakennuksen kunto säilyy hyvänä, myös osakkaiden omaisuuden arvo säilyy yleensä paremmin.

Kun kunnossapitoa lykätään jatkuvasti, riskit kasvavat.

Kyse ei ole pelkästään korjauskustannuksista.

Kyse on myös esimerkiksi:

Asumisviihtyvyydestä
Turvallisuudesta
Energiatehokkuudesta
Vakuutettavuudesta
Asuntojen houkuttelevuudesta
Pitkän aikavälin arvonkehityksestä

Siksi hyvä aloyhtiön johtaminen ei saisi keskittyä vain kulujen minimoimiseen.

Yhtä tärkeää on pohtia, miten yhteistä omaisuutta voidaan ylläpitää suunnitelmallisesti ja kustannustehokkaasti.

Mitä asunto-osakeyhtiölaki sanoo taloyhtiön johtamisesta?

Tässä kohtaa on tärkeää erottaa laki ja käytännön johtamisopit toisistaan.

Lainsäädännön näkökulma

Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen tehtävänä on huolehtia yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon asianmukaisesta järjestämisestä.

Hallitus vastaa myös siitä, että kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty.

Isännöitsijä puolestaan huolehtii yhtiön päivittäisestä hallinnosta hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti.

Laki määrittelee siis vastuut, mutta se ei yksityiskohtaisesti määrää, millä johtamismenetelmillä taloyhtiötä tulee johtaa.

Tähän jää paljon harkintavaltaa.

Juuri siinä syntyy ero hyvän ja erinomaisen johtamisen välillä.

Voisiko hyvä taloyhtiön johtaminen hyödyntää yritysmaailman parhaita käytäntöjä?

Tämä ei tarkoita, että taloyhtiöstä pitäisi tehdä liikeyritys.

Sen sijaan voidaan kysyä:

Mitä yritysmaailmasta voitaisiin oppia?

Tavoitteiden asettaminen
Pitkän aikavälin strateginen suunnittelu
Riskien tunnistaminen
Mittareiden seuraaminen
Investointien priorisointi
Tiedolla johtaminen
Ennakoiva kunnossapito
Avoin viestintä

Nämä eivät ole yrityksille kuuluvia yksinoikeuksia.

Ne ovat hyvän johtamisen perusperiaatteita.

Kun niitä sovelletaan asunto-osakeyhtiössä, ne voivat helpottaa päätöksentekoa ja tukea rakennuksen arvon säilymistä.

Hyvä taloyhtiön johtaminen tarvitsee tietoa – ei arvauksia

Hyvä johtaminen perustuu lähes aina ajantasaiseen tietoon.

Yrityksissä seurataan jatkuvasti tunnuslukuja, kassavirtaa, investointeja ja riskejä. Päätöksiä ei yleensä tehdä pelkästään kokemuksen tai mututuntuman perusteella.

Sama ajattelutapa sopii myös asunto-osakeyhtiöihin.

Hyvä taloyhtiön johtaminen hyötyy siitä, että päätöksenteon tueksi on käytettävissä mahdollisimman luotettavaa tietoa rakennuksen kunnosta, taloudesta ja tulevista kunnossapitotarpeista.

Kun päätökset perustuvat tutkittuun tietoon, voidaan usein:

Tunnistaa riskit aikaisemmin.
Suunnitella korjaukset paremmin.
Ajoittaa investoinnit tarkoituksenmukaisesti.
Välttää päällekkäisiä korjaustöitä.
Hallita kustannuksia pitkäjänteisemmin.

Kyse ei ole siitä, että kaikkea pitäisi mitata.

Kyse on siitä, että tärkeimmät päätökset perustuvat mahdollisimman hyvään tietoon.

Rakennus kertoo jatkuvasti, missä kunnossa se on

Rakennukset eivät yleensä rikkoudu yllättäen.

Useimmiten ne antavat merkkejä jo pitkään ennen varsinaista vauriota.

Esimerkiksi:

Vesikatteen kuluminen.
Julkisivujen halkeamat.
Ilmanvaihdon heikkeneminen.
Kosteuden merkit.
Sähköjärjestelmien ikääntyminen.
Lämmitysjärjestelmän tehon lasku.

Jos näitä merkkejä seurataan järjestelmällisesti, voidaan korjauksia suunnitella hallitusti.

Jos niitä ei seurata, päätöksenteko perustuu helposti siihen, mikä ongelma sattuu olemaan äänekkäin juuri sillä hetkellä.

Hyvä taloyhtiön johtaminen pyrkii muuttamaan reaktiivisen toiminnan ennakoivaksi toiminnaksi.

Taloyhtiön hallitus on enemmän kuin kokousten järjestäjä

Moni hallituksen jäsen ajattelee tehtävänsä olevan lähinnä kokouksiin osallistumista ja päätösten hyväksymistä.

Todellisuudessa hallituksen merkitys on paljon suurempi.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallitus vastaa yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon asianmukaisesta järjestämisestä.

Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että hallituksen tulee huolehtia siitä, että taloyhtiötä johdetaan huolellisesti ja osakkaiden yhteistä etua silmällä pitäen.

Hyvä taloyhtiön johtaminen ei kuitenkaan tarkoita, että hallituksen pitäisi tietää kaikesta kaikki.

Päinvastoin.

Hyvä hallitus osaa tunnistaa tilanteet, joissa tarvitaan ulkopuolista asiantuntemusta.

Se voi liittyä esimerkiksi:

Rakennustekniikkaan.
Sähköjärjestelmiin.
Talouteen.
Juridiikkaan.
Energiatehokkuuteen.
Riskienhallintaan.

Asiantuntijoiden käyttäminen ei ole merkki osaamisen puutteesta.

Se on usein merkki vastuullisesta johtamisesta.

Taloyhtiön johtamisen yleisimmät haasteet

Kaikki taloyhtiöt ovat erilaisia.

Silti monissa niistä esiintyy samoja johtamisen haasteita.

Korjauksia lykätään liian pitkään

Moni taloyhtiö pyrkii pitämään vastikkeet mahdollisimman alhaisina.

Tämä voi olla perusteltua.

Mutta jos välttämättömiä kunnossapitotoimia siirretään vuodesta toiseen, seurauksena voi olla kasvava korjausvelka.

Pitkällä aikavälillä lykkääminen voi johtaa suurempiin kustannuksiin.

Päätöksiä tehdään ilman riittävää tietoa

Jos rakennuksen kuntoa ei selvitetä ennen päätöksentekoa, voidaan päätyä joko liian laajoihin tai liian suppeisiin korjauksiin.

Molemmat vaihtoehdot voivat tulla taloyhtiölle kalliiksi.

Pitkän aikavälin suunnittelu jää vähälle

Monessa taloyhtiössä keskitytään luonnollisesti kuluvan vuoden asioihin.

Silti rakennusten elinkaari mitataan vuosikymmenissä.

Siksi myös hyvä taloyhtiön johtaminen hyötyy siitä, että päätöksiä tarkastellaan useiden vuosien aikajänteellä eikä vain seuraavaan yhtiökokoukseen asti.

Mitä yritysmaailmasta voidaan oppia?

Taloyhtiö ei ole liikeyritys.

Siksi yritysmaailman toimintamalleja ei voida siirtää sellaisenaan asunto-osakeyhtiöihin.

Monet johtamisen perusperiaatteet ovat kuitenkin yleispäteviä.

Esimerkiksi:

Tavoitteiden selkeä määrittely.
Päätösten dokumentointi.
Riskien arviointi.
Investointien suunnittelu.
Avoin viestintä.
Jatkuva tiedon kerääminen.
Ennakoiva kunnossapito.

Nämä eivät muuta taloyhtiötä yritykseksi.

Ne voivat kuitenkin auttaa hallitusta hoitamaan lakisääteiset tehtävänsä suunnitelmallisemmin.

Huoneistokierroksen suositukset taloyhtiön johtamiseen

Seuraavat näkemykset eivät perustu suoraan asunto-osakeyhtiölakiin, vaan Huoneistokierroksen kokemukseen ennakoivasta kiinteistönpidosta.

Suosittelemme, että jokainen taloyhtiö:

Tarkastelee rakennuksen kuntoa säännöllisesti.
Hyödyntää asiantuntijoita ennen suuria päätöksiä.
Seuraa kunnossapitotarveselvitystä aktiivisesti.
Kerää tietoa rakennuksen teknisestä kunnosta ennen investointipäätöksiä.
Suunnittelee kunnossapitoa usean vuoden aikajänteellä.
Viestii avoimesti osakkaille päätösten perusteista.

Hyvä taloyhtiön johtaminen näkyy myös asuntojen arvossa

Asuntojen hintaan vaikuttavat monet tekijät.

Sijainti.
Asunnon koko.
Palvelut.
Yleinen markkinatilanne.

Mutta myös itse taloyhtiö.

Yhä useampi ostaja perehtyy ennen ostopäätöstä esimerkiksi:

Taloyhtiön tilinpäätökseen.
Tuleviin korjaushankkeisiin.
Kunnossapitotarveselvitykseen.
Yhtiövastikkeen kehitykseen.
Energiatehokkuuteen.
Rakennuksen yleiseen kuntoon.

Hyvin hoidettu taloyhtiö viestii ostajalle, että rakennuksesta on pidetty huolta pitkäjänteisesti.

Se voi lisätä kiinnostusta asuntoa kohtaan ja tukea sen arvon säilymistä.

Vastaavasti jatkuvasti siirtyvät korjaukset, epäselvä talous tai puutteellinen kunnossapito voivat lisätä epävarmuutta.

Siksi hyvä aloyhtiön johtaminen ei vaikuta pelkästään nykyhetkeen.

Se voi vaikuttaa myös siihen, millaisena taloyhtiö nähdään vuosien päästä.

Luottamus syntyy avoimuudesta

Hyvä johtaminen ei tarkoita pelkästään oikeita päätöksiä.

Yhtä tärkeää on, että osakkaat ymmärtävät, miksi päätöksiä tehdään.

Kun hallitus ja isännöitsijä viestivät avoimesti esimerkiksi:

Rakennuksen kunnosta.
Talouden tilanteesta.
Suunnitelluista korjauksista.
Päätösten perusteista.

Luottamus yleensä kasvaa.

Luottamus puolestaan helpottaa päätöksentekoa.

Kun osakkaat kokevat saavansa riittävästi tietoa, myös vaikeiden investointien käsittely on usein rakentavampaa.

Hyvä taloyhtiön johtaminen on siis myös hyvää viestintää.

Hyvä taloyhtiön johtaminen on jatkuva prosessi

Rakennusta ei johdeta kerran vuodessa.

Eikä pelkästään yhtiökokouksessa.

Rakennuksen elinkaari voi olla yli sata vuotta.

Taloyhtiön hallitus vaihtuu.

Isännöitsijä voi vaihtua.

Osakkaat vaihtuvat.

Mutta rakennus jää.

Juuri siksi hyvä taloyhtiön johtaminen kannattaa nähdä jatkuvana prosessina eikä yksittäisinä päätöksinä.

Jokainen hyvin valmisteltu investointi.

Jokainen ajoissa havaittu riski.

Jokainen ennakoiva kunnossapitotoimenpide.

Ne muodostavat yhdessä perustan rakennuksen pitkälle elinkaarelle.

Yhteenveto

Asunto-osakeyhtiö ei ole liiketoimintaa harjoittava yritys.

Silti sen hallinnoima omaisuus on monessa tapauksessa useiden miljoonien eurojen arvoinen.

Tästä syystä taloyhtiön johtaminen ansaitsee samanlaista suunnitelmallisuutta kuin minkä tahansa arvokkaan omaisuuden hallinta.

Asunto-osakeyhtiölaki määrittelee hallituksen, isännöitsijän ja yhtiökokouksen vastuut.

Lainsäädäntö ei kuitenkaan yksityiskohtaisesti määritä, millä johtamismenetelmillä taloyhtiötä tulisi johtaa.

Juuri tässä syntyy mahdollisuus kehittää toimintaa.

Kun päätöksenteko perustuu tietoon, rakennuksen kuntoa seurataan suunnitelmallisesti ja kunnossapitoa tehdään ennakoivasti, voidaan usein vähentää riskejä ja tukea rakennuksen arvon säilymistä pitkällä aikavälillä.

Hyvä taloyhtiön johtaminen ei tarkoita sitä, että hallituksen pitäisi tehdä enemmän.

Se tarkoittaa sitä, että tärkeimmät päätökset tehdään oikeaan aikaan ja mahdollisimman hyvän tiedon pohjalta.

Usein kysytyt kysymykset

Mitä tarkoittaa hyvä taloyhtiön johtaminen?

Taloyhtiön johtaminen tarkoittaa asunto-osakeyhtiön hallinnon, talouden, kunnossapidon ja päätöksenteon suunnitelmallista järjestämistä asunto-osakeyhtiölain mukaisesti. Käytännössä siitä vastaavat hallitus ja isännöitsijä omien tehtäviensä puitteissa.

Onko taloyhtiö yritys?

Ei siinä merkityksessä kuin liiketoimintaa harjoittava yritys. Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiömuotoinen oikeushenkilö, jonka tarkoituksena on omistaa ja hallita rakennusta tai kiinteistöä osakkaiden käyttöä varten, ei tuottaa voittoa.

Kuka vastaa taloyhtiön johtamisesta?

Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallitus vastaa yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon asianmukaisesta järjestämisestä. Isännöitsijä huolehtii päivittäisestä hallinnosta hallituksen antamien ohjeiden mukaisesti. Merkittävimmät päätökset kuuluvat yhtiökokoukselle.

Miksi ennakoiva kunnossapito on tärkeää?

Rakennusten tekniset järjestelmät kuluvat vähitellen. Kun niiden kuntoa seurataan säännöllisesti, voidaan monet ongelmat havaita ennen kuin ne aiheuttavat laajoja vaurioita tai merkittäviä lisäkustannuksia.

Voiko hyvä johtaminen vaikuttaa asuntojen arvoon?

Asunnon markkina-arvoon vaikuttavat monet tekijät. Hyvin hoidettu taloyhtiö, suunnitelmallinen kunnossapito, vakaa talous ja avoin päätöksenteko voivat kuitenkin lisätä taloyhtiön houkuttelevuutta ja tukea asuntojen arvon säilymistä pitkällä aikavälillä.

Huomautus

Lainsäädäntöön perustuvat tiedot

Tässä artikkelissa käsitellyt hallituksen, isännöitsijän ja yhtiökokouksen vastuut perustuvat asunto-osakeyhtiölakiin. Taloyhtiön käytännön toimintaan vaikuttavat lisäksi yhtiöjärjestys, yhtiökokouksen päätökset sekä tapauskohtaiset olosuhteet.

Huoneistokierroksen asiantuntijasuositukset

Artikkelissa esitetyt näkemykset tiedolla johtamisesta, ennakoivasta kunnossapidosta, rakennuksen kunnon säännöllisestä seurannasta, pitkäjänteisestä investointien suunnittelusta ja yritysmaailman johtamisperiaatteiden soveltamisesta ovat Huoneistokierroksen asiantuntijasuosituksia. Ne eivät ole asunto-osakeyhtiölain velvoitteita, mutta niiden tavoitteena on tukea vastuullista taloyhtiön johtamista, vähentää ennakoimattomia korjaustarpeita ja auttaa säilyttämään kiinteistön arvo mahdollisimman hyvin pitkällä aikavälillä.

Tietojen oikeellisuus

Tämän artikkelin sisältö perustuu julkaisuhetkellä voimassa olevaan Asunto-osakeyhtiölakiin (1599/2009) sekä alan johtavien asiantuntijaorganisaatioiden, kuten Kiinteistöliiton, Isännöintiliiton ja tarvittaessa Rakennustiedon, julkisesti saatavilla oleviin ohjeisiin ja suosituksiin. Artikkelin tavoitteena on tarjota taloyhtiöille ajantasaista, luotettavaa ja käytännönläheistä tietoa päätöksenteon tueksi.

Lainsäädäntö ja viranomaisohjeet voivat muuttua. Tarkista ajantasaiset tiedot aina virallisista lähteistä ennen yksittäistä päätöstä tai toimenpidettä.

Hyödyllistä lisätietoa:

Tarvitsetko asiantuntijan näkemyksen taloyhtiösi kunnosta?

Jokainen taloyhtiö on erilainen. Siksi myös kunnossapidon tarpeet, riskit ja kehityskohteet vaihtelevat.

Hyvä taloyhtiön johtaminen perustuu luotettavaan tietoon. Mitä aikaisemmin mahdolliset riskit tunnistetaan, sitä paremmin kunnossapitoa voidaan suunnitella ja ennakoimattomia kustannuksia välttää.

Huoneistokierros tarjoaa taloyhtiöille riippumattomia asiantuntijapalveluita, joiden tavoitteena on tukea hallitusta, isännöitsijää ja osakkaita päätöksenteossa sekä rakennuksen pitkäjänteisessä ylläpidossa.

Huoneistokierros auttaa taloyhtiöiden hallituksia, puheenjohtajia ja isännöitsijöitä tunnistamaan kiinteistön nykykunnon, havaitsemaan mahdolliset riskit ajoissa ja tukemaan päätöksentekoa luotettavan tiedon avulla.

Ennakointi on aina edullisempaa kuin reagointi.

Ota yhteyttä TÄSTÄ Huoneistokierrokseen ja selvitetään yhdessä, miten taloyhtiösi voi välttää kalliit yllätykset sekä tehdä päätöksiä tiedon pohjalta.

HYvä taloyhtiön johtaminen